השקעה בנדל"ן: מהו הזמן הנכון לכך?
הרעיון 'לתזמן את השוק' נשמע כצורת השקעה נכונה טובה ומבטיחה. עם זאת, המנוסים שבמשקיעים יודעים שניסיון שכזה סופו במפח נפש והפסדים כואבים. העקרון הבסיסי העומד ברעיון זה הוא הגיוני וקל להבנה עד כדי גיחוך ורובם יודעים לדקלם אותו: לרכוש בזול- למכור ביוקר. אולם ככל שהוא קל להבנה כך הוא קשה ליישום. עקרון זה נחלק לשני חלקים:
- הידוע: למכור ביוקר
- הבלתי ידוע: לרכוש בזול
הידוע
הינו הפשוט ביותר, מאחר וזו נקודת היציאה שלנו. כאשר אנו מצויים בנקודת היציאה שלנו, אנו יודעים את מחיר הרכישה והוא נקודת הייחוס שלנו, ואם תנאי השוק היום מאפשרים למכור את הנכס ברווח, הרי שזו המוטיבציה שלנו לממש אותו.
הבלתי ידוע
הוא נקודת הכניסה שלנו, אנו לא יודעים אם מחיר הנכס שאנו רוכשים הוא מחיר זול או לא, אנו כן יודעים לייחס אותו למחיר הנכס בעבר או לנכסים דומים. אך בהשקעות כמו בהשקעות, מחירי העבר אינם רלוונטים, אלא רק מחירי העתיד אך 'אליה וקוץ בה' אין לנו דרך לדעת מה יביא העתיד.
מצבי השוק וטעויות המשקיעים
מצב שוק עולה
למעשה זה המצב הנוח ביותר להיכנס להשקעה. כאן כולם מרוויחים והמשחק הוא פשוט: הנכס שנקנה אתמול, מחר מחירו כבר גבוה יותר. מצב זה מייצר אופוריה מסוימת אצל משקיעים לא מיומנים משום שהם מתחילים להאמין שהם ניחנו במגע של זהב, דבר אשר יבוא בעוכריהם כאשר תשתנה המגמה בשוק והם לא ידעו להתארגן לשינוי. למעשה זה המצב בעשור האחרון, אנשים רבים נהנו מהרווחיות ששוק הנדל"ן הציג.
מצב שוק יציב או קפוא
זה מצב ביניים אשר לרוב מתאפיין בחוסר וודאות. מצב זה מצוי בשני מקרים: בסוף תקופת עליות ובסוף תקופת ירידות. על פניו נראה כי קל לנו לזהות תקופה שכזו, אך בתקופות שכאלו הטבע האנושי חזק מהחשיבה הרציונלית ומשקיעים רבים מעדיפים פשוט להקפיא החלטות ונכנסים גם למצב של חוסר מעש מבחינת השקעות. חוסר ודאות הוא מצב שרק מעטים יודעים להתנהל ולהסתדר בו, והוא עשוי להביא את האנשים לחוסר הבנה של השוק – האם השוק יעלה והאם ירד? וכאן באה לידי ביטוי המיומנויות של המשקיע, ניסיונו והמידע המצוי בידיו.
מצב שוק יורד
זהו מצב בו אנשים רבים שרויים בפאניקה ובאפקט העדר. כאשר השוק עולה, אנשים מתרגלים מאוד לרעיון שערך נכסיהם עלה, אולם כשהגלגל מתהפך קשה להם לקבל את השינוי והפאניקה אוחזת בהם, ופאניקה היא ממש כמו אש בשדה קוצים – היא עוברת מאחד לשני. כאשר אנשים שרויים בפאניקה הם לא יודעים לעצור, לחשוב ולנתח את המצב, רק המחשבה על כך שערך הנכס יורד, גורמת להם להחליט ולממש אותו. רובם לא מבינים כי בעשותם כן הם פשוט מקבעים את ההפסד לתמיד.
אז מתי נכון לרכוש נכס להשקעה?
אם מדובר באנשים המעוניינים לרכוש בית למגורים ואינם משקיעים בשוק, מצב השוק לא ממש צריך להיות שיקול עבורם, הם רוכשים נכס למגורים ולא למטרת רווח. הבעיה מתחילה כאשר אנשים הרוכשים בית מגורים מנסים לפעול כמשקיעים ואז כמעט תמיד הם מפסידים בצורה כזו או אחרת.
כמשקיע למדתי, שכל זמן הוא זמן נכון – אם העסקה טובה. מצב השוק לא באמת רלוונטי להחלטה האם לבצע השקעה או לא, הרי השוק לא קובע את הרווחיות ואת פוטנציאל הנכס, מהסיבה שהשוק הוא מצב כללי בעוד ולכל נכס יש את המאפיינים הייחודים לו. כמשקיעים אנו מחפשים עסקאות טובות. מהי עסקה טובה? עסקה שאנו מזהים בה פוטנציאל מסוים, רווחיות גבוהה יחסית או תשואה גבוהה מהמצוי. החוכמה היא לדעת לברור את ההשקעות הבודדות במשורה, מכלל העסקאות בשוק ולדעת לייצר מהן רווחיות גם כאשר המצב הכללי בשוק אינו כזה.
זו החוכמה האמתית של המשקיע. המשקיע פועל וחושב בצורה שונה מכלל השחקנים בשוק, מכאן שזו בדיוק הסיבה שהמשקיעים הם קבוצת מיעוט בתוך השוק, לא לחינם מוכר המושג 'כריש נדלן', כמו הכריש כך גם המשקיע, שוחה לבד ופועל לבד. כל המתרחש בים או לשאר הדגים לא ממש מעניין אותו כי זה לא רלוונטי, אלו הם סתם רעשי רקע, כמו הכריש כך המשקיע ידע לזהות את הנכס המתאים ולנגוס בו.
אז איך בדיוק הופכים למשקיעים שיודעים לזהות הזדמנויות ועסקאות מיוחדות ולפעול לבד במנותק מהסנטימנט בשוק ולקבל החלטות מהירות לבד, זה כבר עניין של ידע, מידע וניסיון – וידע כמו הרבה דברים אחרים ניתן ללמוד מהאנשים הנכונים.
הכותב הוא ד"ר אלחנן מגידוביץ' – גורו נדל"ן
