אם אתם עומדים לפני רכישת דירה מקבלן תאלצו לקבל הרבה מאד החלטות. לחלק מהן יהיו משמעויות לגבי העסקה שתעשו, היכולת שלכם לדרוש או לשנות פרטים בה ואפילו בנושאים מהותיים כמו זכויות בעסקה.
ראיתם פרויקט שנראה טוב? בדקו מה עומד מאחוריו
ראיתם שעומד לקום פרויקט שנראה לכם מתאים מבחינת אזור המגורים והתקציב שלכם? נהדר! זה הזמן לברר פרטים על הקבלן ועל היזם ולראות שיש להם ניסיון, מוניטין טוב ואת היכולת לעמוד בפרויקט בסדר גודל כזה.
ההדמיות לא תמיד מראות מה תוכניות הבנייה מאפשרות באזור, בדקו מה באמת קיים ומה מותר לבנות בסביבתכם – האם באמת יהיה לכם נוף פתוח כמו בהדמיה? האם מתוכננים בסביבה גני ילדים ובתי ספר וכן הלאה. בדקו גם בבעלות מי הקרקע עליה מתבצעת הבניה והאם היא נטולת עיקולים ושעבודים.
העריכו את הסיכוי של הפרויקט להגיע לסיום במהירות ובקלות
אם אתם רוצים כלל אצבע להחליט האם כדאי לרכוש דירה מקבלן או לא, הנה שני פרמטרים שקובעים עד כמה קל יהיה להשלים את הפרויקט: קיומם של היתר בניה וליווי בנקאי לפרויקט.
האם יש היתר בניה?
תקופת הבניה ותאריך מסירת החזקה מוגדרים שניהם ביחס למועד קבלת היתר הבניה. בפרויקטים שבהם אין היתר בניה מועד מסירת החזקה לא ידוע, מפרט הדירה יכול להשתנות בהתאם לשינויים בהיתר, וסוג הבטוחה שהקבלן נותן יכול להשתנות ולהשפיע על המשכנתא שלכם.
האם יש ליווי בנקאי?
ליווי בנקאי הוא מצב שבו הבנק מלווה לקבלן כסף לבניית הפרוייקט והקבלן רושם שעבוד לטובת הבנק על הקרקע. רוכשי הדירות מפקידים בחשבון ייעודי בבנק המלווה את התשלום עבור הדירה שרכשו ומקבלים ערבות בגובה התשלומים, מה שמבטיח את זכויותיהם ושומר על ערך כספם משחיקה. בסיום התהליך, רוכשי הדירות מחזירים את הערבות ומקבלים את הזכות לרשום על הדירות הערת אזהרה.
לעומת זאת, בפרויקט ללא ליווי התשלומים מוצמדים לקצב הבניה, כאשר התשלום הראשון נכנס לחשבון נאמנות עד לרישום הערת אזהרה על שמכם.
עברו לעומק על מפרט הדירה
השרטוט או ההדמיה שנמצאים לפניכם יהיו בעוד כמה חודשים או שנים בית המגורים שלכם. בדקו לעומק את התכנון שלהם מבחינת כיווני אוויר, תכנון פנימי של המרחב וגודל חדרים.
בררו מול הקבלן מה איכות החומרים בהם הוא צפוי להשתמש בבית שלכם הן מבחינת ריצוף, איטום וחיפוי והן מבחינת חלונות, כלים סניטריים, מטבח, דלתות וכדומה. הגדירו עלויות, אחריות ומועדי ביצוע עבור שינויים שתרצו במפרט הקיים.
בדקו האם אתם מקבלים הכנה לתשתיות משמעותיות כגון בית חכם, מיזוג או חימום תת רצפתי, קווי תקשורת, או האם אתם מקבלים התקנה שלהם.
סגרו קצוות – דעו בדיוק מה קורה עם הצמדות ורכוש משותף, ולמי יש זכויות עליהם, והאם למשל כאשר תכנסו לבניין הגינה תהיה כבר מוסדרת על ידי הקבלן.
חשוב שההסכם יכלול הגדרות למקרה של איחור במסירה ולתקופת האחריות של הקבלן. קראו מה חשוב לבדוק בחוזה דירה מקבלן?
עלויות רכישת דירה מקבלן
ההסכם שתחתמו עליו יכלול סכום שישקף לכאורה את עלות הדירה, אבל הנספחים שיתלוו לו יראו שישנם חיובים נוספים שכדאי להכיר, להערך להם מראש ולוודא כי מי מהם שרלוונטי כלול בהסכם.
- מיסים: וודאו כי הסכום כולל את התשלום עבור מע"מ, עלויות פיתוח ומס רכישה. בנוסף יש להוסיף עלויות עבור אגרות רישום בית משותף וטאבו.
- משכנתא: עלויות פתיחת תיק משכנתא ועלויות יועץ משכנתאות.
- התקנת מערכות ותשתיות: חיבור לתשתיות מים, חשמל, גז, טלפון, ומערכת סולרית.
- אנשי מקצוע: שכר טרחת אדריכל או מעצב פנים, שכר טרחת עורך דין, עלויות חברת בדק.
- חניה: עלות החניה הצמודה והמיסוי עליה.
בחירת עורך דין לעסקת רכישת דירה מקבלן
עסקת רכישת דירה מקבלן היא עסקה מורכבת משפטית, ולא תמיד הקונה יודע מתי הוא מתחייב או חותם על סעיף שיכול לפעול לרעתו.
למשל, בפגישות הראשונות עם הקבלן, עוד לפני שבצעתם את כל הבדיקות כדי לקבל החלטה האם אתם ממשיכים עם הפרויקט, הקבלן שולף מולכם טופס שנקרא "טופס רישום". אתם, שמגיעים ללא עורך דין לפגישה זו, חושבים שזהו טופס התעניינות סטנדרטי וחותמים עליו כדי לשריין את מקומכם בפרוייקט, אך חתימה זו עלולה לגרום לכך שתאבדו את יכולת המיקוח שלכם מול הקבלן, ואולי גם לאבד את הזכות על המקדמה ששלמתם.
במקרים רבים, הקבלן מציע לכם את עורך הדין שלו בעסקה. מדובר בדרך כלל במשרדים מהשורה הראשונה ובשכר טרחה מפתה. אבל לפני שאומרים כן, זכרו שאין מתנות חינם. עורך הדין שחתמתם איתו הוא עורך הדין של הקבלן, ולכן הוא לא ימהר לבצע שינויים בהסכם עבורכם.
כשמדובר בעסקה מורכבת כמו זו, כדאי להגיע עם עורך דין מנוסה בעסקאות רכישת דירות מקבלן, שיסביר לכם על המשמעות של כל סעיף, יוסיף את כל מה שהובטח לכם בכתב להסכם ויחסוך טעויות יקרות.
אודות הכותבת:
עורכת דין יסמין צח – עו"ד מיסוי מקרקעין, נדל"ן ונחלות מלווה עסקאות רכישה מקבלן, יד שניה, נחלות במושבים ותושבי חוץ.
