רו"ח סלי אילון
חוק מיסוי דירה שלישית" שנפל עלינו השנה, מעורר הרבה שאלות אצל רבים בארץ. בין שהם בעלי דירה שלישית או יותר ובין שהם שוקלים לרכוש דירה נוספת. פנינו אם כן, לרואה החשבון, סלי אילון, מי ששימש כמנהל תחום קבלנים במחלקה המקצועית ברשות המיסים. מאז פרישתו מרשות המיסים עוסק סלי בתחום הייעוץ המיסוי לעסקאות מקרקעין גדולות ומורכבות, והוא בהחלט בעל מקצוע שחי את הנושא ומבין היטב את החוק החדש. סלי אילון נמנה גם עם המייסדים והשותפים שחברו יחדיו בחברת "טקספרטס" המעניקה שירותי ייעוץ וליווי בכל היבטי המיסוי הקיימים.
ספר לנו, מר אילון, על מהות החוק: מתי הוא נכנס לתוקפו ומהי הגדרתו ומטרתו?
ובכן, החוק נחקק בניסיון לשחרר נכסים לשוק באמצעות מיסוי אחזקת הדירה, כך שלא ישתלם לאנשים להחזיק דירות, ובנוסף למנוע רכישה של דירות על ידי משקיעים. האוצר זיהה שהרבה אנשים מחזיקים דירות כתחליף או כתוספת לפנסיה ולכן גם הוסיפו לחוק את האפשרות להפקיד את תמורת הדירות בקופת גמל במסלול ייחודי פטור, להשתמש בכספי מכירת הדירה לצורך השקעה בקרן פנסיה. החוק בתוקף החל מ-1 בינואר 2017 ובשנתו הראשונה יחולו בו תקנות דיווח שונות מאשר בשנים הבאות.
מהו בסיס החוק? לגבי מי הוא תקף?
החוק חל על כל מי שיש לו 249% בדירות ומעלה (זאת אומרת שזה חל גם אם יש לך 10% ב-25 דירות) וזוהי נקודה מרכזית שרוב הציבור אינו מודע לה כלל. במניין הדירות יש לכלול גם את הדירה שמתגוררים בה, וניתן שהבעלות כאמור אינה בהכרח על 3 דירות, כי אם מחושבת באחוזי בעלות כלליים. נקודה נוספת היא, כי עד חודש אוקטובר 2017 ניתן יהיה לקבל מענק, כהטבה לאלו שיבחרו לממש את מכירת הנכס.
כאשר רב הנסתר על הגלוי, למה עוד כדאי להפנות את תשומת ליבם של הקוראים?
חשוב שהציבור יידע את הנקודות הבאות:
- החוק חל על כלל האוכלוסייה.
- אין קשר אם יש/אין תיק במס הכנסה או במע"מ.
- אין קשר אם הדירה מושכרת אם לאו.
- המס אינו מהווה הוצאה מוכרת באף אחד מחישובי המס בהווה או בעתיד.
- לא משנה האופן שבו הגיעה הדירה לידי האזרח – רכישה, ירושה או כל דרך אחרת.
- החישוב חל על התא המשפחתי, כולל ילדים.
- במקרים של ירושה, פיצול וחיבור דירות ובמקרים של יתומים – יש התייחסות ספציפית. במקרים כאלה חשוב להתייעץ עם מומחים.
- הסכום הקובע של הדירה לחישוב סכום המס הוא לא השווי שקובע שמאי או שווי השוק, אלא מושתת על תבחינים של הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה).
לאחר ההמלצות הללו, באיזה תנאי כדאי לאדם למכור את הדירה השלישית ולמי שווה להשאיר אותה ולשלם את המס?
שאלה מצוינת – ראשית, זה מאוד אישי לכל אדם. המלצתי היא למי שממילא תכנן למכור דירה או שתיים, לעשות זאת בחלון הזמן של המענק – כלומר עד אוקטובר 2017. זו הטבה משמעותית. כמו כן, אמליץ להפקיד את הכספים, למי שמעוניין – לצורך מסלול פנסיה. זה מסלול כדאי, כיוון שמדובר במסלול פטור ממס מה שמעלה את התשואה באחוזים ניכרים. יחד עם זאת, לעניין הכדאיות המוחלטת, אציין שסכום המס המקסימלי מתקזז "בקלות" מול ההכנסות משכר הדירה (נטו או ברוטו – אין כמעט השפעה) הנגבים מדי שנה מכל נכס. כמובן שעליית הערך הריאלית של הנכס, ככל שישנה כזאת, מוחקת כל השפעה על הכדאיות שבאה בצורת מיסוי או בדרך פעולה אלטרנטיבי.
בכל מקרה, למי שמעוניין למכור אחת מדירותיו, עם או בלי קשר לחקיקת החוק, הרי שנכון לימים אלה רצוי להגיע להתייעצות בקשר לבחירת הדירה הנכונה למכירה, וזאת משיקולי כדאיות שיכולים להיות משמעותיים ביותר. אגב, בחוק מופיעה נוסחה לחישוב המס – חשוב להתייעץ בנוגע לאופן החישוב – באתר של משרדנו יש מחשבון עם נוסחת החישוב המדויקת והוא זמין ללא עלות.
מה מייחד את משרדך במתן ייעוץ בנושא זה כמו גם בנושאי מיסוי אחרים?
עובדה ידועה היא, כי השינויים בחוקי המס הם רבים ותכופים, והחלטות שהתקבלו רק לפני שנה או שנתיים, יכולות להידרש לבחינה מחודשת. יתרה מכך, בדיוק כפי שעולם המשפט נחלק להתמחויות שונות (דיני חוזים, פלילי, אישות, אזרחי וכיוצ"ב), גם עולם המיסוי בנוי מנושאים שונים.
המשרד שלנו הוא מהחלוצים במתן מעטפת מושלמת של כלל עולם המיסוי במקום אחד. אנחנו מאפשרים לגורמים רלוונטיים כגון רואי חשבון ועורכי דין להירשם אצלנו ללא עלות והתחייבות ולקבל מאיתנו יעוץ ראשוני חינמי ותנאים מועדפים לעבודה משותפת מול הלקוחות שלהם. חזון החברה הינו להיות גורם מקצועי מוביל בתחום המס, משרד שיעניק ערך מוסף למשרדי רו”ח, עו”ד, יועצים עסקיים, שמאיי מקרקעין וכו', המעוניינים לחזק את שורותיהם ולקבל באופן שוטף וקבוע יעוץ וליווי מקצועי ואמין בסוגיות מס מורכבות בארץ ובחו”ל, פנייה והפניית לקוחות לקבלת יעוץ וליווי מקצועי, בסוגיות מס מורכבות בארץ ובחו”ל ועוד.
הרושם שקיבלנו מהשיחה עם רו"ח סלי אילון היא שחברת "טקספרטס" ממנפת את הידע, הניסיון והיכולות שנצברו אצל השותפים בה, על מנת להעניק מגוון רחב מאוד של שירותים לחברות ויחידים בסקטורים ותחומי פעילות שונים.
הייעוץ והליווי ניתנים ע”י יועצים מומחים, כל אחד בתחומו, המקפידים על זמינות, ואמונים על הענקת שירות מקצועי, אמין ונגיש.
