התחדשות עירונית: 5 טיפים לניהול פרויקט תמ”א 38

שוקלים להתחיל בתהליך התחדשות עירונית הכולל פרויקט תמ”א 38? יש כמה דברים שחייבים לבדוק לפני שיוצאים לדרך. הכל בכתבה הבאה

התחדשות עירונית: 5 טיפים לניהול פרויקט תמ"א 38

תמ”א 38: כל מה שאתם צריכים דלעת

זה קרה בהרצליה לפני מספר חודשים: בהחלטה מפתיעה משהו החליטה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה על הקפאתם של מספר פרויקטי תמ”א 38 המתוכננים להיבנות במרכזה של הרצליה לאור רצון הוועדה לחדש את תוכנית המתאר של העיר. המשמעות: פרויקטים בהיקף של 1500 יחידות דיור נבלמו והדיירים אינם יודעים מה יעלה בגורלן של הדירות.

כן, תופעת עצירת פרויקטים של התחדשות עירונית במהלך שלבי התכנון והבנייה אינה דבר נדיר ופרויקטים רבים נעצרו עד היום לא רק עקב החלטות הוועדות המקומיות אלא גם עקב פשיטות רגל של החברות היזמיות או הקבלניות או חוסר יכולת כספית להשלים את העבודה.  לעיתים לא היה מדובר בעצירת הפרויקט ממש אך מה שהובטח בחוזה הוא לא מה שהתקבל בפועל והדיירים הממורמרים נאלצו לפנות ערכאות משפטיות. אז איך תדאגו שגם לכם זה לא יקרה, ושתהליך התמ”א אליו ייחלתם שנים ארוכות אכן יסתיים בהצלחה ללא סיכונים וללא כאבי לב, הנה לכם 5 נקודות שחשוב לתת עליהם דגש לקראת היציאה לדרך:

סיווג קבלני

וודאו שהחברה הבונה היא בעלת סיווג קבלני מתאים מאחר שפרויקט תמ”א 38 הוא לא פרויקט בנייה רגיל. בפרויקט מסוג זה, אתר הבנייה הפעיל הוא גם מקום מגוריהם של דיירים הממשיכים לגור בבניין (בתמ”א 38 חיזוק ובנייה) ועל  החברה הבונה לתת על כך את הדעת. יתרה מכך, בפרויקטים אלו ישנן בעיות נקודתיות לכל דייר ודייר, על פי גודל דירתו הקיימת, כיווני האוויר ועוד, ונדרשת מורכבות הנדסית ותכנונית רבה שלא כל קבלן יודע לבצע. לכן, הקפידו שהחברה המבצעת תהיה בעלת סיווג ג-4 או ג-5. הסיווג האחרון הוא הסיווג הגבוה ביותר המעיד על כך שהחברה הקבלנית הינה בעלת יכולת לבצע עבודות הנדסיות בכל שטח ובכל היקף כספי.

הבטחות ותמורה

אל תתפתו לחתום חוזה עם היזם שהבטיח לכם את התמורה הגבוהה ביותר. אז נכון, זה מאוד מפתה ללכת עם היזם שמבטיח לכם את המרפסת הכי גדולה, את הממ”ד הכי רחב ואת רמת הגימור הגבוהה ביותר. אולם לאמיתו של דבר, לשוק התמ”א 38 נכנסו בשנים האחרונות יזמים רבים שלחלקם אין כלל ניסיון במורכבות ההנדסית, התכנונית והביצועית המאפיינים את הפרויקטים הללו. יחד עם זאת, הם מצידם מבטיחים לכם הרים וגבעות כשבבוא היום מתגלים כעורבא פרח. לכן, מומלץ שתבצעו מכרז מקדים בין מספר יזמים ותבחרו בחברה מנוסה שכבר בנתה מספר פרויקטי תמ”א 38  בשכונה שלכם ומכירה את המורכבות התכנונית וההנדסית באזור. היא אולי לא תהיה החברה הכי נדיבה כלפיכם אבל לפחות תוכלו לישון בראש שקט כשאתם יודעים שהפרויקט שלכם נמצא בידיים טובות.

בטחונות וערבויות

כדאי שתשימו לב לבטחונות במסגרת החוזה.  במסגרת החוק, עומדות לצד הדיירים הקונים דירות חדשות מקבלנים הגנות מצד חוק ערבות המכר. לצד אלו, ישנם בטחונות נוספים המגנים עליהם ומפצים אותם במקרים בהם הקבלן פושט את הרגל בתהליך הבנייה, הבניין לא מקבל אישור למגורים ועוד. בענף ההתחדשות העירונית לא עומדות לדיירים שלל ההגנות הללו ולכן אסור להם לא להירדם בשמירה ולעגן בחוזה עם היזם מתן ביטחונות ממנו במקרים קיצוניים בהם הוא לא יוכל להשלים את הפרויקט או שהדירות לא יהיו תקינות למגורים. הוא הדין גם למקרה בו הבנייה תתארך מעבר למצופה והדיירים יצטרכו לשכור דירה חלופית במהלך הבנייה.

זכויות והיתרים

כדאי שתפנימו שלא כל בניין יקבל אישור מהרשות לתכנון ובנייה. גם אם אתם בטוחים שהבניין שלכם עומד בקריטריונים של תמ”א 38, זה לא אומר שהוא יאושר באופן וודאי. אמנם תנאי הסף העיקרי לפרויקט תמ”א 38 הינו בניין עם היתר בנייה שהתקבל לפני ינואר 1980, אך בפועל ישנם גורמים רבים שיכולים להביא לסירוב הרשויות. בין האלמנטים שיכולים להוות קשיים, נמנות בעיות תכנוניות, אדריכליות ובטיחותיות כמו גם זכויות בנייה מצומצמות ולא משתלמות ליזמים ועוד. על מנת להימנע ממפח נפש עתידי הפנימו מראש שגם אם יש היתכנות לפרויקט בבניין שלכם אין הדבר אומר שהפרויקט אכן יקרום עור וגידים כמו שהיזם הבטיח לכם.

זמנים ומועדים

קבעו לוח זמנים מוגדר לפרויקט. בסופו של יום, בפרויקט תמ”א 38 אתם עומדים לגור בתוך אתר בנייה פעיל על כל מפגעי הרעש, הריח והלכלוך המתלווים לכך. לכן, הקפידו להטמיע בחוזה עם היזם לוח זמנים קשיח למהלך העבודות. יש להקפיד לא רק על לוח זמנים כוללני לסיום העבודה אלא על לוחות זמנים פרטניים עבור שלבי העבודה השונים שכל חריגה מהם תחשוף את החברה היזמית או המבצעת לקנסות כספיים. גם אם הדברים ייראו לכם קטנוניים בהתחלה, עם עיצומן של העבודות וחוסר הנוחות לגור בבניין, הדברים יהפכו לחשובים וקריטיים עבורכם.

לסיכום

לא מעט ערים מתחילות לעבור מתיחת פנים בדמות התחדשות עירונית. ניתן לזהות זאת בזכות פרויקטי תמ”א שונים, אותם יוזמת העירייה או העירייה עצמה. לפני שמתחילים בתהליך, שימו לב שהחברה עומדת בכל הדרישות וצאו לדרך. בהצלחה!