מחירי הדירות כיום מרקיעים שחקים והרוכשים נוטלים משכנתאות, לעיתים עצומות ממש, למימון רכישת דירת חלומותיהם. מצב דברים חריג זה מחדד את השאלה מה יעשו הרוכשים שהשקיעו את כל הונם ולמעלה מכך, במקרה בו הקבלן פושט את הרגל באמצע הבנייה והם עומדים בפני שוקת שבורה, ללא דירה וגם ללא הכסף הרב אותו השקיעו? ובכן, בדיוק לשם כך יצר המחוקק הישראלי הגנות משפטיות לטובת הרוכשים, שאחת העיקריות שבהן היא ערבות חוק מכר.
מה זה ערבות חוק מכר?
ערבות חוק מכר הינה ערבות אותה מעניק הבנק המלווה את הפרויקט מטעם היזם לרוכשים. היא מבטיחה כי במקרה של פשיטת רגל של הקבלן או במקרה בו החברה תיקלע לקשיים פיננסיים ותעבור הליך של פירוק יקבלו הרוכשים מהבנק פיצוי מלא על הנזק שנגרם להם. ערבות חוק מכר מלווה כבטוחה כספית את הרוכשים לאורך חיי הפרויקט והיא מסתיימת ברגע בו נרשמת הערת האזהרה לטובתם או לחילופין עד המועד בו נחתם הסכם החכירה בין הרוכש למנהל מקרקעי ישראל (זאת כאשר הפרויקט נבנה על קרקע מוחכרת).
נכון לנוסח החוק כיום, הסכום המקסימלי אותו יכול יזם לדרוש מהרוכשים עבור דירה, ללא מתן ערבות חוק מכר, הוא עד שיעור של 7% מעלות הדירה. המשמעות היא שאם נניח דירת הקבלן נמכרת במחיר של מיליון שקלים, הרי שהיזם יכול לדרוש מהרוכשים, במעמד החתימה מקדמה כספית של עד 70 אלף שקלים, כל זאת ללא הצגת הערבות מצידו. אם היה מדובר על דירה בשווי 2 מיליון ₪ הרי שהמקדמה הכספית הזו יכולה להגיע גם ל-140 אלף ₪ – כלומר, סכום לא מבוטל בכלל. לכן, אמנם הקבלן המוכר לא מחוייב במתן ערבות חוק מכר על מקדמה זו, אך עדיין אין מדובר בכספי הפקר והסכום הכספי הגדול לא מופקד בחשבונו הפרטי של היזם או של החברה בבעלותו אלא אצל עורך דין נוטריון, עד למסירת הדירה לרוכשים.
במקרה בו היזם מבקש במעמד החתימה סכום העולה על סך 7 האחוזים שנקבעו בחוק אזי הוא יצטרך להעמיד בפני הרוכש את ערבות חוק המכר על פי דין. את שובר הערבות יהיה חייב היזם להעביר ליזם בפרק זמן שלא יאוחר מ- 14 יום ממועד מסירת התשלום.
לקריאה נוספת
ועוד קצת על מקרקעין
על אף שהמונח ערבות חוק מכר הפך בשנים האחרונות למושג מוכר יחסית בקרב רוכשי הדירות הרי שלאמיתו של דבר, הגנה כספית זו הקיימת עוד משנת 1974, הייתה מוכרת בעיקר בקרב עורכי הדין העוסקים במקרקעין. השינוי התודעתי קרה עם קריסתם לפני כעשור של חברת הבנייה חפציבה בה התברר לתדהמתם של הרוכשים כי הערבות שהחברה הייתה אמורה לתת להם, לא ניתנה בפועל, והרוכשים המסכנים איבדו את הונם ללא ידיעתם, עם קריסתה של החברה. זוהי אגב גם אחת הסיבות לתוצאות העגומות בפרשת קריסת החברות בבעלות היזמית ענבל אור, שכן ערבות חוק מכר אינה תקפה בפרויקטים הנבנים על ידי חברי קבוצות רכישה אלא בפרויקטים של חברות יזמות בלבד.
יש לציין כי רק בשנת 2011 ובעקבות פרשת חפציבה נכנסו לתוקף תקנות שציינו מפורשות מה צריך להיות נוסח הערבות הבנקאית, כך שהיזמים, כמו גם הרוכשים החלו לתת תשומת לב מיוחדת לקיומה של ערבות חוק המכר. אגב, במקרים בהם הרוכשים חשים כי היזם לא עומד בתנאי החוזה, אם בשל עיכוב במסירת הדירות או בשל מפרט טכני ירוד ממה שהובטח במסגרת החוזית, הרי שהם יגלו שהגנת הערבות הזו אינה עומדת לטובתם שכן היא מתייחסת רק למקרים ספציפיים של פירוק החברה או פשיטת רגל. במקרה זה תעמוד לטובת לרוכשים הזכות לתבוע את היזם בערכאות המשפטיות, אך זכות ערבות חוק המכר לא תסייע להם.
