תמ"א 38 או בשמה המקצועי "תוכנית המתאר לחיזוק מבנים" נכנסה לחיינו לפני 15 שנה. בראשית הדרך לא זכתה התוכנית להתלהבות גדולה מצד היזמים ובעלי הדירות כאחד, אך אט אט היא הפכה לטרנדית ואף לוהטת, וזאת עקב התמעטות עתודות הקרקע במרכז הארץ. יזמי הנדל"ן אשר צפו בעיניים כלות כיצד מתמעטות הקרקעות הפנויות לבנייה בערי המרכז אימצו בהדרגה את התוכנית וכמעט שאין היום חברה יזמית או קבלנית שאינה עוסקת ולו בצורה חלקית בתחום ההתחדשות העירונית.
מה המטרה?
מסתבר, שלפחות על פי המועצה הארצית לתכנון ובנייה אשר אישרה את המשך תוקפה של התוכנית אחת לכמה שנים, התוכנית החטיאה את מטרתה. מדוע? כיוון שבבסיסה יועדה התוכנית עבור חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, והסכנה הגדולה ביותר נמצאת כמובן ביישובים הסמוכים לשבר הסורי אפריקאי, כגון טבריה ובית שאן. דא עקא, במציאות, היזמים שביקשו רווחיות כלכליות בפרויקטים התעלמו מהפריפריה ושמו את כל יהבם על פריים לוקיישנים במרכז הארץ. וכך התחוללה לה תנופת התחדשות עירונית עצומה בערי השרון, השפלה וכמובן תל אביב ושכנותיה רמת גן וגבעתיים, ותושבי הפריפריה הנמצאים בסיכון אמיתי, לא נהנו מפירות התוכנית.
ובאמת, במאי 2020 הודיעה המועצה כי תוקף התוכנית יוארך רק עד לשנת 2022 ואז תסתיים התוכנית לחלוטין. הענף למען האמת לא הופתע לגמרי שכן החלטת המועצה הייתה, ניתן לומר, המסמר האחרון בארון הקבורה של התוכנית. ניצני ההתנגדות לתוכנית הגיעו עם החלטתן של עיריות כמו רמת גן ורמת השרון לעצור את כל אישורי התוכניות שהוגשו להם על ידי יזמי התמ"א 38. הן עשו זאת במטרה להתמודד בצורה נכונה יותר עם ההשלכות שהביאה התוכנית – לא רק יחידות דיור חדשות ונראות סביבתית משופרת – אלא גם בעיות תשתית חמורות ועומסי תנועה מחמירים במרכזי הערים. בערים אחרות, בראשן תל אביב הוציאו הרשויות תוכניות מסודרת המציבות ליזמים "גבולות גזרה" מה מותר ובאיזה היקף הם יכולים לבנות בכל אזור בעיר.
לקריאה נוספת
ומה בהמשך?
אז מה הולך לקרות הלאה? ובכן, מרבית הרשויות בישראל הולכות היום לכיוון אישורם של מיני מתחמים או תתי שכונות במסגרת של פינוי בינוי. בכלל, הפינוי בינוי היה תמיד מסלול ההתחדשות המועדף על הרשויות שכן הוא ייצר לא רק התחדשות מבנית צרה כמו בתמ"א 38/2 ובטח בתמ"א 38/1 אלא התחדשות מרחבית הכוללת הקצאת שטחים לצרכי מבני ציבור, פארקים, כבישים וחניונים.
ומה באשר לפרויקטי התמ"א 38 הנמצאים בהליכים השונים? על פי החלטת מועצת התכנון, כל פרויקטי התמ"א 38 אשר יקבלו היתר בניה עד למועד הנקוב בשנת 2022 יצאו לדרך וכל שאר הפרויקטים יפספסו את הרכבת.
אחת ההשלכות של ביטול התוכנית ב-2022 נוגעת לא רק לעתידם של הדיירים בפרויקטים המתוכננים אלא גם ליזמים. אם עד כה, חברות יזמות קטנות עסקו בבניית פרויקטים מסוג תמ"א 38, בהם הם יכלו לעמוד כלכלית, הרי שהתחזית היא כי החל משנת 2022 יישארו בענף ההתחדשות העירונית רק חברות היזמות הגדולות במשק – אותן חברות בעלות האיתנות הפיננסית להחזיק פרויקטים בסדר גודל של מאות יחידות דיור ובעלות היכולות ההנדסיות והביצועיות לביצוע פרויקטים רחבי היקף אלו.
בכל מקרה, הצפי הוא כי ההתחדשות העירונית הולכת לדשדש בשנים הקרובות, שכן מחד יזמים קטנים יתחילו להרחיק את רגליהם מפרויקטי התמ"א ההולכים להתבטל ממילא, ומאידך הפרויקטים מסוג הפינוי בינוי ישלטו אמנם בכיפה אך אלו לוקחים זמן רב, לעיתים ל-7-8 שנים מאז החתימה ועד העלייה לקרקע.
דרך אגב, יזמים שונים טוענים כי מועצת התכנון טעתה בהחלטתה הגורפת, כיוון שלמבנים שחוזקו במרכז הארץ הוספו ממ"דים החיוניים לא רק במקרי רעידות אדמה אלא גם במקרה של מלחמה אזורית, ורק ימים יגידו האם ההחלטה הייתה מוצדקת או בכייה לדורות.
