מתכננים להשקיע בנדל"ן? כך תעשו זאת נכון
עושה רושם שכולם מבינים בנדל"ן. כל מי שלא תדברו עימו, הינו בעל דעת מומחה בעניין ואף יציג לכם שלל נימוקים לעמדתו המלומדת, אך המציאות בשוק קצת אחרת. מתברר, כי למרות הרושם שכולנו מוקפים במומחים לנדל"ן, רק מיעוט באמת משקיעים ומושקעים בנדל"ן. הסיבה העיקרית לכך היא שיש פער גדול בין לדבר נדל"ן לבין לעשות נדל"ן. פער גדול זה נובע בעיקר מגורם אחד משמעותי והוא גורם הפחד, לדבר על נדל"ן לא עולה כסף לאף אחד, בעוד שלעשות נדל"ן מצריך אתכם לשים כסף על השולחן. וככל שמדובר על כסף, רוב האנשים לא יודעים בכלל איך להתמודד עם הדבר הזה החשוב לקיומם היומיומי כמעט כמו חמצן.
בכתבה זו אסקור כמה גורמים וצעדים מהותיים אם ברצונכם להפוך למשקיעי נדל"ן, בהיבטים אחרים שפחות מתייחסים אליהם:
המוטיבציה שלכם
מילה נוספת למוטיבציה זה אינטרס. זה הגורם החשוב ביותר כדי להיכנס בכלל להשקעות בנדל"ן. ככלל, אף אחד לא נכנס לעולם ההשקעות, בכל אפיק אשר יהיה, בשביל 'העיניים הכחולות' של מאן דהוא. האינטרס הוא לעשות כסף.
רוב האנשים, למרות שרבים מהם לא יודו בפה מלא, רוצים להרוויח ולהיות בעלי יותר כסף. על כן, האינטרס הראשי בביצוע השקעות ככלל ולענייננו בנדל"ן הוא להרוויח כסף. לא לחינם אני מציין את האינטרס הנ"ל כגורם ראשון ברשימתי, משום שאנשים לא מבינים לעומק את האינטרס והוא: להרוויח כסף. מכאן יוצא, כי יש אנשים מעדיפים לנתק עצמם מההשקעה ומעבירים כספים לגוף או קרן שמשקיע אותו עבורם. בשיטת פעולה זו יש טעות מובנית, כי האינטרס של הקרן או הגוף, הוא להרוויח עבור עצמו כסף, הרווח של המשקיע הוא משני. הקרן בנויה בראש וראשונה כדי לייצר כסף למקימיה. לכן, מרגע שתבינו שבעל האינטרס הכי גדול, והכי חשוב להרוויח כסף עבורכם הוא אתם ולא אף אחד אחר, זה יהיה הצעד הראשון שלכם בדרך להיות משקיעים אקטיביים טובים ויעילים לטובת עצמכם. אינטרס זה בתורו יתדלק את הפעולות הבאות שלכם בדרך להפיכתכם למשקיעי נדל"ן.
הבנת המנגנון
בכדי לעשות כסף חשוב להבין איך דברים עובדים. הפערים ברווחיות בין משקיעים נובעים לרוב מפערי ההבנה שלהם. שמשקיע המבין לעומק יותר את עקרונות הבסיס של ההשקעה, יודע לייעל אותה בפשטות וביעילות, דברים שבסופו של תהליך מתורגמים לרווחים. מדהים כמה ההבדלים ברווחיות יכולים להיות משמעותיים, למרות שמדובר באותה השקעה של כסף, באותם תנאים, באותו נכס המנוהל ע"י שני משקיעים שונים, הפערים עצומים עד בלתי נתפסים.
לכן, חשוב כי המשקיע יבין את השימוש בשני אלמנטים קרדינליים:
- שימוש יעיל בהון עצמי
- שימוש יעיל במימון (מינוף המתאים) המתאים
השילוב והשימוש בשני אלו בצורה מיטבית, יניבו רווחים עצומים למשקיע לאורך הזמן.
אסטרטגיה
הטעות של משקיעים מתחילים רבים, היא שלרוב אין להם אסטרטגיה, הם פשוט מנסים "לזרום" עם מה שיבוא. הם למעשה משאירים מרווח גדול מדי לחוסר ודאות. לפני שנכנסים לתחום ההשקעות, חשוב להבין כמה דברים: מה המטרה שלנו, האם אנו רוצים לייצר הכנסה לאורך זמן שתבוא בצורה של תזרים מזומנים (גודל תזרים המזומנים תלוי ביישם והבנה של הגורם השני לעיל). או מנגד, אנו רוצים לייצר רווחים גדולים יותר בטווחי זמן קצרים יותר מה שנקרא עסקאות השבחה/אקסיט/פליפ/סיבוב.
דאגו לבנות לכם אסטרטגיה, שיכולה לשלב בין שתי האופציות, אך תתעקשו לבנות אסטרטגיה ואל תוותרו עליה.
כסף
לרוב, אנשים מתבלבלים עם הכסף שיש להם לעסקה. כאן אני רוצה לכוון ולדייק. חשוב להבין, לא מהי כמות הכסף העומדת לרשותכם כמשקיעים, אלא מהי כמות הכסף שאתם רוצים להשקיע. זה נראה כניואנס קטן ולא משמעותי אך הוא מפיל עסקאות. לדוגמא: אם יש לפלוני מיליון ₪ בחסכון, אך הוא מעונין להשקיע רק 300,000 ₪, אין משמעות לכל המיליון, אלא רק ל- 300,000. היכן זה מפריע? כאשר אותו פלוני מחפש עסקאות במיליון ₪ כי זה מה שיש לו, ומתברר לו שעם 300,000 ₪ אותם הוא מתכנן להשקיע בלבד, והוא לא מבין שיש להתייחס למימון/מינוף בהתאם, הוא מגיב לאט ומפספס עסקאות.
לקריאה נוספת
- איפה הכי משתלם לכם להשקיע בנדל"ן?
- רגע לפני: הדברים שחייבים לדעת לפני שקונים דירה
- המשקיעים והשכנתאות: רומן בהמשכים
- השקעות נדל"ן
מטרות
כל משקיע חייב להציב לעצמו מטרות להשקעה. המטרות יכולות להיות שונות ומשונות, לא כולם רוצים להיות טייקוני נדל"ן, ולא חייבים, אך חובה להציב מטרות מאחר שללא מטרות אין רווחיות. הנה כמה מטרות שראיתי שעוזרות למשקיעים שאני מייעץ להם:
- גיבוי לפנסיה
- יצירת מקור הכנסה למשק הבית
- שדרוג רמת החיים
- העלאת השווי נטו למשק הבית
- הגדלת מרחב האפשרויות
- השארת גב כלכלי נרחב לילדים
- בסיס להכנסה פאסיבית סדירה
- ועוד…
לסיכום, להיות משקיע נדל"ן זה לא מדע טילים. נכון, יש ללמוד כמה נושאים חדשים ולהרחיב נקודות מבט, אך זו השקעה שכל אדם ממוצע יכול לבצע ולהיות רווחי בסבירות מאוד גבוהה מבלי לחוות זעזועים, כמו אלו המוכרים לנו באפיקי השקעה אחרים. חשוב להשקיע קצת זמן וללמוד את הנושא, או פשוט לרכוש את הידע הרלוונטי שיקצר לכם תהליך הלמידה ויכניס אתכם לעניינים.
הכותב הוא ד"ר אלחנן מגידוביץ' גורו נדל"ן.
