סקר מחצית נדל"ן יד2, אשר נערך בחודש יולי, מצא כי מרבית מחפשי הדירות בישראל (87%) מתחילים את החיפוש אחר דירה באתר יד2. בנוסף, עפ"י נתוני הסקר 67% מרוכשי הדירות ציינו כי מצאו את הדירה באמצעות יד2.
אינדקס מדד החום של יד2 כולל ערכי מדד המספקים מידע על השוק מבחינת ה"טמפרטורה" . ערך גבוה יותר מעיד כי השוק חם ונוטה לטובת המוכרים, כלומר ביקוש גבוה ביחס להיצע. ערך נמוך מעיד על שוק קר הנוטה לטובת הקונים , כלומר היצע גבוה ביחס לביקוש הקיים. לפיכך, במחצית הראשונה של 2025 ניכרת חלוקה גיאוגרפית ברורה בין שווקים חמים (שוק מוכרים) לשווקים קרים (שוק קונים).
שוק מוכרים חזק עד חזק מאוד מאפיין בעיקר ערי פריפריה ויישובים בעלי אוכלוסייה צומחת או ייחודית. כאן הביקוש עולה על ההיצע, מה שמוביל לעליית מחירים וקצב סגירת עסקאות גבוה. המוכרים נהנים מעמדת כוח ועם מלאי דירות מוגבל, העסקאות נסגרות במהירות ומחירי הנכסים שומרים על מגמת עלייה.
מצב הפוך של שוק קונים חזק עד מאוד, מאפיין בעיקר את ערי השרון, אזורי יוקרה וחלק מערי גוש דן. כאן ההיצע רחב והקונים במעמד מיקוח טוב, לעיתים על רקע מחירים גבוהים או עודף דירות בשוק. עודף היצע מעניק להם זמן לשקול הצעות, לנהל מו"מ אגרסיבי ולהשיג תנאים משופרים. התמונה המתקבלת היא של שוק מפוצל, שבו המיקום הוא גורם מכריע בקצב העסקאות, ברמות המחירים ובאסטרטגיות הפעולה של כל צד.
בערים קרית מלאכי, באר יעקב, ראשל"צ, ראש העין, רחובות, אשדוד, נתניה, ב"ש, חריש וקרית אונו נראה כי השוק נייטרלי וקיים איזון יחסי בין היצע לביקוש.
חמשת היישובים החמים ביותר (שוק מוכרים חזק מאוד)
מקום 1: ביתר עילית – ביקוש גבוה מאוד, היצע נמוך. עיר חרדית בצמיחה מואצת, מעט דירות חדשות ביחס לקצב גידול האוכלוסייה.
מקום 2: מודיעין עילית – ביקוש עצום, דפוסי רכישה פנימיים של הקהילה המקומית, מיעוט היצע בשוק החופשי.
מקום 3: בית שאן – עלייה בביקוש, מחירים עדיין נמוכים יחסית, מושכת משקיעים וחסרי דיור.
מקום 4: שדרות – המשך מגמת הגירה חיובית לפריפריה הדרומית, למרות האתגרים הביטחוניים.
מקום 5: יקנעם עילית – עיר עם שילוב של תעסוקה היי-טקיסטית ומחירים נמוכים ממרכז הארץ.
מאפיינים בולטים של שווקים חמים:
- היצע מוגבל (בנייה חדשה מועטה או קצב שיווק נמוך).
- ביקוש קשיח מצד אוכלוסיות מקומיות ומשקיעים.
- קצב סגירת עסקאות מהיר, עליות מחירים פוטנציאליות.
חמשת היישובים הקרים ביותר (שוק קונים חזק מאוד)
מקום 1: תל אביב-יפו – היצע גדול מאוד, מחירים גבוהים, ירידה בביקוש יחסי.
מקום 2: תל מונד – עודף דירות פרטיות, ביקוש נמוך יחסית למחיר.
מקום 3: רמת השרון – שוק יוקרתי, היצע גבוה, קונים בוחרים בקפידה.
מקום 4: הוד השרון – עודף היצע בפרויקטים חדשים וביד שנייה, במיוחד בדירות גדולות.
מקום 5: רעננה – ירידה מסוימת בביקוש בעקבות מחירים גבוהים ותחרות מערי הסביבה.
מאפיינים בולטים של שווקים קרים:
- עודף היצע (פרויקטים חדשים ומלאי דירות משמעותי).
- קונים במשא ומתן עם יתרון – יכולת להוריד מחיר ו/או לדרוש שדרוגים.
- ירידה בביקושים בדירות יוקרה או גדולות במיוחד.
מה כל זה אומר?
עבור משקיעים, קיימות הזדמנויות בפריפריה החמה (ביתר עילית, מודיעין עילית, שדרות) למימוש מהיר ובמקביל קנייה בשווקים קרים במרכז יכולה להניב עסקה טובה במחיר נמוך מהשוק. עבור המוכרים, בשווקים חמים כדאי לתמחר קרוב למחיר שוק, ההיצע הנמוך עובד לטובתכם. בשווקים קרים, נדרשת גמישות במחיר ושדרוג מודעה להבלטת הנכס.
עבור הקונים, התובנה המרכזית היא לדעת היכן כוח המיקוח הכי גבוה עבורכם. בשווקים קרים (מדד חום נמוך, שוק קונים חזק או חזק מאוד), למשל בערים: תל אביב-יפו, הוד השרון, רמת השרון, רעננה ותל מונד, יש עודף היצע לעומת ביקוש. מה שמאפשר לכם יותר זמן לשקול הצעות, יכולת לנהל מו"מ להורדת מחיר, דרישת שדרוגים או תנאים טובים יותר (למשל, גמישות בתשלומים).
טיפ: כדאי לבדוק פרויקטים חדשים בשווקים האלו, יזמים לעיתים מציעים מבצעים והטבות.
הזדמנויות
בנוסף, לקונים כדאי לשים לב למקומות בהם כדאי להזדרז בתהליך הרכישה. בשווקים חמים (שוק מוכרים חזק או חזק מאוד), כמו ביתר עילית, מודיעין עילית, שדרות, יקנעם עילית ובית שמש, הביקוש גבוה וההיצע נמוך. זכרו כי נכסים טובים נעלמים מהר, תחרות בין קונים, פחות מקום להורדת מחיר.
ישנן הזדמנויות בפריפריה בערים כמו בית שאן, נתיבות ועפולה מציגות שוק מוכרים אך עם מחירים נמוכים יחסית למרכז, מה שיכול להתאים למשקיעים או לקונים עם תקציב מוגבל. מגמת פיתוח תשתיות ותחבורה יכולה להעלות את הערך בשנים הקרובות. לסיום, שימו לב גם לבחירת תזמון חכם. בשווקים קרים אפשר להמתין ולהמשיך לעקוב, שכן הלחץ על הקונה נמוך, אבל בשווקים חמים, דחייה עלולה לגרום לאובדן נכס לטובת מתחרה או עלייה במחיר.
