נדל"ן עסקי: האם מדובר בהשקעה נבונה?
נדמה שזה קורה לאחרונה בכל עיר קטנה כגדולה. המודעות הענקיות בעיתונים מבשרות על בנייתם של מתחמי עסקים ומשרדים מתקדמים ויפים, תוך שיווק שטחי המסחר במחירים אטרקטיביים במה שנראה כתופעה כלל ארצית ההולכת וצוברת תאוצה. כן, אם בעבר הייתה תל אביב מעוז הנדל"ן המניב (משרדים, שטחי מסחר, מלונאות וכיו"ב) הרי שאין כיום עיר בארץ שאינה מתהדרת במתחם העסקים החדש שלה או זה הנמצא בתכנון – והדוגמאות הן רבות: מתחם BBC בבני ברק, מתחם עזריאלי בחולון, מתחם ביזנס פארק בהרצליה, מתחם העסקים החדש של מודיעין, מתחם ה-1000 בראשל"צ, מתחם האירפורט סיטי, פארק בר לב בגליל ועוד ועוד.
אחת ההשלכות הדרמטיות שהביאה איתה לאחרונה פריחת מתחמי העסקים החדשים היא ללא ספק המגמה המעניינת שבה יותר ויותר בעלי עסקים עצמאיים מעדיפים לקנות את המשרדים או את שטחי המסחר פיזית לשימושם. במקביל, הם עוזבים את הנכסים הישנים אותם שכרו במשך שנים תוך פגיעה שוטפת ברווחי העסק. אז למה זה קורה, מתי זה התחיל, והאם זה צפוי להתגבר?
מגמת עלייה
קודם כל יש לומר כי במקרה הזה הכתובת די הייתה על הקיר: הגידול הרב בחברות ההייטק והסטארט אפ הישראליות הנדרשות לשטחי משרדים בביקוש הולך וגדל, התרחקות היזמים מתחום הבנייה למגורים בשל הצטמצמות עתודות הקרקע במרכז הארץ ותחושת המיאוס של בעלי העסקים בצפיפות הגבוהה, הארנונה היקרה והפקקים האין סופיים בתל אביב גרמו ליותר בעלי עסקים לחפש שטחי מסחר ומשרדים במקומות נוחים יותר להגעה ויציאה, בעדיפות על מקומות הקרובים לבתי מגוריהם.
הכל עניין של השקעה
עצם רכישת השטחים המסחריים הפך את הנדל"ן המניב להשקעות טובות. כאשר בעלי המקצועות החופשיים, כמו משרדי עורכי דין, רואי חשבון, משרדי פרסום וקליניקות רפואיות, שהם למעשה הלקוחות המסורתיים של שוק המשרדים – הפנימו את המגמה החדשה, הם הבינו כי מדובר על מצב בו הם יכולים לצאת מנצחים מכל הצדדים. כך, הם גם יוכלו להחליף את דמי השכירות החודשיים בהלוואת משכנתא אטרקטיבית (או לבעלי ההון הנזיל לרכוש את הנכס בתשלום חד פעמי) וגם להפוך לבעלי נכס נדל"ני, שאם התחזיות לגביו אכן יצדקו, מחירו צפוי לעלות בעשרות ומאות אחוזים בשנים הקרובות. שילוב הגורמים הזה הפך את כל העניין לעסקה נדל"נית מבטיחה במיוחד שגם תניב לבעלי העסקים, במידה וירצו, להשכיר את המשרד לאחר מכן לשוכר אחר, הכנסה חודשית מובטחת משכירות.
לקריאה נוספת
איפה הכסף
גורם חשוב נוסף שמניע את המעבר משכירות לבעלות הוא המחיר האטרקטיבי של המשרדים במתחמים החדשים. בעבר, מי שבנו את בנייני המשרדים היו קבוצות הבנייה הגדולות בישראל, הן העדיפו להשכיר את השטחים וכך ליהנות מהכנסה שנתית שוטפת, או לחילופין למכור רק שטחים גדולים או קומות שלמות בעסקאות יקרות למדי. כיום, לעומת זאת, בעקבות פריחת מתחמי העסקים בכל הארץ וריבוי היזמים והקבלנים הבונים בהם עומדות לרשות בעלי העסקים אופציות מגוונות לרכישת משרדים או שטחי מסחר קטנים ובינוניים – החל מנכסים בני 15-45 מ"ר בלבד בעלות סבירה ביותר ועם פריסת תשלומים נוחה במיוחד. עבור בעל עסק קטן עם עובד או שניים, האופציה של משרד קטן עליו ישלם במשך מספר שנים בפריסה נוחה ולאחר מכן יעבור לבעלותו המלאה בהחלט קורצת כלכלית וזהו אחד הגורמים למהפך בתחום.
לסיכום
מוקדם עדיין לקבוע האם המגמה החדשה תהפוך לכזו שתאפיין את מגזר העסקים כולו שיעבור למשרדים בבעלותו בלבד, שכן הנתונים מצביעים על כך שמעל ל-40 אלף עסקים נסגרים מדי שנה ושכ- 80 אחוז מהם נסגרים במהלך השנה הראשונה. כך שעסקים רבים, וודאי אלו החדשים, יעדיפו כנראה שלא לקחת סיכון ברכישת משרד או שטח מסחרי לעסק שלא ישרוד והם ייתקעו עם הלוואה מכבידה לאורך השנים. יחד עם זאת, עבור בעלי עסקים אחרים, וודאי הוותיקים והמבוססים יותר, בהחלט מדובר על אופציה הגיונית בה הם יכולים להמיר את דמי השכירות החודשיים בהלוואה מהבנק שבסופה הם יהיו בעלי נכס נדל"ני מניב
