דירות חדשות
מה זה מס רכישה ועל מי הוא חל
מס רכישה הוא מס שמשלם הקונה בעסקת נדל״ן בישראל. שיעור המס נקבע לפי סוג הנכס (דירת מגורים לעומת נכס שאינו דירת מגורים) ולפי הסטטוס שלכם כרוכשים: דירה יחידה למגורים, דירה נוספת/השקעה, או הקלות מיוחדות (למשל לעולים חדשים). תשלום המס הוא תנאי לרישום העסקה בטאבו.
מדרגות מס רכישה לדירה יחידה
דירה יחידה (2025):
מחיר עד 1,978,745 ש"ח – 0%
מחיר 1,978,745- 2,347,040 – 3.5%
מחיר 2,347,040- 6,055,070 – 5%
מחיר 6,055,070-20,183,565 – 8%
מחיר מעל 20,183,565 – 10%
בדירה שאינה יחידה, חלה הוראת שעה שמייקרת את המס: 8% עד 6,055,070 ₪ ו-10% על החלק שמעבר לכך. ברכישת נכס שאינו דירת מגורים (קרקע, חנות וכד׳) המס הוא בדרך-כלל 6% מהשקל הראשון (יש חריגי הקלה נקודתיים בתקנות).
מתי מדווחים ומשלמים בפועל
את ההצהרה על העסקה מגישים לרשות המסים בתוך 30 יום ממועד העסקה (טופס 7000/7000ב או דיווח מקוון). ברירת המחדל לתשלום מס רכישה היא סביב 60 יום מיום העסקה לפי החוק. כדאי לשלם מוקדם כדי להימנע מריבית והצמדה.
החוק מאפשר לדחות את תשלום המס עד להתרחשות אחד מהבאים (לפי המאוחר): קבלת חזקה, תשלום מעל 50% ממחיר העסקה או קבלת ייפוי כוח בלתי חוזר לרישום הזכויות. על דחייה חלים הפרשי הצמדה וריבית, לכן זו החלטה פיננסית שצריך לשקול.
משפרי דיור – לשמור על מעמד דירה יחידה
קניתם דירה חלופית ועדיין לא מכרתם את הקודמת? החוק מאפשר להמשיך ולהיחשב "דירה יחידה" אם תמכרו את הדירה הישנה תוך 18 חודשים מרכישת החדשה, או תוך 12 חודשים ממסירת החזקה בדירת קבלן (טופס 4).
הקלות חשובות
לעולים חדשים קיימות הנחות ייעודיות במס רכישה לפי התקנות; ב-2024 אושרו הקלות משופרות, וההסדר בתוקף גם ב-2025. בפועל, דירת מגורים לעולה חדש נהנית ממס מופחת של 0.5% עד תקרת זכאות ייעודית ו-5% מעליה (בדקו את הסכום המדויק במחשבון הרשמי לפני החלטה).
קבוצות נוספות (למשל נכים ונכי צה״ל) נהנות מהקלות לפי הוראות רשות המסים והתקנות. מומלץ לאמת פרסונלית במחשבון הרשמי.
דירות יד שניה
דוגמאות לחישוב מס
דירה יחידה בשווי 2,200,000 ₪: פטור עד 1,978,745; על 221,255 ₪ המס 3.5% = 7,744 ₪.
דירה יחידה בשווי 3,000,000 ₪: 0% עד 1,978,745; 3.5% על 368,295; 5% על 652,960 → ≈45,538 ₪.
דירה שנייה בשווי 2,400,000 ₪: 8% × 2,400,000 = 192,000 ₪.
שאלות ותשובות נפוצות
- מהן מדרגות מס רכישה לדירה יחידה ב-2025? אותן מדרגות של עדכון ינואר 2024 עקב הקפאת הסכומים: פטור עד 1,978,745 ₪; אחר כך 3.5%, 5%, 8% ו-10% לפי השכבות.
- כמה משלמים על דירה שנייה? 8% עד 6,055,070 ₪ ו-10% מעל – הוראת שעה שהוארכה עד סוף 2026.
- מתי מגישים ומתי משלמים? ההצהרה בתוך 30 יום; התשלום סביב 60 יום לפי הדין, עם אפשרות דחייה בתנאים הקבועים בחוק (כרוך בריבית והצמדה).
- מה חשוב לדעת כמשפרי דיור? אם תמכרו בזמן (18 חודשים, או 12 חודשים ממסירת דירת קבלן), תיהנו ממדרגות "דירה יחידה".
- יש הקלות לעולים? כן, מס מופחת לעולים חדשים לפי התקנות והעדכונים מ-2024; בדקו במחשבון הרשמי מה חל עליכם.
קרדיט תמונה: shutterstock
