משכנתא? אצל המשקיעים זה הפוך

יש מי שלוקח משכנתא לרכישת דירה ויש מי שמוצא בה השקעה. איך? בכתבה הבאה

משכנתא היא כלי חשוב בהיבט המימון בבואנו לרכוש דירה, בין אם למגורים או להשקעה. משכנתא היא כלי, וככזה, התוצאה שנקבל תנבע מאופן השימוש שלנו במשכנתא. כמשל, דמיינו שיש לכם את חפירה, מחד ניתן לחפור עמו בור שישמש כקבר עבורכם, מאידך ניתן לערום בעזרתו תל שירים אתכם גבוהה יותר.

המטרות במשכנתא, משתנות בין רוכשי דירה למגורים או להשקעה, מכאן שהתוצאות שונות בתכלית. אצל רוכשי דירה המשכנתא מהווה כלי לרכישת דירת חלומותיהם, אצל המשקיעים היא כלי למינוף כספם.

ברכישת דירה למגורים, הרוכשים שמים את כל הונם או את רובו ובמשך השנים משלמים מכספם את החזרי המשכנתא עד לסגירתה. משקיעים, יעדיפו להשתמש בכמה שפחות מהונם העצמי ויעדיפו לקחת את רוב הכסף כמשכנתא, מכיוון שלמשקיע לכסף המזומן יש כח ויתרון בכניסה לעסקאות והזדמנויות, לכן הוא ישאף תמיד לשמור על כסף זמין.

אופן ההתנהלות בלקיחת המשכנתא הוא גם שונה, למעשה שני קטבים שונים:

אצל רוכשי דירה, יש חשיבות לכך שהחזרי המשכנתא ומשכה, יהיו בנקודת האיזון שבין היכולת להחזר החודשי לבין העלות של כלל המשכנתא, משמע הנטייה תהיה לקחת משכנתאות סביב טווחי זמן של 15 שנים, בהם העלות הכוללת על המשכנתא נמוכה יחסית. לדוגמה בהלוואה של מיליון ₪ ב-5% ל- 15 שנים ההחזר הכולל יהיה 1.42 מיליון ₪.המשקיע בהתאם לאסטרטגיית ההשקעה שלו ירצה לפרוס את המשכנתא ליותר שנים, למרות שעלותה הכוללת מתייקרת. בהלוואה של מיליון ₪ בריבית 5% ל- 25 שנים עלות המשכנתא הכוללת הינה 1.75 מיליון ₪.

במבט ראשון, הנטייה הזו של המשקיע תראה כלא כלכלית, אך אצל המשקיע, מי שמשלם את המשכנתא אלו השוכרים, דרך שכר הדירה, המשקיע דואג שהחזרי המשכנתא יהיו נמוכים מהשכירות וכך נהנה מתזרים מזומנים חודש על השקעתו.
משקיע לרוב לא יחזיק את הנכס לכל אורך חיי ההלוואה בעוד ודירה למגורים סביר שתוחזק לפחות ל- 15 שנים. זה מאפשר למשקיע למכור את הנכס כשיעלה בערכו, לגרוף את הרווח ולגרור את יתרת המשכנתא לנכס הבא (כאופציה).

נושא זה של השקפת עולם שונה ולמעשה הפוכה בין מימון להשקעה ובין מימון למגורים, הוא נושא מורכב וראוי להיכתב בטור נפרד. עם זאת, הייתי רוצה להמשיך את קו החשיבה ההפוך ולהציג סוג שונה של משכנתא, פחות מוכר ופחות נפוץ, ורלוונטי יותר למשקיעים.

המשכנתא ההפוכה

כשמה כן היא, הפוכה בהרבה היבטים מהמשכנתא המוכרת. בעוד שאת המשכנתא הרגילה לוקחים לפני/במעמד רכישת נכס, ההפוכה נלקחת לאחר שיש לכם נכס ואין עליו כל התחייבויות אחרות (הלוואות או משכנתאות אחרות), בשני המקרים אנו ממשכנים את הנכס לטובת הגוף המלווה.

משכנתא רגילה ניתן לקחת רק בבנקים ודורשת תהליך של אישורים, בחינת יכולת החזר ללווים, וככל שהלווים צעירים יותר יש להם יתרון ועוד. יתרון בהפוכה שהיא יכולה להילקח גם מגופים שאינם בנקים, כגון; חברות ביטוח וגופים פיננסים אחרים. אין צורך בבדיקת יכולת ההחזר שלכם, משכנתא הפוכה נותנים לבעלי נכסים מעל גיל 60.

במשכנתא הלווים למעשה ממשכנים את הנכס, ובמצבי לחץ כלכליים לווים שלא יעמדו בהחזרים, ימצאו עצמם בהליכים משפטיים, הליכי הוצל"פ וכו' יקרים ביותר, אשר יגרמו להם לא רק למכור את הדירה בכינוס נכסים ולשלם לבנק את ההפרשים, אלא גם יגרור עלויות נוספות וקנסות פיגורים, משמע העלויות גבוהות יותר.

ההפוכה הינה למעשה המשכנתא היחידה בארץ שהינה 'נון-רקורס', משמע הנכס הוא הבטוחה היחידה כנגד המשכנתא, כך שבמקרה הכי גרוע מוכרים את הנכס, המלווה מקבל את כספו והיתרה הולכת ללווה, לכן אין צורך בביטוח חיים ואין הליכי הוצל"פ.
משכנתא רגילה ניתן ללוות עד 70-75% מגובה הנכס במשכנתא הפוכה, מקבלים עד 50% מגובה הנכס.

במשכנתא לאורך חיי ההלוואה הלווים למעשה מקטינים את הקרן עד לתשלום מלא של המשכנתא. בהפוכה אין החזרים חודשיים, לכן יכולת ההחזר חסרת משמעות כפי שנכתב, הריבית על ההפוכה נצברת לכל אורך ההלוואה ומשולמת בסוף יחד עם הקרן, בבת אחת בתאריך שנקבע.

לקריאה נוספת

כאמור, ניתן להבין שיש לההפוכה כמה חסרונות, אך במקביל יש לה גם יתרונות בולטים אשר יכולים לשמש את המשקיע לצרכיו.

משקיעים מעל גיל 60 וברצונם לבצע תחלופת נכסים (למכור נכס ולרכוש אחד במקומו), ההפוכה יכולה להוות פתרון טוב, את הנכס המיועד למכירה, ניתן למשכן במשכנתא הפוכה עד 50% מערכו, כסף זה ישמש כהון לרכישת הנכס החדש, לאחר שתמצא ההשקעה, יוכלו למכור בניחותא את הנכס הקיים ולהחזיר את המשכנתא ההפוכה. הסיבה לביצוע שכזה היא שלמשקיעים בגילאים מעל 60, הבנק לא ירצה לקחת סיכון ולתת להם משכנתאת גרייס, עקב הסיכון המגולם בגיל הלווים.

אלו שאינם משקיעים, סוג כזה של משכנתא, יכול להיות טוב אם יש להם מצב של הוצאה חד פעמית גדולה, ואין להם מקורות לגייס את ההון, לדוגמה חתונה של הילדים או רכישת בית לילדים.

הבהרה חשובה: משכנתא הפוכה, אינה סוג הפעולה המומלץ והמועדף, אך עם זאת, זו אופציה שקיימת בשוק וחשוב להיות ערים ומודעים לקיומה, מאחר ובמקרים מיוחדים היא בהחלט יכולה להיות פעולה מימונית טובה.

הכותב הוא ד"ר אלחנן מגידוביץ'- גורו נדלן