מרכז תל אביב: כבר לא רק דיזנגוף ושינקין
כאשר מדברים על נדל"ן בישראל, מתכוונים בראש ובראשונה לאמת המידה הנקבעת על ידי תל אביב, הבירה הבלתי מעורערת של התחום. אז מלבד מחירים בשמיים, מה אנחנו בעצם יודעים על המגמות המובילות את השוק בעיר המבוקשת, ואילו אזורים בעיר תופסים את עיקר הפעילות?
כדי לענות על כך, רצוי לציין כי לפני עשור מרכז תל אביב היה ממוקם בשינקין ודיזנגוף – זה היה המתחם החם והיקר ביותר. כיום הכל נע דרומה ורוטשילד פינת הרצל, בואך נווה צדק, נחשבים למרכז ולאזור היקר ביותר בתל-אביב. לכך עזרה כמובן התנופה שחווה צפון יפו, במיוחד אזור שוק הפשפשים.
מגמה זו, של התעוררות דרום ומזרח העיר באה לידי ביטוי מובהק בכל הקשור להתחלות בנייה בעיר. וכך, האזורים שהובילו בהתחלות הבנייה בין 2014 לרבעון השלישי של 2017, היו יפו ודרום העיר, עם 2,280 דירות שבנייתן החלה באותה תקופה. בשכונות דרום מזרח העיר החלו להיבנות בתקופה זו 1,364 דירות, כאשר בשלושת הרבעונים הראשונים של 2017 חל זינוק נוכח התחלות בנייה של 827 דירות.
שכונת עזרא בדרום מזרח העיר: 8 בניינים הכוללים 70 דירות בכל אחד
כוכבת ושמה פלורנטין
"אחת השכונות שנהנו מהזליגה של מרכז תל אביב דרומה יותר מכל היא פלורנטין", אומר גל פאר, שותף בקבוצת טריגו נדל"ן, ומוסיף כי "תנופת הבנייה בשכונה נובעת בין היתר מהדחיפה של העירייה, שמעוניינת למשוך לשכונה משפחות צעירות ואוכלוסייה חזקה. כיום נחשבת פלורנטין לאחת השכונות המבוקשות בעיר. מחירי הדיור הגבוהים במרכז הובילו להגירת צעירים לשכונה, מה שהשפיע על האופי שלה, אך היא נותרה שיקית ואמיתית".
גיבוי למגמה הזו ניתן למצוא בביקוש לדירות קטנות (1-3 חדרים) בשכונה. אם בשנת 2014 מספר החיפושים בלוח הנדל"ן של יד2 עמד על 19,840, הרי שבשנת 2017 המספר עלה ב-50% וזינק ל-30,620.
"בזמן הקרוב איזור דרום תל אביב ימשיך להוביל בהתחלות הבנייה, וזאת בין היתר הודות להקמתן המתוכננת של שכונות כמו מכבי יפו, מבואות יפו ונס לגויים" טוען פאר. לדבריו, אזורים אלו אופיינו באוכלוסיה חלשה והכוונה היא להביא אוכלוסייה חזקה יותר.
מטפסת מעלה: יפו
בשכונת מכבי יפו, למשל, הקרקע עדיין זולה, והכוונה היא לבנות במקום דיור בר השגה. מדובר בשכונת מגורים חדשה שתבנה על שטח של כ-150 דונם ותכלול כ-1,460 דירות חדשות בבניינם בני 8-15 קומות, שחלקן ייצאו במכרזי מחיר למשתכן וחלקן יוקצו לדירות בהשכרה ארוכת טווח.
לא רחוק משם, תוכנית מבואות יפו, שהינה תוכנית אב של עיריית תל אביב יפו, מאפשרת תוספת של מאות דירות חדשות במתחמים שונים באזור, בהם מתחם בזק ושכונת פארק החורשות.
שכונה נוספת שעתידה להגדיל את היקף הדירות החדשות בדרום העיר היא שכונת נס לגויים, הממוקמת בחלקה הצפוני של שכונת נווה עופר הוותיקה. מדובר על מתחם שמשתרע על 214 דונם, ועל פי מנהל התכנון ייבנו בשטח זה כ-1,600 דירות בתמהיל מגוון בבניינים של עד 12 קומות לצד מבני מסחר ומלונאות.
מתחמים אלה הולכים לשנות את פני דרום ומזרח העיר, אולם יש לזכור כי מדובר בתהליכי תכנון שאורכים מספר שנים.
לכל הפרויקטים החדשים בתל אביב יפו לחץ כאן
יפו: קרקעות זולות לבנייה
שינוי משמעותי בשפירא
לעומת זאת, בתל אביב יפו יש שכונות שנמצאות בימים אלה בעיצומו של שינוי. לצד פלורנטין, דוגמא נוספת היא שכנתה ממזרח, שכונת שפירא. למרות נקודת הפתיחה הבעייתית, כיום עוברים על השכונה תהליכים חיוביים, כגון הגירה של משפחות צעירות, פתיחת מקומות בילוי ומסחר, ופרויקטים של התחדשות עירונית.
"שפירא נתפסת כאותנטית ומגניבה ויש אליה תנועה חזקה של צעירים, למרות שעדיין אין בה פרויקטים גדולים", אומר פאר, "אזור התעשייה המוזנח בצפון מזרח השכונה צפוי להתפנות ובשטחו ייבנו 9 מבני מגורים חדשים בני 6-10 קומות ומגדל משרדים בן 20 קומות".
פאר מציין כי קיימת בעיה קשה שמאפיינת את כל עיר, אך בעיקר את המרכז, והיא השגת חטיבות קרקע. "המדינה מוכרת קרקעות כמעט רק במסגרת מחיר למשתכן ובודדות הן הקרקעות שיצאו למכרזים למרבה במחיר", הוא אומר ומסביר את כדור השלג שנוצר עקב כך, "במצב שבו המדינה לא מוכרת קרקעות ליזמים מלבד מחיר למשתכן, מחיר הקרקע הפרטית עולה ולכן כמעט ולא רואים התחלות בנייה".
צפונית לשכונת שפירא, בשכונת נווה שאנן, מספר פרויקטים חדשים שרובם מקודמים במסגרת תמ"א 38. למרות מיקומה המרכזי של השכונה, הגובלת בשכונת פלורנטין ממערב ובשכונת דרום רוטשילד המבוקשת מצפון, היא סובלת מתדמית בעייתית ומהזנחה חברתית ועירונית במשך שנים. אחת מתכניות הפיתוח הגדולות שעתידות להשפיע על השכונה בטווח הרחוק, היא העתקת התחנה המרכזית החדשה, והקמת בנייני מגורים, מתחמי תעסוקה ומוסדות תרבות בשטחה.
אחרי ה"בום" הגדול
ולמרות הכל, בעתיד הקרוב המגמה צפויה להשתנות. לאחר ה"בום" של הדרום והמזרח, מירב תשומת הלב תעבור לצפון, בואך הרצליה ורמת השרון, עם בנייה של כ-24,00 יחידות דיור.
החלק הצמוד לים מצפון לרידינג, המכונה תא 3700, כבר עבר פרצלציה, כל בעל קרקע יודע את ייעודו ואת היטלי ההשבחה, והבנייה המאסיבית (12,000 יחידות דיור) צפויה לצאת לדרך בשנתיים-שלוש הקרובות.
מעט מזרחה משם, במתחם גלילות, אמורה לקום שכונת ענק נוספת, בת 10,000 יחידות דיור. הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה בתל אביב אישרה להפקיד להתנגדויות הציבור את תכנית הבנייה כבר ביולי שעבר, ואם הכל יילך כמתוכנן, הבנייה במקום תצא לדרך בעוד כחמש שנים.
תל אביב, מותר להניח, תמשיך להיבנות ללא הפסקה – וביתר שאת – גם בשנים הבאות.
לכל הפרויקטים החדשים בתל אביב יפו לחץ כאן
