פליפ, סיבוב, אקזיט, אלו שמות שונים לאותה פעולת השקעה נדלנ"ית הנקראת השבחה. הכוונה לרכישת נכס וביצוע פעולות מסוימות המייצרות עליה בערכו ואז מכירתו ברווח.
עד כמה שהדבר נשמע פשוט, הוא מכיל בתוכו מורכבות עסקית, אשר התעלמות ממנה יכולה לגרום למאמץ סרק ויציאה מהפרויקט ללא רווח או אף גרוע מכך בהפסדים.
בנקודה זו חשוב לי להזכיר את המילה "הגסה" שרבים לא מדברים עליה והיא כסף! כאשר אנו מבצעים עסקאות השבחה כמשקיעים, יש לנו מטרה אחת עיקרית והיא להרוויח כסף על העסקה. אנו לוקחים סיכון בכניסה לעסקה, התגמול על הסיכון הינו הרווח בסוף העסקה.
בכדי לפשט את העניינים אחלק את ההשבחות לשני אסטרטגיות:
השבחה פסיבית
אסטרטגיה זו, מתבססת למעשה על הערכת המשקיע לגבי עתיד האזור בוא מצוי הנכס ואזורים סמוכים לו. במקרה זה, המשקיע יכול לרכוש את הנכס במחיר שוק, אך ניסיונו של המשקיע ומידע צופה פני עתיד בו הוא מחזיק, לגבי האזור, גורמים לו להעריך כי הסיכויים שתהיה השבחה אזורית גבוהים. השבחה שכזו תגרום לעליה בערכי הנכסים בטווחי הזמן הבינוניים של 3-5 שנים.
לדוגמה: אם בונים שכונה חדשה בסמיכות למיקום בו מצוי הנכס ומחירי הדירות בה גבוהים בצורה משמעותית מהנכסים הקיימים, סביר מאוד, כי מחיר דירות יד 2 וביניהם הנכס המדובר יעלו בערכם, מאחר ונכסים יקרים יותר מושכים את משרעת המחירים כלפי מעלה.
אפשרות נוספת היא בצורה של סמיכות לפרויקטים של התחדשות עירונית, המוכרים בשמם כפינוי-בינוי. כאשר מתעתדים להרוס בניינים ולבנות במקומם מגדלים חדשים, עם דירות חדשות ויקרות יותר, גם הם ימשכו את רמת המחירים האזורית כלפי מעלה.
לרוב, סוגי השבחה שכאלו אמנם איטיים יותר, אך יכולים להגיע לרמות השבחה של 30-40% רווח, בנוסף לדמי השכירות המתקבלים בתקופת ההמתנה.
השבחה אקטיבית
באסטרטגיה זו, יש למעשה למשקיע השפעה ישירה על עליית ערך הנכס, בעקבות הפעולות אותן הוא מבצע. השבחה זו מתחילה למעשה עוד באיתור הנכס, המשקיע מאתר נכס במחיר הנמוך מערכו האמיתי בשוק. לרוב המשקיע יחפש 'הזדמנויות', נכסים עם "בעיות" כגון: מאבקי ירושה, נכס נטוש, נכס הנמכר בעקבות גירושין או סכסוך עסקי, או אפילו נכס אשר בעליו כלל לא מודע למחירו הריאלי ומהווה עבור המשקיע הזדמנות.
לאחר רכישת הנכס, המשקיע בצורה אקטיבית פועל להשבחתו, לרוב זה מתבטא בצורה של שיפוץ מאסיבי לעיתים השיפוץ דורש לא רק החלפת התשתיות של הנכס כגון: אינסטלציה וחשמל, אלא אף שינוי הסידור הפנימי של הנכס, לעיתים הפיכתו מנכס של 3 חדרים ל- 4 חדרים. אסטרטגיה זו בהשוואה לאסטרטגיה הפסיבית, היא מהירה יותר ונעשית תוך מספר חודשים בודד. השבחה שכזו יכולה לתת רווחים של 10% עד 20% במקרי קיצון. את הרווחים גורף המשקיע להמשך עבודה על נכסים אחרים.
פרויקטי תמ"א 38 הם גם דוגמה להשבחה אקטיבית. מדובר בפרויקטים שתפסו תאוצה בשנים האחרונות, ומקורם בתקנות של הרשויות המקומיות המאפשרות בנייה של קומות נוספות בבניינים ישנים תוך חיזוק המבנים נגד רעידות אדמה. במסגרת הפרויקט משודרג הבניין כולו, לרבות הגדלת שטח הדירות, תוספות כמו לדוגמה מרפסות ו/או מעליות.
ביד2 תוכלו למצוא את שירות יד38 המעניק ייעוץ בחינם , באמצעות כ- 50 בעלי מקצוע מהמובילים בארץ, וזאת על מנת לעזור לדיירים לקבל את התמורה המתבקשת מהפרויקט.
על פניו נשמע כי ביצוע השבחה הוא עניין של מה בכך, אך המציאות שונה לחלוטין. לאנשים בלתי מנוסים יש נטייה להיות אופטימיים יתר על המידה, לדוגמה, באסטרטגיה הפסיבית הם נוטים להגזים בעליית הערך של הנכס.
באסטרטגיה האקטיבית משקיעים רבים טועים בשיקולי השיפוץ, והם משפצים את הנכס כאילו בכוונתם להתגורר בו ונסים להגשים את המאווים שלהם לגבי מראה הדירה דבר אשר יוצר חריגה מתקציב השיפוץ. כל חריגה בתקציב השיפוץ, "מתנקמת" בשורת הרווח. דירה שמשפצים חייבת לתת את אפקט המקסימום במינימום, משמע לעשות מקסימום 'וואוו' במינימום תקציב.
היבט נוסף אשר יכול לפגוע ברווחיות הפרויקט, הוא התעלמות או חוסר מודעות להיבטי המיסוי בתהליך המכירה. המשקיעים נוטים לשכוח חבות במס שבח, המהווה 25% מגובה ההשבחה. משקיעים המתפתים לעבוד עם קבלני שיפוץ בכסף שחור מונעים מעצמם את האפשרות להפחית את ההוצאות מהרווח, מאחר ואין חשבוניות.
זכרו, עבודה בכסף שחור היא עבירה על החוק, אך מעבר לכך בהיבט הכלכלי, חוסכים 17% בעלויות השיפוץ ,אך משלמים 25% על הרווח, כך שהמשוואה לרעתכם.
עסקאות השבחה אינן מקשה אחת, הן יכולות להיות אף שילוב של שתי האסטרטגיות. ההשבחה למעשה כפופה ליצירתיות של המשקיע ולתקצוב שלו, ככל שיהיה יצירתי בביצוע ובמימון, כך תעלה הרווחיות.
הכותב הוא ד"ר אלחנן מגידוביץ'- גורו נדלן
