המשקיעים והמשכנתאות: רומן בהמשכים

המדריך המלא למינוף הכסף בעת רכישת העסק

במאמר הקודם משכנתא: אצל משקיעים זה הפוך נגענו בקצרה על הבדלי הגישות בלקיחת משכנתא ובאפשרות המשכנתא ההפוכה.

במאמר זה, אני רוצה להתמקד באפשרויות המצויות בידי המשקיע, אשר החליט למנף את כספו בזמן רכישת הנכס. מאחר ואנו עוסקים בהשקעות נדל"ן, הרי שרוב המשקיעים מחזיקים בנכס החל משנים בודדות ועד לעשורים שלמים. לא מן הנמנע, כי המציאות הכלכלית במהלך זמן זה משתנה כמו גם מצבו של המשקיע.

במאמר זה אדון במספר אפשרויות העומדות בפני המשקיע הממונף בהתאם לתרחישים שונים.

סילוק משכנתא

למעשה זהו המקרה הפשוט ביותר, בו המשקיע החליט למכור את הנכס. במעמד המכירה המשקיע מכסה את יתרת המשכנתא ואת שאר הכסף המגלם את השקעתו הראשונית ורווחיו הוא גורף לכיסו. מצב נוסף בו משקיע מחליט לסגור את המשכנתא, ייתכן כאשר יש למשקיע סכום כסף והוא מעוניין לסלק את יתרת המשכנתא מידית, ללא הצורך במכירתו. למעשה  מהלך של סילוק משכנתא, מהלך שאני אישית פחות אוהב, אך המהלך נפוץ.

מחזור משכנתא

בעקבות המציאות הכלכלית המשתנה, ריביות המשתנות בהתאם למהלכים מאקרו כלכלים לאומיים ובינלאומיים, הגורמים למצב בו הריבית המקורית על המשכנתא, גבוהה מהריבית הנהוגה במשק בעקבות השינויים לעיל.

במצב זה, למרות שהמשקיע עדין מרוויח על השקעתו, יהיה זה חכם לנקוט בפעולת מחזור המשכנתא ושיפור תנאי הריבית הנמוכים הנהוגים במשק. ערנות של המשקיע למצבים שכאלו, יכולים להגדיל באופן משמעותי את תזרים המזומנים שלו מידית, ללא שינויי בשכירות, אלא רק כתוצאה משיפור הריביות על הקרן.

דוגמא לכך, ניתן לראות בשנים האחרונות, בהן עקב המשבר העולמי וראשיתו במשבר הסאבפריים בארה"ב, הריביות ירדו לרמות אפסיות במשק, זה היווה הזדמנות למשקיעים לבצע מחזור  למשכנתאות ישנות ושיפור הריביות לעיתים בהפחתות ריבית של 3-7%, תלוי בעיתוי בו נלקחה המשכנתא ומועד המחזור.

גרירת משכנתא

זו אחת האסטרטגיות האהובות עלי, מהסיבה, שהיא מייעלת את שווי הכסף. ההבדל בין משקיע טוב למשקיע מעולה הוא השימוש בכסף. המשקיע הטוב ירוויח, אולם המשקיע המעולה, ירוויח הרבה יותר רק מכיוון שהוא משתמש בכסף בצורה יעילה יותר.

אחת האפשרויות לשימוש יעיל של כסף, הוא בגרירת משכנתא, בכדי להבין את המהלך לעומק, נענה על כמה שאלות:

מהי גרירת משכנתא?

בקצרה: זו העברת שיעבוד מנכס אחד נכס אחר, העברה זו מתבצעת ברוב המקרים כאשר מוכרים דירה ישנה תוך שמירה על אותה המשכנתא, מבצעים למעשה החלפת שיעבוד לנכס החדש.

מתי כדאי למשקיע לבצע גרירת משכנתא?

ריביות 

האינטרס של משקיע לבצע גרירת משכנתא נובע בעיקר משיקול ריביות. אם למשקיע יש משכנתא שנסגרה בריביות טובות יותר מהמקובל במשק, אזי כדאי לו לשמור עליהן ולגרור את המשכנתא לנכס החדש. שהרי אילו ריביות המשכנתא היו גרועות יותר מהמקובל, הרי שהמשקיע היה מעדיף לסלק אותה.

הסיכוי לקבל משכנתא חדשה נמוך

לעיתים מסיבות התלויות בעיתוי, המשקיע חושב שהבנק לא יאפשר לקיחת משכנתא חדשה, לכן במקום לסלק את המשכנתא הקיימת הוא יעדיף לגרור אותה לנכס להשקעה הבא בתור, אותו הוא מתכנן לרכוש.

במקרה זה, לא תמיד המשכנתא הנגררת אטרקטיבית יותר מהריבית הנהוגה, אך זכרו, במקרה זה אין למשקיע אפשרות לקחת משכנתא חדשה או לשפר. לכן הוא עדין יעדיף להשתמש באופציית המינוף הזו, ולו בגלל הסיבה שהוא לא רוצה לצאת מהשוק הנדל"ן.

שיפור אחוזי מינוף/עקיפת מגבלות 

זו הסיבה העיקרית, בגינה אני ממליץ למשקיעים לגרור משכנתא בעת ביצוע תחלופת נכסים. כאן באה לידי ביטוי המשמעות האמתית של ייעול הכסף. כיום משקיעים הרוכשים דירה שניה ומעלה, כפופים למגבלת בנק ישראל של עד 50% משכנתא משווי הנכס הנרכש.

מגבלה זו קיימת לגבי משכנתאות חדשות שנלקחות, אך אינה תקפה למשכנתאות קיימות. לכן משקיע חכם, יחפש נכס חדש להשקעה, אשר המשכנתא הנגררת תהווה 70% משוויו, כך המשקיע יוכל הן לגרוף רווחים מהנכס הנמכר ובמקביל להשתמש בפחות הון עצמי לטובת הנכס החדש (מינוף של 70% במקום 50%).

שימוש כפול על אותו הכסף 

בהמשך לסעיף ג' לעיל, גרירת המשכנתא מהווה עבור המשקיע מהווה למעשה שימוש באותו הכסף לרכישת 2 נכסים. פעם ראשונה על נכס המקור בעבורו נלקחה המשכנתא המקורית, ופעם שניה שימוש באותו כסף מעצם גרירת המשכנתא לרכישת הנכס השני.

בשורה התחתונה

המשכנתא מאפשרת למשקיעים לייעל את הונם העצמי לצרכי ביצוע השקעות בצורה יעילה. רווחיות ההשקעה משתנה בהתאם לשימוש במינוף וראוי שהמשקיעים ילמדו להשתמש במינוף בצורה חכמה ונבונה.

עם זאת, ראוי כי המשקיעים יקחו לתשומת ליבם כי למינוף יתר, יש גם חסרונות וסכנות בתנאי שוק משתנים, לכן על מינוף להתבצע בצורה מחושבת וזהירה. מינוף טוב יכול להרים את רווחיות המשקיע, מינוף עודף ומסוכן יכול לפגוע בו בעתות של חוסר ודאות כלכלי.

הכותב הוא ד”ר אלחנן מגידוביץ’- גורו נדלן