רגע לפני: דברים שחייבים לבדוק כשרוכשים דירה

אתם עומדים בפני צעד גדול, אולי הגדול ביותר, בחייכם. זה הזמן לנקוט באמצעי זהירות ובדיקה שונים כדי להבטיח שרכישת הדירה הבאה שלכם תהיה מוצלחת ומשתלמת.
מדריך יד 2

 

רכישת דירה היא צעד כביר מבחינה כלכלית, כנראה הגדול ביותר שתעשו בימי חייכם.
בין אם מדובר בדירה חדשה ישירות מהקבלן, או בדירה מיד שנייה, מדובר בתהליך מורכב, קשה, מסובך ומלא מהמורות. על מנת לפשט במקצת את התהליך וכדי שתוכלו למנוע “נפילות” מיותרות, הכנו לכם מדריך קצר, שמסביר מהם הדברים שחייבים לדעת לפני שרוכשים דירה.

מרבית הדירות הנמכרות כיום הן דירות מיד שנייה, או דירות מקבלן הנמצאות במתחמים חדשים (נדיר יותר למצוא בניינים חדשים הנבנים בלב העיר), ולכן אלו שתי הקטגוריות בהן התמקדנו.
לצורך הכנת המדריך, התייעצנו עם שני מומחים בעלי ניסיון עשיר בתחום – אבי קורש, זכיין ובעלים של רימקס חדרה, פרדס חנה וחריש; וגרי קרן, מנהל תחום נדל”ן אתר יד2. חלק מהנקודות חופפות ורלוונטיות בשני סוגי הדירות.

דירות מיד שנייה

מסגרת תקציב קשיחה

יש לבנות מסגרת תקציב קשיחה וריאלית. לעתים אנו נוטים להתאהב בדירה שנמצאת מעבר להישג ידנו ולא מבינים שעל ידי כך אנו עלולים לשעבד את כל עתידנו. עדיף להתפשר על גודל ואיכות הדירה ועל גובה המשכנתא, אך לחיות ברווחה יחסית, מאשר לקפוץ מעל הפופיק ולהסתבך. אפשר להתחיל בדירה קטנה יחסית ולהשתדרג בהמשך, בהתאם ליכולת.
כמובן שנקודה זו רלוונטית גם כן לדירות חדשות. 

השוואת מחירים על בסיס אזורי

יש לבחון מספר דירות באזור בו אנו מעוניינים, על מנת לחוש את הדופק של השוק. הסתמכות על דירה אחת איננה יכולה לספק לנו די מידע ולקבל החלטות מושכלות. ביקור ב-3-4 דירות לפחות יכול לתת לנו מושג מהם המחירים בשכונה, לאן נושבת הרוח ומדוע המחירים משתנים מנכס לנכס.

ביקור בשעות משתנות

 ראיתם דירה? אהבתם אותה? אל תחשבו על קנייה לפני שביקרתם בה בבוקר, בצהריים ובערב. אין דין דירה בשעות היום כדין דירה בשעות הצהריים והערב. אולי תגלו שלשכנים יש נער שאוהב לתופף בכל יום? או שלמשפחה אחרת יש חיבה מיוחדת לערבי קריוקי? מובן כי לא ניתן לכסות את כל האפשרויות, אך ניתן לצמצם את הסיכונים במידה ניכרת.

מה אומרים השכנים?

בדרך כלל השכנים ישמחו לדבר עם כאלו שמעוניינים לרכוש דירה בשכנות להם. דרכם ניתן לקבל מידע חשוב על הבניין ועל השכונה – החל מאופי החיים הקהילתיים, דרך רמת הפשיעה, ועד להשפעתו של ועד הבית על חיי התושבים. לכל הנ”ל יש השפעה ניכרת על חיי היומיום של המשפחה. תוכלו למצוא במדד הנדל”ן של יד2 חוות דעת וטיפים על הכתובת המבוקשת. 

הסתייעות במתווך מקומי

בחלק מסוכנויות התיווך ישנם נציגים שעובדים רק בשכונות ספציפיות, כאשר בדרך כלל מדובר במקום מגוריהם. אותם מתווכים מחזיקים בידע יקר מפז, כזה שלא ניתן לקבל משום גורם אחר. ייעוץ מאיש מקצוע שכזה יחשוף בפניכם מידע פנימי חשוב, כגון מחירי הדירות בשכונה, היטלי השבחה, פרויקטים עתידיים, תשתיות ועוד.
 

לפני שמתקשרים

 “נדלקתם” על בית? על תמהרו לחתום על כלום, גם לא על זיכרון דברים. זה הזמן לפנות לעו”ד המתמחה בתחום. הוא יוכל לבדוק עבורכם האם נסח הטאבו נקי, האם יש שעבודים, או האם יש ענייני ירושה שמפריעים. אל תתנו לאף אחד להלחיץ אתכם וללחוץ עליכם. רכישת דירה צריכה להתבצע בסבלנות ובשיקול דעת ובחלק מהתהליך משמעות הדבר היא עבודה עם אנשי מקצוע שימנעו מכם טעויות מיותרות.

הסתכלו סביב

עושים סיור בבית? אל תשכחו להרים את הראש ולהביט לתקרה. כך תוכלו לגלות נזילות, רטיבות ושאר תופעות שאף אחד לא אוהב. הכי קל וכיף להסתכל רק על מה שיפה ומעוצב, אך חשוב לגלות את מה שפחות נעים לעין. בכלל, יש לבחון את הפוטנציאל של הבית ולא להיבהל מחוסר סדר או קירות מתקלפים. אלו דברים שמשמעותם שולית לעומת חלוקת החדרים או גודל החלל הציבורי, למשל.

חיבור לשכונה

 עם כל הכבוד לדירה, ויש כבוד, היא לא נמצאת בחלל ריק, אלא מהווה חלק משכונה. על המשפחה לבחון את מאפייני השכונה, את החתך הסוציו-אקונומי, את מוסדות הציבור, החינוך והתרבות ועוד. אין לזוג צעיר עם ילדים טעם לקנות דירה בשכונה של אנשים מבוגרים. בלי התאמה לשכונה המעבר יהיה מתסכל ורווי אכזבות, גם אם הדירה נרכשה במחיר “מציאה”. נכון, שוב את כל זה תמצאו במדד הנדל”ן

תוכלו למצוא מגוון רחב של דירות יד שנייה ביד2 – שגם מהווה מקור מצוין להשוואה.

דירה חדשה (בשכונה חדשה)

קריאת תכניות

 כאשר מדובר בדירות מיד שנייה אין בעיה בתחום זה, הואיל שניתן להגיע לדירה ולראותה. בדירות חדשות המצב מורכב יותר, משום שלא כל אחד יודע לקרוא תשריט ולהבין כיצד הוא יתורגם לכדי דירה. חשוב להתייעץ עם מי שניתן ולהבין מהם גדלי החללים בדירה, כיצד הם מעוצבים, האם הם מתאימים לצרכי המשפחה וכדומה.

מאפייני השכונה

 למרות שמדובר בשכונה חדשה, אמור להיות בידיכם מידע זמין בנוגע למיקום גני ילדים, פארקים, קווי מתח גבוה וכל אלמנט אחר שישפיע על חייכם. בדקו שצרכיכם הבסיסיים זוכים למענה הולם. בנוסף, גשו לשטח ובחנו אותו, גם אם מדובר רק באתר בנייה. ייתכן ותפיקו תובנות מועילות ביותר מכך.

חניות ומחסן

נסו להתמקח ככל שניתן על קבלת שתי חניות ומחסן. סוגיה זו עשויה להיראות שולית בתחילה, אך מה יקרה כאשר הציוד בבית יעלה על גדותיו ולא תוכלו לאפסנו? או כאשר השכונה תתמלא בתושבים ומציאת חנייה תהפוך לסאגה יומיומית ארוכה ומעצבנת? ניתן וכדאי למנוע זאת, גם במחיר של תשלום נוסף. על פי רוב, התשלום הנוסף יצדיק עצמו בקלות לאורך השנים.
   

ליווי משפטי

ייתכן ואתם אנשים חכמים ומנוסים, אך ישנם דברים אותם עדיף להשאיר למקצוענים ולא לחסוך בכל הקשור אליהם. ליווי של עו”ד הוא חשוב ומומלץ ביותר. הוא יוכל להגן על האינטרסים שלכם באופן מיטבי ולוודא נושאים כגון היתרי בנייה, מועד אכלוס, איחורים במסירה, בטוחות סבירות, חוזה תקין ועוד.
 
   

בדק בית

גם בדירות חדשות יש בעיות ותקלות וחשוב לאתר אותן ולטפל בהן במעוד מועד. כדאי להסתייע בחברה המתמחה בביצוע בדק בית, על מנת שתוכל לאתר ליקויי בנייה, לספק חוות דעת הנדסית ולהתאים את הדירה הקיימת לדירה המתוכננת ולמפרט הטכני. כל אלו עשויים לחסוך לכם סכומי כסף נכבדים ולהימנע מעגמת נפש.

בדיקת היזם

לא כל הפרויקטים נבנים ע”י חברות גדולות ומוכרות ולכן חשוב לבצע תחקיר קטן לגבי היזם שבנה את הפרויקט בו אתם מגלים עניין. בידקו האם הרזומה שלו מרשים, אילו פרויקטים הוא ביצע בעברו ואפילו נסו לדבר עם דיירים הגרים באותם פרויקטים. מדובר בפרויקטים מורכבים ויקרים ואתם לא רוצים ליפול על טירון. לצד זאת, חשוב לציין כי גם לחברות גדולות יש רקורד מוכח של “פאשלות” נקודתיות ואפילו קריסות מוחלטות ולכן כדאי לבצע את הבדיקה בכל מקרה.

צפי סיום בנייה

קיבלתם את המפתחות לדירה? אתם בטח נלהבים ורוצים להיכנס אליה במהירות האפשרית. אבל מה יקרה אם תגלו שבכל הבניינים מסביבכם העבודה נמשכת במלוא המרץ? זה לא כל כך נעים לגדל ילדים בשכונה עמוסת משאיות, מאובקת ורועשת. בקיצור, רציתם לגור בשכונה ולא באתר בנייה. לכן, עליכם לבדוק מה סטטוס הבנייה בכל השכונה ובהתאם לכך לקבל החלטה מושכלת.

מחפשים דירות חדשות מקבלנים? כנסו ליד1 לקבלת מגוון עשיר של הצעות אטרקטיביות במיוחד לפי אזורים וערים.

***
כאמור, לא מעט מהנקודות והטיפים רלוונטיים הן לדירות יד2 והן לדירות חדשות, אך מעל כולם תובנה אחת משמעותית: סוף מעשה במחשבה (ובדיקה) תחילה. בהצלחה!