המדריך המלא: למכור ולקנות דירה בו זמנית

בשעה טובה החלטתם לרכוש דירה. המציאות מלמדת שעבור חלק גדול מכם לא מדובר בדירה ראשונה, אלא בשדרוג לדירה אחרת, או במעבר הנובע מצרכים משפחתיים או תעסוקתיים.

במקרה כזה, ודאי חשבתם רבות על שאלת השאלות – מה עושים קודם, מוכרים את הדירה הקיימת או רוכשים את החדשה? האם יש חשיבות לסדר הדברים והאם בכלל ניתן לבצע את התהליכים המורכבים הללו במקביל?
כפי שיוסבר מיד, התשובה איננה כה פשוטה ואינטואיטיבית, אך בהתנהלות זהירה ונכונה ניתן להימנע מאי נעימויות ולחסוך כסף רב.

מה לפני מה?

בהנחה שמכרתם את דירתכם לפני קניית דירה חדשה, סביר כי תהיו לחוצים לרכוש דירה אחרת. מועד הפינוי הולך ומתקרב ואתם ממש לא רוצים למצוא את עצמכם ללא קורת גג.

לעומתכם, משפחה ששדרגה עצמה וקנתה את דירת חלומותיה, צריכה כעת למכור את דירתה הקודמת. ייתכן שהיא תצליח למכור אותה בקלות יחסית, אך סביר יותר להניח שלא הכל ילך חלק ובמידה ולא יימצאו קונים, יהיה עליהם לשלם שתי משכנתאות (בהנחה והתשלומים על הדירה הישנה לא הסתיימו) ולפגר בתשלומים עבור הדירה החדשה. מצב זה עלול להוביל בקלות למכירה לחוצה של הדירה הישנה במחיר נמוך במיוחד, או אפילו לביטול חוזה הרכישה של הדירה הישנה ולהפסדי עתק.

אז מה עדיף? נדמה שהכלל החשוב ביותר הוא לבצע את שני התהליכים בסמיכות. פרט להגדרת התקציב, תהליך נכון של חיפוש דירה לרכישה מצריך את בדיקת המאפיינים של האזור, כמו למשל רמת החינוך של בתי הספר והנגישות למוקדי עניין. כיום, מדד הנדל"ן של יד2 מספק מידע על השכונה והשכנים, ורצוי להיעזר בו טרם קבלת ההחלטה. 

השלב הבא, שאף הוא צריך להתבצע במקביל, הוא איתור הגורם המממן והמשמעויות הפיננסיות הנגזרות מבחירה במימון זה או אחר.

לאחר שחקרתם ומצאתם דירות שמתאימות לצרכים שלכם  בלוח יד2, זה הזמן להתחיל בתהליך המכירה. אם אפשר להגיע למצב שמיד עם החתימה על מכירת הנכס, יחל תהליך רכישה של דירה שמצאה חן בעיניכם, הרי שזהו המצב האולטימטיבי.

איך למכור?

השלב הראשון הוא, כאמור, מכירת הדירה הישנה. באופן טבעי, מהלך זה אמור לספק לכם את מרבית הסכום הנדרש לרכישת הדירה החדשה. על מנת שתוכלו למקסם את המכירה, רצוי לבצע מספר דברים:

• אומדן של שווי הנכס: הזמנת שמאי מקרקעין לדירתכם לצורך הערכת שוויה תספק לכם אמת מידה מקצועית ורצינית, שלא ניתן יהיה לבטלה כלאחר יד. חוות דעת של איש מקצוע יכולה בהחלט לשמש כמנוף לחץ יעיל במו"מ מול רוכשים פוטנציאליים. שמאי מקרקעין ניתן למצוא באינדקס בעלי מקצוע של יד2.

• ייעוץ משפטי: הואיל שלא מדובר בפעם הראשונה בה אתם עוסקים ברכישה או מכירה של דירה, ייתכן שתטעו לחשוב שאתם יודעים כבר הכל ואין לכם צורך בליווי של עו"ד. אל תחסכו דווקא כאן, זו טעות שעלולה לעלות לכם הרבה יותר ביוקר בהמשך. גם עורכי דין המתמחים בתחומי הנדל"ן השונים ניתן למצוא כמובן באינדקס יד2.

• בדק בית: נכון, שירות בדק בית עלול למצוא אצלכם שלל תקלות וליקויים, אך עדיף להציג למי שמגלה עניין בדירה תמונת מצב אמיתית, לפיה היו תקלות אך הן טופלו, במקום להסתיר את מה שצפוי להתגלות בכל מקרה.   

• פרסום: ראשית, פרסמו כמובן מודעה בלוח יד2 – שהוא הלוח הגדול במדינה, עם קבלות מוכחות. הקפידו על הניסוח, הדגישו את היתרונות וכמובן אל תשכחו להשקיע בצילומים איכותיים.

• ס-ב-ל-נ-ו-ת: מכירת הדירה ממקום של לחץ תגרום, ככל הנראה, לפשרה משמעותית בכל הקשור למחיר וחבל. ההיצע והביקוש בשוק הנדל"ן בישראל כמוהו כרכבת הרים ולכן יש לקחת בחשבון שהתהליך עלול לקחת זמן רב.

איך לקנות?

השלב הבא הוא רכישה של דירה חדשה ואלו הן הפעולות המרכזיות שעליכם לזכור וליישם:

• תכנון תקציב: אל תזרקו סכומים באוויר בלי מחשבה ובדיקה רצינית, חשבו היטב על הסכום הסופי ואל תשכחו שייתכן שגם סכום זה יצמח ב-10%-15% בשל התאמות או שיפוצים.

• אומדן שווי מקצועי: כמו במכירה דירה, גם בקנייה כדאי להיעזר בשירותיו של שמאי לצורך הערכת שוויה האמתי של הדירה, עם כל הכבוד להערכות של בעלי הדירה והמתווכים.

• בדק בית: נכון, גם סעיף זה איננו מקורי וחוזר על ההמלצות של הליך מכירת הדירה, אך המציאות היא שמדובר בכלי מאוד אמין ואפקטיבי, אשר יכול לאתר ליקויים שהיו נעלמים מעיניכם ולהעניק לכם מנוף לחץ במהלך המו"מ.

וכן, כמו בשלב המכירה גם בשלב הרכישה מומלץ בהחלט להיעזר בשירותי לוח יד2 לאיתור בית חלומותיכם ואינדקס בעלי המקצוע שלנו לסיוע מקצועי.

איך מממנים?

בשעה טובה מכרתם את דירתכם הישנה והתפנקתם בדירה חדשה, אולם סביר להניח שנותרה לכם משימה נוספת והיא כמובן למצוא דרך לממן את ההפרש בין הסכום שקיבלתם עבור הדירה הישנה לבין עלות הדירה החדשה. לצורך כך, שימו לב לשתי הסוגיות הבאות:

• "גרירת משכנתא": תהליך זה, במסגרתו הבנק מעביר את השעבוד לנכס החדש, רלוונטי רק לאלו שעדיין לא סיימו לשלם את המשכנתא עבור דירתם הישנה. במקביל, כדאי להתייעץ עם מומחה למשכנתאות, אשר יסייע לכם לבחון דרכים להגדיל את המשכנתא, על מנת לגייס את שאר הסכום הנדרש למימון הדירה החדשה. מומחה כזה תוכלו למצוא באינדקס בעלי המקצוע של יד2.

• "הלוואת גישור": רובנו היינו שמחים לגייס את הכסף הנדרש בכוחות עצמנו ותוך הסתמכות על משאבנו, אך במציאות דבר זה אינו אפשרי בחלק גדול מהמקרים. כאן נכנסת לתמונה האפשרות של לקיחת הלוואת גישור, שתסייע לכם לרכוש את הדירה החדשה אפילו לפני שמכרתם את הישנה. לאחר המכירה תוכלו לסלק את ההלוואה. ביד2 מימון תוכלו לקבל הלוואה לכל מטרה.

השלמתם את עסקת המכירה והרכישה? מצוין! כדי לצלוח את המעבר בין הנכסים מומלץ לעיין במגוון רחב של כתבות וטיפים לעוברים דירה בכתבות הנדל"ן של מגזין יד2. ושיהיה במזל!