רוב הלווים מגלים את הטעויות רק אחרי החתימה בבנק, ואת זה אפשר למנוע. בוובינר הקרוב תקבלו הדרכה פרקטית שלב אחרי שלב, שתעשה לכם סדר. בלי מונחים מבלבלים, ובלי אינטרסים שיווקיים. רק מה שבאמת חשוב לדעת. חלק מהנושאים עליהם נדבר ביום שלישי 12/8/25 בשעה 20:30 יהיו:
מהם השלבים הקריטיים בתהליך המשכנתא?
המשכנתא לא מתחילה בבנק, אלא הרבה קודם:
- בדיקת זכאות ואישור עקרוני
- בניית תמהיל משכנתא מותאם אישית
- מכרז ריביות בין בנקים
- חתימות על ההסכם בבנק
- השלמת בטחונות וביטוחים
נשמע מסובך? בואו נפרק את זה.
מה זה אישור עקרוני?
זהו השלב הראשון שבו הבנק נותן לכם אינדיקציה כמה משכנתא הוא מוכן לתת – בתנאים כלליים. סכום האישור נקבע ע"י הבנק לפי הכנסה פנויה, היסטוריית אשראי, אחוז מימון מבוקש ושווי הנכס (אם ידוע). חשוב! אישור עקרוני לא מחייב את הבנק לתת את גובה המשכנתא שאישר מבלי שהוגשו לו כל המסמכים התומכים בכך.
טיפ: לפני שמבקשים אישור עקרוני לבדוק שההכנסות והמסמכים עדכניים, שהנכס עומד בתנאי הבנק ושהבקשה תואמת לתקציב הריאלי שלכם.
תמהיל משכנתא – מה זה בכלל?
תמהיל משכנתא הוא השילוב בין סוגי הריביות (קבועה, משתנה, צמודה או לא צמודה) ומשך הזמן של כל חלק מההלוואה. תמהיל נכון חוסך עשרות אלפי שקלים ומקטין סיכון כלכלי לאורך זמן.
הוא קריטי כי הוא קובע את גובה ההחזר החודשי, את סך הריבית שתשלמו לאורך השנים ואת רמת הגמישות והסיכון שלכם לשינויים בשוק.
בחישוב גס, על כל מיליון ש"ח של משכנתא, ההחזר החודשי הממוצע יהיה כ־5,300 ש"ח, אבל לא כל תמהיל מתאים לכל אחד ולכן חשוב לבנות תמהיל מדויק שמתאים להכנסות שלכם ולרמת הסיכון שתוכלו לשאת.
מכרז ריביות
בדיקה והשוואה בין הריביות המוצעות לכם בבנקים השונים חשובה מאוד. הפער בין ההצעה הראשונה לשנייה יכול להגיע לעשרות אלפי שקלים לאורך חיי ההלוואה. כדי לקבל את ההצעה הטובה ביותר צריך לדעת איך מנהלים מו״מ נכון עם הבנקים ולהכין מסמכים מראש.
טעויות נפוצות לשלב זה:
- אי הצגת תמונה פיננסית מלאה ומסודרת לבנק
כשלא מגישים לבנק את כל המסמכים הרלוונטיים (כמו תלושי שכר, דוחות מס או אישורים על הכנסות נוספות), הוא מעריך את הסיכון גבוה יותר ונותן ריבית פחות טובה. - בקשת אחוז מימון נמוך מדי
פעם משכנתא של מעל 60% מימון נחשבה מסוכנת יותר בעיני הבנקים והם היו מעלים את הריביות בהתאם. לפעמים תוספת הון עצמי קטנה יכלה להוריד משמעותית את הריבית. הם המצב כבר שונה ואם ניקח משכנתא גדולה תמיד נוכל להקטין אותה בהמשך, אבל הפוך – בהרבה מקרים הבנק לא יאפשר.
חתמתם בבנק? רגע, זה עוד לא נגמר
החתימה היא רק שלב. הריביות עצמן לא סופיות עד לרגע שהמשכנתא נמשכת בפועל.
מה אסור לשכוח לוודא לפני שמושכים את הכסף?
- שהריביות במסמכי המשכנתא תואמות את מה שסוכם מול הבנקאי
לפעמים חלים שינויים או טעויות במסמכים וכשלא בודקים לעומק, עלולים להתחייב לריביות פחות טובות ממה שסיכמתם בעל פה. - שהאישור עדיין בתוקף ושהתנאים לא השתנו
אם עבר זמן מה מהחתימה, ייתכן שהבנק יעדכן את ההצעה בהתאם לשינויים בשוק או במצבכם הכלכלי. חשוב לוודא שאין הפתעות לפני משיכת הכסף.
ומה עם בטחונות וביטוחים?
גם אם סיכמתם הכול, הבנק לא ישחרר את הכסף בלי לעמוד בדרישות בטחונות. הבנק רוצה לוודא שיש לו ביטחון מלא שהוא יקבל את כספו חזרה במקרה של כשל בהחזר. לכן הוא דורש:
- שמאות לנכס – הערכת שווי רשמית של הדירה על ידי שמאי מוסמך. אם השמאות נמוכה ממחיר הרכישה, הבנק עשוי להפחית את סכום המשכנתא.
- רישום הערת אזהרה או משכנתא בטאבו – כדי להבטיח שהנכס לא יימכר או ישועבד לאחרים בלי ידיעת הבנק.
- ביטוח חיים וביטוח נכס – חובה על פי דרישת הבנק. ביטוח החיים נועד להבטיח שהבנק יקבל את יתרת החוב במקרה של פטירה, וביטוח המבנה מגן על הנכס מפני נזק פיזי (כמו שריפה, רעידת אדמה וכו').
אי עמידה באחד מהשלבים האלו, אפילו אם כל השאר כבר סגור, תעכב את שחרור הכסף.
רוצים לדעת עוד ולקבל טיפים מעשיים לפני לקיחת משכנתא?
הצטרפו להדרכה פרקטית ללקיחת משכנתא חכמה, בלי טעויות של מתחילים
נקבל תשובות לכל השאלות, נבין את התמונה המלאה ונצא עם ביטחון לעשות את זה נכון.
קרדיט תמונה: shutterstock
