התחדשות עירונית נוסח תמ”א38: אילו דברים כדאי לבדוק?

בשנים האחרונות, המגמה ההולכת וגוברת היא להתחדשות עירונית. רגע לפני שמתכננים פרויקט תמ”א38 חשוב להכיר את כל מה שכרוך בתהליך. אספנו לכם הכל במדריך הבא

התחדשות עירונית: הכל על תמ”א 38

בעשור האחרון חווה תחום ההתחדשות העירונית פריחה עצומה בהיקפה בעיקר בכל הקשור לפרויקטים במסלולי תמ”א 38 חיזוק ותוספת (תיקון 1) ותמ”א 38 הריסה ובנייה (תיקון 2). הפריחה העצומה בפרויקטים אלו נובעת מהצטמצמותן של עתודות הקרקע הריקות במרכז הארץ ורצון המדינה לחדש את מרכזי הערים המוזנחים והכעורים והפיכתם למודרניים וחדשניים תוך תוספת של מסות משמעותיות של דירות חדשות לשוק הדיור.

מרבית הפרויקטים נבנים בערי המרכז וגורמים ממשלתיים בכירים הכריזו בעבר כי בשנים הקרובות, עד 50% מסך הדירות החדשות שייבנו בישראל יהיו במסגרת תוכניות של התחדשות עירונית. השינוי הזה בשוק מעלה שאלות רבות כמו האם ישנה עדיפות לרכישת דירות שעברו תמ”א במסלולים השונים לעומת דירות קבלן רגילות, האם המחירים אטרקטיביים יותר מדירות חדשות רגילות, מהם השלבים הנכונים לרכישת דירת תמ”א ומהו הליך התשלום המומלץ?

קנייה נבונה

קודם כל, יש לציין כי אין שוני בין החוקים החלים על רכישת דירות חדשות רגילות מקבלנים לבין רכישת דירות תמ”א 38 מהם. בשני המקרים, הקבלנים מחויבים בשקיפות מלאה כלפי הרוכשים תוך מתן מפרט טכני מקיף של הדירה, ביטחונות כספיים למקרים של עצירת הפרויקט, תקופות בדק ואחריות על הדירה ומצבה. יחד עם זאת, דירות התמ”א הן דירות הנבנות בבניין בו עדיין מתגוררים דיירים (במסלול תמ”א 38-1) ובבניין בו הדיירים אמנם מועברים לגור בשכירות אך שולטים בכל הליך הבנייה במסלול תמ”א 38-2 ועל כן על הרוכש לעשות מספר בדיקות קריטיות לפני שהוא רוכש את הדירה.

למה כדאי לשים לב

ראשית, על הקונה לבדוק כי בעת השיווק, הפרויקט קיבל כבר היתר בניה סופי ושאין התנגדויות כלשהן של דיירים או שכנים, שיכולות לתקוע את הפרויקט לזמן לא מבוטל. הדבר משליך, כמובן, על לוח הזמנים אליו התחייב הקבלן שהרי אם יש התנגדויות, הוא לא יעמוד בלוח הזמנים שנקבע מול הרוכשים החדשים. ביחס לכל הקשור להתנגדויות, הכי פשוט לדבר עם דיירי הפרויקט שלבטח ישתפו במידע החשוב. בכל הקשור לבדיקת הסטטוס התכנוני של הפרויקט, אפשר לבדוק זאת בקלות במחלקת ההנדסה של העיריה.

נקודה קריטית אחרת נוגעת לעניין התשלום על הדירה: באופן כללי פרויקטים של תמ”א 38 הם פרויקטים בהם בעלי הדירות או הרוכשים החדשים לא מחויבים בתשלומים שונים הקשורים לרישוי ולבנייה אך יחד עם זאת ישנם מקרים של סיבוכים והתעכבויות רבות בהן נדרשים הדיירים והרוכשים לתשלומים שונים על מנת לזרז את התהליך. לכן, על קונה המתעניין ברכישת דירת תמ”א 38 לדרוש ערבויות וביטחונות מהיזם שיגנו עליו במקרים אלו.

לקריאה נוספת

עוד נקודה שקשורה בעקיפין לעניין התשלום, היא בדיקת החברה היזמית והקבלן המבצע. ככל שהקבלן יהיה בעל סיווג קבלני גבוה יותר (ג-5 הוא הסיווג העליון) וככל שהיזם יהיה מנוסה יותר עם פרויקטים קודמים אותם סיים בהצלחה, כך תרד רמת הסיכון של העסקה. הדבר חשוב במיוחד במקרה בו אתם מתכוונים לממן את קניית הדירה על ידי הלוואת משכנתא. במקרה זה, בדקו מראש האם לבנק אין התנגדות כלשהיא ליזם או לקבלן המבצע, מה שימנע את הענקת המשכנתא. אגב, במסגרת זו תוכלו לדלות מהבנק פרטים נוספים אודות הפרויקט וסיכוייו, שכן הבנקים מבצעים בדיקות מעמיקות בטרם הענקת משכנתא לרוכשי דירות תמ”א 38. 

לבסוף, במידה והחלטתם סופית לרכוש דירה בבניין שעובר תמ”א 38, חשוב שתעזרו בשירותיו של עורך דין שירשום עבורכם הערת אזהרה על הדירה בטאבו. במקרה זה, התשלומים לקבלן יתבצעו בהתאם להתקדמות הבניה לפי הקבוע בחוק. עורך הדין מטעמכם יצטרך לבדוק כי הערת האזהרה נרשמה בצורה תקינה ועל יחידה רישומית חדשה אליה מוצמדות כל זכויות הבנייה בפרויקט. יתירה מכך, הוא יצטרך לשים לב לכך שהערת האזהרה אינה ניתנת למחיקה על ידי בעלי הדירות הקיימות במסגרת החוזה עליו חתמו עם היזם.

בשורה התחתונה

רכישת דירה בפרויקט תמ”א 38 הופכת יותר יותר לאופציה נדל”נית משתלמת עבור זוגות צעירים ומשפרי דיור המעוניינים לגור בפריים לוקיישנים של מרכז הארץ בבניינים מחודשים ואיכותיים. יחד עם זאת,  בניגוד לעסקת רכישת דירה חדשה רגילה בה מעורבים רק קבלן וקונה, בפרויקטי תמ”א 38 נוספת צלע נוספת בדמות הדיירים הקיימים ולכן יש לבדוק בצורה מעמיקה כי הדירות החדשות בבניין נבנות ומשווקות על פי חוק ללא התנגדויות או מניעות מצד הדיירים הוותיקים. ככל שתבדקו  יותר לעומק ותיווכחו לראות שהכל עומד בכללים, הרי שהדרך שלכם לדירה החדשה באזור המגורים האטרקטיבי, סלולה.