מהי התחדשות עירונית?
ראשיתה של ההתחדשות העירונית עוד בשנת 1998 עם תמ"א 38 – תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. באותם ימים, ולמען האמת הדבר תקף עד היום, התריעו המומחים מפני רעידת אדמה קרובה שבוא תבוא ותגרום לקריסתם של בנייני מגורים רבים שנבנו לפני שנת 1980.
כתוצאה מכך החלו חברות יזמות לבצע התחדשות לבניינים קיימים תוך שהן מעבות ומחזקות אותם. בתמורה קיבלו היזמים את האפשרות לבנות תוספת של דירות חדשות בבניין למכירה בשוק החופשי.
במקרים מסוימים, ובהתאם לתוכניות שנסגרו עם היזם, הדיירים הוותיקים זכו לשיפוץ ושדרוג לבניין, הוספת מעלית ומקומות חנייה ולפעמים אף קיבלו ממ"ד, מרפסת שמש, הרחבת גודל הדירה, וכן הלאה.
התוכנית צברה אט אט תאוצה ועד היום בוצעו אלפי פרויקטים מסוג תמ"א 38/1 (חיזוק ותוספת) בכל רחבי הארץ, מרביתם המוחלטת במרכז הארץ – מקום בו עתודות הקרקע לבנייה רגילה הן המעטות ביותר. חסרונה הגדול של התוכנית הוא שהדיירים נאלצים להמשיך להתגורר באתר בניה פעיל, לאורך כל משך העבודה.
לימים התקדמה ההתחדשות העירונית מספר צעדים קדימה ובמקום בו הייתה האפשרות ההנדסית והתשתיתית לכך בוצע פרויקט תמ"א 38/2 במסגרתו נהרס הבניין לחלוטין ועל חורבותיו נבנה בניין חדש, כאשר היזם מקבל את הזכות לבנות קומות חדשות למכירה בשוק החופשי.
לכל הדירות החדשות והפרוייקטים החדשים ברחבי הארץ ביד1>>>
במקרה זה, הדיירים זוכים לקבל דירה חדשה, וחשוב יותר – נמנעת מהם עוגמת הנפש של מגורים בתוך אתר בנייה, ולאורך כל התקופה הם מתגוררים בשכירות במימונו המלא של הקבלן.
שכלול נוסף, שהתרחש בעידודן של הרשויות המקומיות, היה הפינוי בינוי – פרויקט בו מתחם שלם עובר התחדשות עירונית, וכך החברה היזמית חותמת על חוזה מול דייריהם של 3-4 בניינים בבת אחת, ולעיתים אף רחובות שלמים, הורסת את הבניינים הישנים ובונה מתחם חדש לגמרי – עם צביון אחר ומודרני לשכונה הוותיקה. גם כאן, בדומה לתמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) זוכים הדיירים לקבל דירה חדשה לגמרי ולמשך זמן הבנייה שוכרים דירה במימון היזם.
לאור העובדה שהתוכנית צברה תאוצה כה גדולה, נכנסו אליה ברבות השנים רוב חברות היזמות הגדולות בעולם הנדל"ן הישראלי (לרבות החברות הקטנות שכבר פועלות בשטח מזה שנים ארוכות) וחלקן מתהדרות כיום במספר פרויקטי התחדשות עירונית הנמצאים אצלן בעיצומה של בנייה, בתכנון או בחתימות.
אבל בדיוק כאן צריך להציב נורת אזהרה אדומה. דירות אלו אכן בעלות פוטנציאל רב – אך בין תכנונו של פרויקט התחדשות עירונית לבין מימוש בפועל יכול לעבור זמן רב מאוד, עם משוכות מורכבות לקבלת היתר הבנייה במקום, כך שעל הקונה המיועד מוטלת החובה לבצע מחקר מעמיק אודות היתכנות הפרויקט.
רק מתווך מכיר את ההזדמנויות השוות באמת
אז איך אפשר בכל זאת למצוא את הדירות בעלות הסיכוי הרב ביותר להיבנות בפועל? כיצד בעצם אפשר לאתר את אותן "מציאות" נדל"ן? ובכן, הפונקציה המקצועית שיכולה לסייע בכך היא סוכני הנדל"ן המקומיים, כלומר מתווכי הדירות. אנשי מקצוע אלו חיים ונושמים את ענף הנדל"ן בשכונה ויכולים להתריע בפניכם מראש מתי מדובר על פרויקט התחדשות תקוע, ששומר נפשו ירחק ממנו, לבין פרויקט שמתקדם כמצופה והצפי לגביו אופטימי וחיובי.
המתווכים יודעים למעשה מהו סטטוס כל פרויקט בכל רגע נתון – האם הוא נמצא רק בשלב החתימות המקדמי, האם נכנס לתמונה משרד עורכי דין, האם הדיירים ביצעו מכרז יזמים, מהן התמורות שהובטחו לדיירים, האם הפרויקט אושר להפקדה בתנאים, וכן הלאה.
כל שלב תכנוני ורישויי שכזה הוא שלב קריטי בפרויקט והוא מתבטא בפרקי זמן מוגדרים, כך שפרויקט שנמצא בישורת האחרונה לפני קבלת ההיתר (והמתווך המנוסה יידע על כך) הוא הפרויקט שבו הכי כדאי לרכוש דירה – בין אם מדובר על דירת תמ"א משופצת, ובין אם על דירות חדשות לגמרי.
לכן, בימים אלו, בהם שוק הנדל"ן חווה עליית מחירים עקבית (עם צפי לעליות מחירים נוספות בשל הירידה בהתחלות הבנייה החדשות), דירות התמ"א 38 יכולות להוות את התמורה ההולמת ביותר עבור כספי הרוכשים – דירות משופצות ומשודרגות הממוקמות במרכזי שכונות בנויות עם מבני ציבור ומוסדות חינוך קיימים – והכי חשוב, דירות בעלות תג מחיר נמוך יותר מהדירות החדשות בשוק. אבל לפני כן, כאמור, מומלץ להרים טלפון למתווך מקומי. כך תוכלו לדעת בדיוק מה אתם קונים ומהו הצפי לקבלת היתר בנייה במקום.
