דירה חדשה דירה יד שנייה מתווכים
ודאי נשארתם עם עיר/אזור אחד או שניים שאתם מעוניינים לגור בהם ושווה לכם לחקור ולבדוק את האפשרויות הקיימות בו. בשלב זה כדאי לבחון את כל אפשרויות הרכישה: דירות חדשות, דירות יד שנייה וגם את האופציה לרכישה דרך מתווך. אל תשללו כלום מראש ורק לאחר שתכירו את כולן תבחרו במתאימה לכם ביותר.
שימו לב, מומלץ לבדוק גם את צפי תשואת הנכס, לעיתים שיקולי הכדאיות שלכם ישתנו אם תתחשבו בתשואה. לקבלת מידע מקיף על העיר/אזור שמעניין אתכם כנסו לyadata.
מה האפשרות הנכונה עבורכם?
כדי לבחור נכון בין דירה חדשה, דירה יד שנייה או רכישה דרך מתווך, תחשבו רחב, וזה אומר לא רק על המחיר הנקוב, אלא גם על הערך הכולל של העסקה לאורך זמן. הנה כמה נקודות שיעזרו לכם לעשות השוואה חכמה:
עלות מול ערך לאורך זמן –
דירה יד שנייה עשויה להיראות זולה יותר אבל אם יש צורך בשיפוץ מערכות מים, חשמל, אינסטלציה או חיזוק, העלויות הללו מצטברות ועלולות להשתוות (ולפעמים לעבור) את הפער מול דירה חדשה. דירה חדשה כוללת תשתיות עדכניות, אחריות קבלן והוצאות תחזוקה נמוכות, מה שמאפשר שקט נפשי וחיסכון בהפתעות כלכליות.
אבל לא תמיד זה כך: לדוגמה, אם תמצאו דירה יד שנייה בבניין שעבר תמ"א 38 או שיפוץ כולל, ייתכן שתקבלו תשתיות חדשות, מעלית, ממ"ד וחניה, במחיר נמוך משמעותית מדירה חדשה באותו אזור. במקרה כזה, שיקול הערך לטווח הארוך נוטה לטובת יד שנייה, במיוחד אם השכונה כבר מבוססת והפוטנציאל לעליית ערך מוצה.
תחזוקה ובלאי –
בדירות ישנות, גם אם עברו "שיפוץ קוסמטי", לרוב תגלו בעיות סמויות כמו בלאי בצנרת, בידוד חלש או חשמל לא תקני, מה שמוביל להוצאות שוטפות רבות יותר. לעומת זאת, דירה חדשה צפויה להיות מתוכננת טוב יותר לתקנים של היום (ממ"ד, חניה, מחסן, מיזוג), ולדרוש פחות תיקונים לאורך זמן.
אבל אם מדובר בדירה שנרכשה לאחרונה על ידי יזם, שופצה באופן יסודי (כולל תשתיות) ונמצאת בבניין מחוזק או מחודש, ייתכן שתקבלו סטנדרט כמעט חדש, אך במחיר נמוך יותר מדירה מקבלן. בנוסף, בדירות יד שנייה אפשר לבחון בפועל את איכות הבנייה והתחזוקה של הבניין והשכונה, ולא להסתמך רק על תוכניות.
השבחה וערך עתידי –
נכסים בפרויקטים חדשים באזורים מתפתחים יכולים להעלות משמעותית את ערכם תוך כמה שנים, במיוחד כשמתווספות תשתיות, תחבורה וקהילה. מצד שני, דירה יד שנייה באזורים מבוקשים ומבוססים, שבהם ההיצע מוגבל יכולה לשמור על ערכה ואפילו לעלות, במיוחד אם תתבצע בה השבחה (שיפוץ חכם).
שקיפות, ודאות ויכולת מיקוח –
בדירה יד שנייה אתם רואים בדיוק מה אתם קונים, ובמקרים רבים ניתן לנהל משא ומתן שיוזיל את המחיר. ברכישה מקבלן תצטרכו להסתמך על תוכניות, הבטחות ולוחות זמנים עם פחות מקום לגמישות או שינוי.
לוחות זמנים והזדמנויות –
אם יש לכם זמן לחכות לאכלוס, פרויקט חדש עשוי להיות השקעה נבונה ונטולת הפתעות. אם יש דחיפות לעבור, או שאתם מחפשים פתרון מיידי, דירה יד שנייה תאפשר כניסה מהירה יותר, אך תדרוש בדיקה מדוקדקת ומקצועית.
רכישה דרך מתווך
מתווך מקצועי יכול לחסוך עשרות שעות חיפוש מיותרות ולהפנות רק לנכסים שהוא מכיר היטב, כולל כאלה ששופצו תשתיתית, או שנבדקו על ידו או על ידי לקוחות קודמים.
בנוסף, למתווך יש לרוב מידע על היסטוריית הדירה, על תקלות קודמות, בעיות בבניין או ועד. לעיתים יש להם גם קשר ישיר למהנדסים או שמאים שיכולים לתת חוות דעת מהירה. הצד הפחות פוטוגני בבחירה הזאת, היא העלות הנוספת של עמלה (1%-2%).
מתי זו בחירה טובה?
כשאין זמן להתעמק לבד בכל בדיקת דירה, או כשלא יודעים לזהות בעיות תחזוקה בעצמכם. זה רלוונטי במיוחד לרוכשים פחות מנוסים, או כשמדובר באזורים שאינכם מכירים. מתווך איכותי יוכל לאתר דירה במצב טוב מאוד, גם אם היא יד שנייה ולחסוך לכם השקעה מיותרת בתיקונים עתידיים. במקרים כאלה, הערך שמתווך מוסיף עשוי לגבור גם על החיסכון האפשרי בעמלה.
כמה משאבים של: זמן, התעסקות ואנרגיה תצטרכו להשקיע בתהליך?
בדירה יד שנייה (ללא תיווך), החיפוש של נכסים, הוא עצמאי ולכן מצריך מכם תיאום ביקורים, ניתוח השוק, בדיקה משפטית, התנהלות מול בעלי נכס ישירים ולעיתים גם מו"מ מורכב שדורש ניסיון. אתם תצטרכו לדאוג לבד לכל השלבים: חוזה, עו"ד, שמאות, בדיקות הנדסיות, משכנתא, טאבו וכו'. זה אפשרי, אבל דורש זמן, ידע, ודיוק.
בדירה חדשה מקבלן, לרוב התהליך ממוסד וברור יותר. יש משרד מכירות, חוזה סטנדרטי, וגורמים קבועים שמתנהלים מולכם. פחות התעסקות ראשונית, במיוחד מבחינה משפטית. אבל… אתם הלקוח הקטן מול גוף גדול. אין לכם מקום רב למיקוח ולעיתים תצטרכו "ללכת עם הזרם" גם אם משהו פחות נוח לכם (למשל, יועץ משכנתאות מטעם, עו"ד הקבלן, לוחות זמנים גמישים מצידם בלבד וכו').
רכישה עם מתווך, בהיבט הזה כולל כמה יתרונות. הראשון הוא חיסכון עצום בזמן: המתווך מבצע עבורכם את הסינון הראשוני, מתאים לכם נכסים לפי הצרכים (ולא רק לפי המחיר), ומראה רק דירות רלוונטיות באמת. אין צורך לעבור על עשרות מודעות ולבזבז סופי שבוע. בנוסף, מישהו מטפל עבורכם בבירוקרטיה.
מתווך טוב יפנה אתכם לאנשי מקצוע מתאימים (עו"ד, שמאי, יועץ משכנתאות), ילווה את העסקה מבחינת שלבי התהליך, ולעיתים גם יטפל במסמכים ומעקב אחרי לוחות זמנים. מתווכים מקצועיים, גם יידעו לזהות פערי מידע, לאתר נקודות תורפה ולנהל מו"מ חכם מול בעלי הנכס (ובמקרים רבים, להוזיל את המחיר עבורכם הרבה מעבר לגובה העמלה).
למה, לפעמים, זה עדיף גם מהאפשרות של דירה חדשה?
כי מתווך יכול לחשוף בפניכם גם דירות יד שנייה איכותיות בשכונות מבוססות, עם ערך מוסף גבוה יותר מהשכונות החדשות שבהן בונים עכשיו. הוא גם לא מייצג קבלן או אינטרס חיצוני אלא אתכם.
שורה תחתונה: לא תמיד המחיר הוא הגורם הקובע, אלא השקלול הכולל של נוחות, תחזוקה, ערך עתידי והתאמה לסגנון החיים שלכם.
דירה חדשה דירה יד שנייה מתווכים
קרדיט תמונה: shutterstock
