דרום תל אביב: האיזור החם למגורים ולהשקעה?
רמות הביקוש לדירות בתל אביב הרקיעו תמיד שחקים והמחירים במקביל היו לאורך כל התקופות מהגבוהים בישראל. ואכן, עיר התרבות והצעירים של ישראל אף פעם לא קפאה במקום ותמיד הציעה לתושביה אווירת חו"ל פלורליסטית, צבעונית ותוססת ברמה שאין דומה לה בארץ. תרמו לכך המסעדות הידועות, המועדונים הנחשבים, רצועת החוף הארוכה, התערוכות, ההופעות, המוזיאונים, התיאטראות ועוד ועוד. כל אלו השאירו את רמות הביקושים הגבוהות לדירות בעיר, עשורים אחורה ואולי בעצם מראשיתה של העיר העברית הראשונה.
אבל למרות שהביקושים והמחירים הגבוהים אפיינו בעיקר את מרכזה וצפונה של העיר הרי שבדרום העיר בשכונות כמו כפר שלם, נווה שאנן ואזור שוק לוינסקי, רמות המחירים והביקושים היו נמוכות, בעיקר בגלל אוכלוסייה קשת היום שהתגוררה בהם, פשיעה שנודעה לשמצה, רמת תשתיות נמוכה ונראות חיצונית מוזנחת ומדכאת. ובכן מתברר כי לא עוד. משהו טוב עובר בשנים האחרונות על שכונות דרום תל אביב ההולכות ומתחדשות ומשנות את פניהן. יעידו על כך המחירים העולים ומשקיעי הנדל"ן הרוצים לתפוס נתח מביצת הזהב:
כפר שלם
כפר שלם סבלה בעבר מתדמית של שכונה עבריינית לאור אחוז די גבוה של תושבים שפלשו לקרקעות בשכונה ועשו בהן כל מה שרצו. את חלקם ניסו המשטרה והעירייה לפנות במשך השנים ולעיתים הדברים לוו בהתנגדויות ואלימות, מה שהוסיף לתדמיתה הגרועה של השכונה. השינוי הגדול בשכונה החל כאשר נכנסו אליה יזמי נדל"ן שזיהו את הפוטנציאל הרב של השכונה הקרובה לאזור יד אליהו ואזור העסקים המתחדש של רחוב המסגר והגיעו להסכמות עם בעלי הקרקעות השונים. ההסכמות הובילו להקמתן של מאות ואלפי דירות חדשות המשנות לגמרי את פניה של השכונה ומביאות אליה אוכלוסייה חזקה יותר המעוניינת לגור בשכונה תל אביבית פרברית. המחירים מדברים בעד עצמם ודירה שעלתה לפני כעשור בסביבות המיליון ₪ זינקה מאז למחיר של 2.2 מיליון ₪ לדירת יד שנייה ול-2.4 מיליון ₪ לדירה חדשה. אגב, מגמת העלייה עדיין נמשכת כך שזהו זמן טוב לקפוץ על העגלה.
נווה שאנן
שכונת נווה שאנן הייתה ידועה במשך השנים בגלל רחוב נווה שאנן המצוי בה, "רחוב הנעליים" ההיסטורי. מאוחר יותר נודע האזור לרעה עקב הפיכתו למעין מובלעת סודנית ואריתראית בלב תל אביב עם בתי זנות ואחוזי פשע גבוהים. אבל כל זה עומד להשתנות בקרוב שכן נווה שאנן עוברת בשנים האחרונות את מה שניתן לכנות כמתיחת פנים של ממש. אם לא יצא לכם להגיע לאזור, שווה לכם להקדיש לו הצצה קטנה: בכל רחבי השכונה צצים לאחרונה שלטים המכריזים על מגדלי מגורים ומרכזי תרבות שהולכים להיבנות ברחבי השכונה. ראשיתו של השינוי בשנת 2011, השנה בה הכריזה העיריה על תוכנית התחדשות עירונית לשכונה – צעד שפתח קמפיין בנייה נרחב עם מאות יחידות דיור חדשות ומעברן לשכונה של משפחות צעירות וסטודנטים. וזה לא נגמר רק במגורים – העירייה הקצתה לשכונה עשרה דונמים לפעילות ציבורית ועסקית, דבר שהוביל להגעתם של מרכזי תרבות, סדנאות אמנות ומסעדות שיקיות אל השכונה. נכון להיום על אף עליית המחירים, רמת המחירים בשכונה עדיין נמוכה יחסית ועומדת על כ-32 אלף ₪ למ"ר (בהשוואה למשל לשכונת פלורנטין בה המחירים עלו לרמה של 42 אלף ₪), מה שמעיד על פוטנציאל השקעת נדל"ן מצוין.
מתחם לוינסקי – העלייה
מתחם לוינסקי – העלייה שימש בעבר הלא-רחוק כאזור שמאכלס בעיקר סוחרים קטנים. נכון להיום תמהיל האוכלוסייה משתנה והמתחם הופך לחזק ואיכותי יותר, בעיקר בשל קרבתו לשכונת פלורנטין שעברה מהפך של ממש והביאה לכניסתם של זוגות צעירים לשכונה. גם היזמים רואים את הפוטנציאל באזור ואחד הניצנים לשינוי הוא פרויקט המגורים רחוב העלייה הכולל 70 יחידות דיור להשכרה ארוכת טווח לצד שני בנייני מגורים חדשים בני 77 דירות. בענף הנדל"ן סבורים כי לאזור פוטנציאל גדול, מאחר שלתל אביב אין לאן להתפתח מערבה ומזרחה ועיקר ההתפתחות של העיר היא דרומה. נכון לעכשיו מחיר הדירות במתחם לווינסקי –העלייה הוא אטרקטיבי מאוד, בדומה לשכונת נווה שאנן, ומחיר דירות חדשות במתחם עומד על כ-32 אלף שקל למ"ר בממוצע (בדומה לשכונת נווה שאנן), בהשוואה למרכז העיר בה המחיר הממוצע הוא 50 אלף ₪ למ"ר.
בשורה התחתונה
אין ספק שהעיר תל אביב נחשבת כאחד האיזורים היקרים ביותר בישראל, אך ישנם מספר איזורים שהמחירים בהם עדיין לא האמירו עד כדי כך, וניתן למצוא בהם דירות למגורים ולהשקעה. רק צריך לחפש היטב – ולמצוא.
