אין כמו הרגע שבו אתם עומדים מול הדמיה נוצצת של בניין חדש, מתרגשים לדמיין את עצמכם נכנסים הביתה בפעם הראשונה. אבל לצד ההתרגשות, קנייה מקבלן היא אחת העסקאות המורכבות והיקרות שתעשו בחיים. חשוב להבין היטב את הפרטים הקטנים…
1- מה ההבדל בין קבלן ליזם?
קבלן הוא הגוף שמבצע בפועל את הבנייה, לעיתים גם מנהל את האתר ומעסיק את העובדים. יזם הוא מי שעומד מאחורי הפרויקט מבחינה עסקית ומשפטית, רוכש את הקרקע, משיג מימון, משווק את הדירות ומתקשר עם הרוכשים.
בפרויקטים רבים היזם והקבלן הם אותו גוף, אך לעיתים מדובר בשני גורמים שונים וזה קריטי לדעת למי אתם חותמים, מי נושא באחריות כלפי הדיירים ולמי יש יציבות פיננסית.
2- סוגי הבטוחות לפי חוק המכר
חוק המכר מחייב את הקבלן לספק לרוכש בטוחה על כל תשלום שמועבר לפני קבלת הדירה. הסוגים האפשריים כוללים:
- ערבות בנקאית – הנפוצה והבטוחה ביותר.
- ביטוח על כספי הקונה.
- שעבוד של הדירה לטובת הרוכש.
- רישום הערת אזהרה לטובת הקונה.
אל תחתמו על הסכם בלי לוודא שהבטוחה ברורה, תקפה, ומגנה על מלוא הסכום ששילמתם.
3- שלבי העסקה: מה קורה בדרך לדירה החדשה?
המסלול הטיפוסי כולל:
שלב א': חתימה על חוזה – לאחר בחירת הדירה והסכמה על המחיר.
שלב ב': תשלומים מדורגים – בהתאם לקצב הבנייה ולשלבים המוגדרים בחוק המכר.
שלב ג': שלב הבנייה – שבו תידרשו לעקוב אחר ההתקדמות ולעיתים לבחור שדרוגים.
שלב ד': מסירה וטופס 4 – לאחר השלמת הבנייה והיתרי האכלוס.
חשוב לשמור תיעוד מלא של כל תשלום, שינוי או עיכוב לאורך הדרך.
4- מה לבדוק בחוזה
החוזה הוא הלב של העסקה. שימו לב במיוחד ללוחות הזמנים למסירה ולתשלומים.
המפרט הטכני – ריצוף, מטבח, חשמל, אלומיניום וכו’.
פיצוי על איחור במסירה – סכום מוגדר וברור לפי חוק.
ולאפשרות לשינויים ודרכי תשלום עליהם.
אל תסמכו על “הבנות בעל פה” – כל פרט חייב להיות כתוב ומוסכם.
5- למה חשוב עורך דין מטעמכם?
הקבלן מעסיק עורך דין שמגן על האינטרסים שלו, לכן חשוב לשכור עורך דין מקרקעין מטעמכם, שיבדוק את ההסכם, את מצב הרישום, את הבטוחות ואת ההיתרים. העלות קטנה יחסית לסיכון והיא יכולה לחסוך הרבה כסף ודאגות.
דירות חדשות
6- טופס 4: השלב שמקדים את המפתח
לפני שהקבלן רשאי למסור את הדירות, עליו לקבל טופס 4 – אישור מהרשות המקומית שהבניין מתאים למגורים. בלי טופס 4 אין חיבור לחשמל, מים או ביוב ולכן אסור לקבל חזקה בדירה לפני שהטופס הונפק בפועל.
7- הרישום בטאבו
וודאו שהקרקע רשומה על שם היזם או שהזכויות שלכם נרשמות בהערת אזהרה בטאבו. בדקו מתי ואיך תועבר הדירה על שמכם, ומה התחייבות הקבלן לרישום הבית כבית משותף.
8- תשלומים נוספים שחשוב לקחת בחשבון
מעבר למחיר הדירה, קיימים תשלומים נלווים הכוללים: שכר טרחת עו"ד של הקבלן (לרוב אחוז מסוים ממחיר הדירה), היטלי פיתוח וחיבור לתשתיות, שדרוגים במפרט – מטבח, ריצוף, דלתות, חשמל וכו’. וכן הוצאות מעבר, מדידות, ריהוט ועוד. חשוב גם לבדוק מראש אם המחיר כולל מע"מ והצמדות למדד תשומות הבנייה – כדי להימנע מהפתעות.
טיפים לסיום
- אל תחתמו בלי לראות לוח זמנים כתוב וברור.
- בקשו לראות ערבות בנקאית מקורית לפני כל תשלום.
- השוו מפרטים – לא רק מחירים.
- עקבו אחרי מדד תשומות הבנייה – הוא משפיע ישירות על המחיר הסופי.
- שמרו כל מסמך, מייל וקבלה.
לפני שחותמים – בודקים ביד2
בודקים מידע כמו מדד אזורי לדירות חדשות ולזיהוי מגמות מחירים בידאטה
משווים מפרטים בין פרויקטים ורואים מה באמת מקבלים במחיר.
ניגשים ישירות לעמודי פרויקטים חדשים ולהשוות בלחיצה אחת.
קרדיט תמונה: shutterstock
