כיצד נחליט אם כדאי לנו לשכור שירות של חברת ניהול?
כל דייר בבניין מגורים וודאי נתקל ולו פעם אחת בסוגיה הבאה: יו"ר הוועד הוותיק שניהל את הבניין ביד רמה פרש מתפקידו עקב גיל מבוגר או עייפות מוויכוחים בלתי נגמרים עם סרבני תשלום, ופתאום מתברר כי לאף דייר אחר בבניין אין זמן פנוי, אנרגיה או רצון להיות יו"ר הוועד ובעצם להיות האחראי על הגבייה, על השיפוצים, על הניקיון ועל התיקונים השוטפים במתחם המגורים המשותף. מה ניתן לעשות במצב כזה? הכל בכתבה הבאה.
ניהול הבניין
הדבר בולט במיוחד בבניינים חדשים עם אוכלוסייה צעירה יחסית בה הן הגברים והן הנשים עובדים במשרות מלאות ולעיתים מלאות פלוס, מה שיוצר מצב שבו אין אף דייר שיכול או מוכן לקחת את מושכות ניהול הבניין על כתפיו עם כל "כאב הראש" המתלווה לכך. בשני המקרים המתוארים עולה על השולחן אופציית חברת הניהול החיצונית שתנהל את גביית הוועד בצורה מסודרת ותדאג לניקיונו, תיחזוקו ושימורו השוטף של הבניין ומתקניו. אגב, המעבר הכללי בציבור ממוסד וועד הבית הישן לחברת ניהול חיצונית אינו נובע רק מהיעדר דיירים שמתנדבים לכך אלא גם מהשיווק האגרסיבי של החברות שמצליחות לשכנע את הציבור ששירותיהן ישפרו את איכות חייהם וישרו רוגע בבניין.
בחירת חברת ניהול
אז איך בוחרים חברת ניהול? כמה זה הולך לעלות לכם? על מה צריך לשים דגש כשיוצאים למכרז למציאת חברת ניהול ואילו דברים צריכים להעלות לכם נקודות אזהרה במפגש עם נציגי החברות? ראשית, על מנת לדעת בכלל באיזו רמה מקצועית (האם מספיקה חברה קטנה או שאולי עדיף חברה גדולה) צריכה להיות חברת הניהול לבניין שלכם עליכם לבצע מיפוי מקצועי של צרכי הבניין: ישנם בניינים קטנים בהם אין הרבה מתקנים לטיפול ובמקרה כזה אפשר לשכור את שירותיה של חברת ניהול קטנה עם תשלום חודשי מועט. לעומת זאת, ישנם מגדלי מגורים יוקרתיים בעלי גינות מפוארות, בריכות נוי, מעליות משוכללות, לובי יוקרתי ועוד, הדורשים חברת ניהול גדולה שיכולה להתמודד עם כל המשימות הללו.
בתום שלב מיפוי הצרכים ובחירת פרופיל חברת הניהול שתתאים לבניין שלכם, צאו למכרז ובדקו מהו הניסיון הקודם של חברה שניגשה אליו. אל תתפתו להבטחות הנציגים על מקצוענות וזמינות מלאה ובקשו לדבר עם דיירים בבניינים קיימים שהחברה מנהלת.
נושא קריטי נוסף שעליכם לבדוק הוא הביטוח – בדקו מה מכסה הביטוח של החברה, מה קורה במצב בו עובדי החברה שברו, הרסו או קלקלו ציוד או מתקנים בבניין, האם עובדי החברה עובדים כשכירים כחוק ומקבלים ממנה את כל התנאים הסוציאליים הראויים וכיו"ב. תשובות מעורפלות או מפרט ביטוחי לא ברור או מצומצם מדי צריכים להעלות לכם נורת אזהרה.
נקודה חשובה נוספת לבדיקה נוגעת לסוגיית השקיפות. חברות לניהול בניינים מנהלות סכומי כסף די גדולים בבניינים שתחת אחריותן ויש לבדוק כי החברה בה אתם מתעתדים לבחור מתנהלת בשקיפות ומדווחת לנציגי הבניין על כל פעולה שנעשית בחשבון הבנק המשותף. גם כאן תוכלו להסתייע בבניינים קיימים שהחברה מנהלת.
ומה בנוגע לתשלום?
לעניין התשלום, באופן ממוצע דיירים בבתים משותפים השוכרים חברת ניהול חיצונית ישלמו על פי רוב 50–100 שקל יותר ממיסי ועד הבית הרגילים, כשהתשלום מיועד לכיסוי הוצאות תפעוליות ולשכר טרחה של חברת הניהול. בדיקה מקצועית שנעשתה לאחרונה העלתה כי בבניינים רגילים השוכרים חברת ניהול חיצונית דמי הוועד החודשים יעמדו על כ-2.5 ₪ למ"ר מה שאומר 250 ₪ לדירה בגודל של 100 מ"ר. במגדלי יוקרה בהם יש גם בריכת שחייה וחדר כושר, הסכום הזה מטפס ל6-16 ₪ למ"ר, כך שהיה ומדובר ב-10 ₪ למ"ר הרי שדמי הניהול החודשיים יגיעו לסכום לא מבוטל של 1000 ₪.
בשורה התחתונה
כאשר מדובר בבניינים רגילים, שכירת שירותים של חברת ניהול חיצונית תחסוך לדיירים אמנם את "כאב הראש" הכרוך בעניין אך תייקר להם מאידך את סכום וועד הבית הקבוע ואולי כדאי לבדוק אופציה של שילוב חברת ניהול קטנה שרק תסייע לוועד הבית בפעילותו השוטפת. בבנייני יוקרה שבהם קיימים מתקנים כמו בריכה, מכון כושר ולובי עם שוער, אין מנוס כנראה משכירת חברת ניהול חיצונית שתתחזק את הבניין ותדאג לתיקוניו ולניקיונו השוטפים. במקרה זה, הפרוטה מצויה בכיסם של הדיירים אז המכה לא תהיה קשה מדי עבורם.
