איך בוחרים מסלול משכנתא חכם? מדריך מעודכן לרוכשי דירה בישראל

מה זה בכלל 'מסלול משכנתא'?

בואו נעשה קצת סדר ונבין לעומק מהי משכנתא. כולנו מבינים שמדובר בהלוואה ארוכת טווח אבל למעשה, משכנתא היא לא הלוואה אחת אלא לרוב מורכבת מ־3-4 מסלולים שונים, שכל אחד מהם מתנהל בתנאים אחרים: סוג ריבית, רמת סיכון, תדירות שינוי, קנסות יציאה ועוד.

המטרה שלנו היא אחת: לפזר סיכונים, גם אם ריבית אחת עולה, האחרות נשארות מאוזנות.

מסלולי המשכנתא הפופולריים בישראל

1. מסלול ריבית קבועה צמודה למדד

מסלול משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד הוא בחירה שמתאימה למי שמחפש יציבות וודאות בגובה הריבית לאורך זמן, אבל גם מוכן לקחת סיכון מסוים עם ההחזרים החודשיים. הריבית שתשלמו על ההלוואה לא תשתנה לאורך כל התקופה וזה יתרון משמעותי, במיוחד בטווח ארוך, אבל גובה ההחזר כן יכול להשתנות בגלל הצמדה למדד המחירים לצרכן. כלומר, אם יוקר המחיה עולה, גם ההחזרים שלכם יעלו בהתאם. בנוסף, אם תרצו לפרוע את ההלוואה מוקדם מהמתוכנן, ייתכן שתצטרכו לשלם קנס. זה מסלול יציב מבחינת ריבית, אך מחייב תשומת לב לשינויים במדד ולהשפעתם על העלות הכוללת של המשכנתא. המסלול יכול להתאים לזוגות צעירים בתחילת הדרך או משפחות שמתכננות להישאר בנכס לאורך שנים רבות ורוצות להימנע מהפתעות בשינויים פתאומיים בריבית.

2. ריבית קבועה לא צמודה (קל”צ)

מסלול ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ) הוא מהמסלולים היציבים והבטוחים ביותר במשכנתאות, ומתאים במיוחד למי שמעדיף לדעת מראש כמה ישלם בכל חודש, בלי הפתעות. הריבית קבועה ואינה משתנה לאורך כל תקופת ההלוואה, וגם הקרן לא צמודה למדד או למט"ח, כך שההחזר החודשי נשאר קבוע ולא מושפע מעליות ביוקר המחיה או תנודות בשווקים. זה מסלול אידיאלי למי שמתכנן לטווח ארוך ורוצה ודאות מוחלטת בהוצאות, מצד שני, הריבית בו לרוב גבוהה יותר ביחס למסלולים אחרים, ובמקרה של סילוק מוקדם ייתכנו קנסות יציאה משמעותיים. לכן הוא מומלץ בעיקר למי שלא מתכוון לפרוע את המשכנתא לפני הזמן, ומעדיף לשלם מעט יותר כדי לישון בשקט.

3. ריבית משתנה כל 5 שנים (צמודה או לא צמודה)

מסלול ריבית משתנה כל 5 שנים, בין אם הוא צמוד למדד ובין אם לא, המסלול מציע איזון בין גמישות לבין סיכון מסוים. הריבית נקבעת מראש לחמש השנים הראשונות, ובסופן מתבצע עדכון לפי תנאי השוק, כך גם בכל חמש שנים נוספות לאורך חיי ההלוואה. אם מדובר במסלול צמוד למדד, ההחזר החודשי עלול לעלות גם בגלל שינויי המדד ולא רק בגלל שינויי ריבית. היתרון במסלול זה הוא שבדרך כלל הריבית ההתחלתית בו נמוכה יותר לעומת מסלולים קבועים, מה שמאפשר החזר ראשוני נוח יותר. בנוסף, יש בו לרוב קנסות יציאה נמוכים או אפסיים בנקודות השינוי, כך שאפשר לנצל את נקודות הזמן למיחזור משכנתא בתנאים טובים יותר.

4. ריבית פריים (משתנה כל חודש)

מסלול ריבית פריים הוא אחד המסלולים הגמישים והנפוצים ביותר כיום במשכנתאות ונחשב לאטרקטיבי בגלל ריבית התחלתית נמוכה והיעדר הצמדה למדד. הריבית במסלול זה מבוססת על ריבית הפריים, שהיא ריבית בנק ישראל בתוספת קבועה שמשתנה מדי חודש בהתאם להחלטות הבנק המרכזי. מאחר שאין כאן הצמדה למדד, ההחזר החודשי מושפע רק משינויים בריבית ולא מיוקר המחיה. היתרון המרכזי של מסלול זה הוא בריבית הנמוכה יחסית ובכך שאין בו קנסות יציאה, עם זאת, החיסרון הוא חוסר הוודאות: אם ריבית הפריים תעלה, גם ההחזר החודשי יעלה, לעיתים באופן משמעותי. מדובר באופציה גמישה ודינמית, אך מחייבת אצבע על הדופק.

מגבלה רגולטורית: אפשר לקחת רק עד שליש מהמשכנתא במסלול זה (הגבלה של בנק ישראל).

5. מסלול מט"ח (נדיר כיום)

מסלול משכנתא צמוד למט"ח (מטבע חוץ) הוא מסלול נדיר יחסית כיום, אך עדיין רלוונטי במקרים מסוימים. ההחזר החודשי בו מושפע משני גורמים: הריבית הנקבעת לפי תנאי השוק של אותו מטבע (לרוב דולר או אירו), ושער החליפין מול השקל. זה אומר שההחזר יכול לעלות או לרדת בהתאם לשינויים בשער המטבע ובריבית הבינלאומית. היתרון העיקרי במסלול הוא עבור לווים שמקבלים הכנסות קבועות במטבע זר. עם זאת, לרוב הציבור מדובר במסלול מסוכן: מי שמכניס את הכסף שלו בשקלים אך ההחזר שלו תלוי בדולר, חשוף לתנודתיות גבוהה ולעלויות בלתי צפויות. לכן, מדובר במסלול שמתאים בעיקר לבעלי ניסיון פיננסי או להכנסות במט"ח, ולא מומלץ ללווים שמחפשים יציבות או מתקשים להתמודד עם סיכון.

איך לבחור את המסלול הנכון?

1. הכירו את עצמכם – תשאלו את עצמכם שאלות כמו האם אני חושש מעליית ריבית או מוכן לקחת סיכון? האם ההכנסה שלי יציבה או משתנה? עוד כמה שנים אני מתכנן/צופה לפרוע את המשכנתא?

2. פזרו את הסיכון – אל תשימו את כל הביצים בסל אחד, שלבו מסלולים, לדוגמה: 33% קל”צ (ריבית קבועה לא צמודה), 33% משתנה כל 5 שנים ו- 33% פריים.

3. בדקו תרחישים – תחשבו כיצד תתמודדו עם שינוים צפויים ולא צפויים, למשל מה יקרה אם הריבית תעלה ב־1%? 2%? או איך ייראה ההחזר בעוד 5, 10 ו־20 שנה?

4. בדקו אפשרות יציאה – אמנם התכנון הוא לטווח ארוך וקשה לצפות מה יקרה בהמשך אבל אם למשל תכננתם לשדרג דירה תוך עשור או שאתם יודעים שסכום כסף נכבד יעמוד לרשותכם בעוד מספר שנים ממקור ידוע, בחרו מסלול עם קנסות יציאה נמוכים או ללא קנס כלל.

טיפ חשוב: התייעצו עם יועץ משכנתאות עצמאי – יועץ עצמאי יוכל להתאים לכם מסלול לפי הצרכים האישיים, לנתח את השוק ולבצע מכרז בין הבנקים (כן, מותר ואף רצוי להתמקח).