ישמחו השמאים: מהי שמאות מקרקעין?

שמאות, שומות ושווי שוק אלו מושגים שכיחים בתחום קניית ומכירת דירה, אך לא תמיד ברור במה בדיוק הם עוסקים. מדריך יד2 יעשה לכם סדר בעניין

 

שמאות מקרקעין הוא מקצוע ששומעים עליו רבות, אך לא תמיד ברור לחלוטין במה הוא עוסק, אלא אם מדובר באנשים שמכרו או קנו נכסי נדל"ן. בפשטות, שמאות מקרקעין עוסקת בהערכת שווי השוק של נכסי נדל"ן ולשמאות זו נודעת חשיבות רבה בהליך של קניית בית.

הסיבה שיש בכלל צורך במקצוע זה, הוא טווח המחירים הרחב עד מאוד של מוצרי המקרקעין. ההבדלים ביניהם ניכרים ולא ניתן להתייחס אליהם באופן ריכוזי, כמו למוצרי מדף.

מהי שמאות מקרקעין?

שמאות מקרקעין קובעת את שווי השוק של הנכס, כלומר את מחיר המכירה שהוא יביא אם יוצע בשוק נדל"ן פתוח ותחרותי. גופים שמלווים כספים, כגון בנקים, דורשים הערכה של שמאי כאשר הקונים משתמשים בבתיהם כבטוחות עבור המשכנתאות שלהם.

האומדן מספק למלווה את הביטחון שהנכס יימכר לפחות תמורת סכום הכסף שהוא הלווה. ניתן למצוא מגוון רחב של שמאי מקרקעין באינדקס בעלי מקצוע.

אותו אומדן (או שומה) הוא למעשה חוות דעת מקצועית של שמאי מורשה (בישראל התחום מוסדר על ידי מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים ועל ידי לשכת שמאי המקרקעין). הכנת השומה כוללת מחקר בתחומי שוק רלוונטיים; הרכבה וניתוח של מידע הנוגע לנכס; ואת הידע, הניסיון והשיפוט המקצועי של השמאי.

מהם סוגי הרכוש לאומדן?

את השומות ניתן לדרוש עבור כל סוג של רכוש, כולל בתים חד משפחתיים, בנייני דירות, דירות, בנייני משרדים, מרכזי קניות, אתרים תעשייתיים וחוות. הסיבות לביצוע שמאות מקרקעין מגוונות באותה מידה ונדרשות, בדרך כלל, כאשר נכס נמכר, משועבד, ממוסה, מבוטח או מפותח.

לדוגמה, שומות נערכות עבור: מתן משכנתאות; משא ומתן בין קונים למוכרים; רכישת רכוש פרטי לשימוש ציבורי; מיזוגים עסקיים; וניהול מו"מ על חוזי שכירות.

מהו תפקידו של שמאי המקרקעין?

תפקידו של השמאי הוא לספק חוות דעת אובייקטיבית, חסרת פניות ובלתי משוחדת לגבי ערכם של נכסי מקרקעין, ובכך לסייע לבעלים, למנהלים, למוכרים, למשקיעים ולמלווים של נכסי נדל"ן. השמאים מרכיבים סדרה של עובדות, נתונים סטטיסטיים, ומידע אחר לגבי נכסים ספציפיים, מנתחים את הנתונים, ומפתחים דעות בעלות ערך. כל משימת הערכה מעמידה למבחן את יכולתו של השמאי ליישם את מיומנויותיו האנליטיות, להפעיל שיקול דעת ולתקשר באופן יעיל.

שומות מקרקעין הן דוחות מפורטים ביותר, המבוססים בעיקר על הערכת השמאי באתר הנכס, וכן הערכה של נתוני המכירות. הדוחות כוללים, בין היתר: פרטים אודות הנכס המדובר, לצד השוואות לנכסים דומים; הערכה כללית של שוק הנדל"ן באזור; הצהרות בנוגע לתחומים שלדעת השמאי עלולים להזיק לערך הנכס, כגון נגישות גרועה; ציון ליקויים חמורים בנכס, כמו למשל יסודות מתפוררים; אומדן זמן המכירה הממוצע של הנכס; וסוג השטח שבו ממוקם הנכס.

שלוש גישות עיקריות

בישראל, כמו בארה"ב ובמדינות רבות נוספות בעולם, מקובלת חלוקה לשלוש גישות שומה מרכזיות – גישת ההשוואה, גישת היוון ההכנסות, וגישת העלות. על פי רוב, שמאי המקרקעין קובע את שוויו של הנכס בהתאם לגישה הניתנת ליישום בצורה הטובה ביותר.

1. גישת ההשוואה

זוהי הגישה המקובלת ביותר בשוק והיא תועדף כמעט תמיד בכל הקשור לאומדנים של נכסים למגורים. גישת ההשוואה מתבססת על ניתוח של עסקאות, אשר בוצעו בעבור נכסים דומים בסביבה, כמובן תוך התחשבות בהבדלים בין הנכסים השונים.

2. גישת היוון ההכנסות

גישה זו נפוצה בעיקר בנכסים מניבים, כגון בנייני משרדים, תחנות דלק וחניונים. גישה זו אינה מקובלת באומדנים של נכסי מגורים. בתמצית, הגישה מבוססת על היוון הרווח התפעולי של דמי-השכירות המופקים מהנכס. גם כאן, הדבר נעשה לפי שיעור תשואה המקובל בנכסים דומים בשוק.

3. גישת העלות

גישה נפוצה פחות, אשר מיושמת כאשר לא קיימים נכסים דומים להשוואה וכן אין דמי שכירות או תזרים הכנסות אחר. הגישה מתבססת על מרכיבי השווי של הנכס, כגון שווי הקרקע ושווי מופחת של הנכס. הערכת הפחת מתייחסת לא רק לפחת פיזי, אלא גם לפחת כלכלי ולפחת הפונקציונלי.

לסיום, חשוב לציין, שאם הנכס שלכם "זכה" לשומה נמוכה, אין זה סוף העולם ואין סיבה להיכנס לפניקה, משום שכמעט תמיד ישנם צעדים שניתן לנקוט בכדי להוציא לפועל את העסקה. אם השומה חושפת בעיות מסוימות, זכרו כי רוב הבעיות ניתנות לתיקון. שמרו על קור רוח ופעלו על מנת לתקן את הבעיות בצורה חכמה ויעילה. עכשיו, מצאו  את השמאי שלכם ושיהיה בהצלחה!