חיפשתם, בדקתם, חקרתם ואתם כמהים כבר לחתום על החוזה שיהפוך את בית החלומות שמצאתם לבית שלכם. אבל רגע לפני… בין אם הדירה חדשה מקבלן, יד שנייה או דרך מתווך, חשוב לעצור ולוודא שבידיכם כל המידע ההכרחי שיאפשר לכם לקבל החלטה נבונה
בשלב הזה, ההתלהבות עלולה להאפיל על הביקורתיות, אבל זה בדיוק הרגע שבו צריך להסתכל על כל הפרטים הקטנים, המשפטיים, ההנדסיים, הכלכליים והסביבתיים, כדי לוודא שהנכס שאתם עומדים לרכוש הוא אכן כפי שהוא מצטייר.
הצ'קליסט שלכם
ראשית, בדקו את מצבה הפיזי של הדירה. גם אם מדובר בדירה חדשה מקבלן, יש לבצע בדק בית מקצועי. זה אומר הזמנת מהנדס מוסמך שיבדוק את איכות הבנייה, את מצב האיטום, את מערכת החשמל, האינסטלציה, הריצוף והניקוז, וגם את תקינות הדלתות, החלונות והגג. בבניינים ישנים מומלץ לבדוק גם נזילות, עובש וסדקים במבנה. אנשים נוטים להניח שבנייה חדשה חפה מליקויים, אך בפועל, גם בניינים חדשים סובלים מבעיות. חשוב לא פחות לבדוק תשתיות בטיחות, האם יש גלאי עשן, מפסקי זרם תקינים, יציאות חירום תקניות? במיוחד כשמדובר בדירה בקומות גבוהות.
מבחינה משפטית, יש לוודא שהנכס אכן שייך למוכר, שאין עליו הערות אזהרה, עיקולים, משכנתאות לא מסולקות או תביעות. הדרך לבדוק זאת היא באמצעות נסח טאבו עדכני או אישור זכויות מחברה משכנתת או רשות מקרקעי ישראל, תלוי בסוג הנכס. בנוסף, יש לוודא שהדירה נבנתה בהתאם להיתר בנייה ושאין חריגות בנייה או תוספות בלתי חוקיות שעלולות להוביל להוצאות עתידיות משמעותיות ואף להריסת חלקים מהנכס. להשוואת התכנון לביצוע בפועל, ניתן לעיין בתרשים היתר הבנייה דרך הוועדה המקומית או עורך הדין.
אם מדובר בדירה חדשה, יש לבדוק שניתן לה טופס 4 שמהווה אישור חיבור לתשתיות ותעודת גמר המעידה שהבנייה הושלמה. ללא שני המסמכים האלה, אתם עלולים להישאר עם נכס שאין בו מים, חשמל או זכות חוקית לאכלוס. בנוסף, כדאי לבחון את רישומי התכנון העירוניים של האזור: האם מתוכנן שם בניין גבוה מול הנוף שלכם? האם עתיד לקום כביש ראשי צמוד לדירה? מידע כזה נמצא באתרי הוועדות המחוזיות לתכנון ובנייה ויכול לשנות את כל מאזן השיקולים.
ומה עם התשלומים והסביבה?
מעבר לכך, חשוב לבדוק את היבט התשלומים. ודאו מהן העלויות החודשיות כמו ארנונה, ועד בית, דמי ניהול אם מדובר בפרויקט עם בריכה, שמירה או חניון תת-קרקעי. בדקו גם אם קיימים חובות פתוחים על הדירה לעירייה, לתאגיד המים או לחברת החשמל. דרשו מהמוכר אישור על היעדר חובות כדי שלא תמצאו את עצמכם נדרשים לשלם חשבונות שלא שלכם. אם אתם מממנים את הרכישה באמצעות משכנתא, וזה נכון לרוב הרוכשים, חשוב להשוות את מחיר הנכס לשמאות שתקבלו מהבנק. במקרים רבים יש פער וחשוב לדעת מראש כמה מימון תקבלו בפועל.
בפן האנושי והסביבתי, אל תוותרו על ביקור חוזר בדירה בשעות שונות של היום וגם בלילה. בדקו את איכות השכונה, רעש, תחבורה ציבורית, קרבה למוסדות חינוך, נגישות לפארקים או מרכזי קניות. שוחחו עם השכנים, הם יכולים לתת לכם מידע על בעיות תחזוקה בבניין, שכנים בעייתיים או תוכניות שיפוץ קרובות שיחייבו השתתפות כספית מצדכם. מומלץ גם להתרשם ממצב התחזוקה הכללי של הבניין, שימו לב האם המעליות מתוחזקות? האם הלובי נקי? האם יש תיבת דואר חדשה או סדוקה?
עבור משקיעים, חשוב לבדוק האם קיימות הגבלות על השכרה לטווח קצר, למשל Airbnb והאם יש דרישות עירוניות בנושא. בנוסף, כדאי לבדוק האם מותר לשנות את ייעוד הנכס בעתיד, למשל להפוך דירה למשרד, אם תזדקקו לכך. את המידע הזה ניתן לבדוק מול העירייה.
לבסוף, ודאו שאנשי המקצוע שמלווים אתכם, המתווך, עורך הדין, שמאי המקרקעין וכו', פועלים במקצועיות ובשקיפות. עורך הדין צריך להיות מומחה במקרקעין ולעבוד רק עבורכם (ולא גם מול הצד השני). המתווך חייב להיות מורשה ובעל רישיון בתוקף. ובאופן גורף, כל התחייבות, כולל בע"פ צריכה להופיע בכתב.
טיפים חשובים:
- בקשו תמיד מסמכים עדכניים בכתב – כולל טפסים מהעירייה, תכניות בניין, היתרים ותעודות גמר.
- ערכו רשימת בדיקות מרוכזת ודיגיטלית, למשל בגוגל דוקס או אפליקציה יעודית.
- בדקו את רמות הקרינה בסביבת הדירה אם היא סמוכה לקווי מתח גבוה או אנטנות סלולריות.
- הקפידו לבדוק גם את רשם המשכונות – לוודא שאין התחייבויות צד ג' על הנכס.
- אל תסמכו על "תחושת בטן". קבלת החלטה נבונה בנדל"ן נשענת על עובדות.
מוכנים לשלב האחרון והמרגש? חתימת חוזה – כל הטיפים ונורות האזהרה לפני שנאחל מזל טוב!
הערות-
1.חברה משכנתת היא גוף (לרוב קבלן או יזם) שהוקנתה לו הסמכות על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לנהל את הרישום של זכויות בנכסים לפני שהנכסים רשומים בטאבו.
2.טופס 4: אישור זמני לחיבור הנכס לתשתיות – מים, חשמל, ביוב וטלפון. הוא מאפשר אכלוס בפועל, אך לא בהכרח מעיד שהכל הושלם באופן סופי.
3.תעודת גמר: האישור הסופי שמעיד שהבנייה הושלמה במלואה לפי כל הדרישות והיתר הבנייה, כולל פיתוח סביבתי, שבילים, חניות, מתקנים משותפים וכו'. זהו שלב שמקדים את הרישום כ"בית משותף" בטאבו.
קרדיט צילום: shutterstock
