מבין ערי ישראל, תל אביב מזוהה כעיר האטרקטיבית ביותר להשקעה בקרב משקיעים מהארץ והעולם. יחד עם זאת, לאורך השנים הפעילות הנדל"נית בעיר הלבנה נע ונד בין השכונות השונות, ולכן קיים קושי באיתור האזורים המומלצים לרכישת דירה להשקעה. בבדיקה שערכנו, מסתמן שהשכונות עם פוטנציאל ההשבחה הגבוה ביותר מרוכזות דווקא מחוץ לגבולות מרכז העיר.
יד אליהו מתחדשת
השכונה הוותיקה זוכה לעדנה בשנים האחרונות. נכון שמבחינת נגישות לשכונות מרכז העיר הדבר מצריך נסיעה בפקקים, אך בעתיד הקרוב תושבי השכונה יוכלו להתחבר לאזור באמצעות גשר יהודית שנבנה מעל נתיבי איילון. הגשר יוצא מרחוב יגאל אלון בשכונת ביצרון, הגובלת עם יד אליהו, ולמעשה מחבר בין מזרח העיר לבין שכונת מונטיפיורי שנמצאת בעבר השני של הגדה.
נכון להיום רחוב יגאל אלון, החוצה את השכונה מצפון לדרום, מציע לתושבי השכונה אפשרויות תעסוקה, מקומות מסחר ובילוי. אולם אישור תכנית תא/4123 בוועדת התכנון המקומית תל אביב ב-2017 בישר על הזזת מרכז הכובד של השכונה לרחוב לה גארדיה. הרחוב שחוצה את השכונה ממזרח למערב, צפוי להפוך לאזור שוקק שיכיל בנייני מגורים ומסחר או במילים אחרות – להפוך ל"אבן גבירול של מזרח תל אביב".
גם הנגישות והקרבה למתחמים שהיו מוזנחים וכעת הופכים ללב הפועם של העיר, כדוגמת חסן-ערפה (מתחם מוזנח באזור דרך בגין-יצחק שדה-המסגר, שעובר בימים אלה תהליך מאסיבי של התחדשות עירונית וצפוי לכלול מגדלי משרדים, מלונאות ומגורים), יוסיפו לאטרקטיביות של השכונה.
למעשה, גם כיום השכונה נודעת כאיזור מגורים מצוין, ויעידו על כך עליות מחירים דרמטיות למדי: אם לפני שנים אחדות מחיר דירת 4 חדרים עמד על כ-17,000 שקלים למ"ר, היום ניתן לראות עסקאות רכישה של דירות 4 חדרים שמגיעות ל-25,000 אלף שקלים למ"ר. כל זאת, עוד לפני ביצוע פרויקטים ענקיים של פינוי-בינוי שצפויים לשנות את פני השכונה בשנים הקרובות.
מעבר לכך, בשכונת יד אליהו ניתן לראות פעילות ענפה של פרויקטי התחדשות עירונית. אחד מהפרויקטים המשמעותיים הינו פרויקט פינוי-בינוי לאורך רחוב לא גווארדיה. הפרויקט, שנמצא בבנייה, וכולל הריסה של שלושה בנייני רכבת בהם 70 דירות לטובת הקמה של ארבעה בניינים עם 250 דירות.
יד אליהו: מיקום כדאי להשקעה
כפר שלם: מיקום אסטרטגי ופוטנציאל אדיר
שכונת כפר שלם הייתה בעבר שם נרדף להזנחה משוועת, עוד מימיה הראשונים כאשר נבנתה על חורבות הכפר הערבי סלמה. אולם, בשנים האחרונות היא עוברת שינויים שמשפיעים עליה לטובה. כבר לפני יותר מעשור חברות בנייה זיהו את הפוטנציאל האדיר של השכונה ובנו בשטחה בניינים חדשים, בעיקר לאורך דרך הטייסים ובעיקר עבור משפרי דיור מתוך השכונה. לאט לאט החל השינוי לתפוס תאוצה, זאת בזכות עיריית תל אביב, שהשקיעה רבות בבתי ספר וגני ילדים, וכיום פועלות בשכונה חברות נוספות וניכרת בה תנופת בנייה, במיוחד באזור דרך הטייסים ורחוב מעפילי אגוז.
המיקום האסטרטגי של השכונה – מצד אחד רמת חן, שכונת היוקרה של רמת גן, מצד שני הכניסות והיציאות לכיוון כביש 1 ונתיבי איילון, ומצד שלישי השטחים הירוקים של פארק אריאל שרון והפארק הלאומי – מהווים קרש קפיצה נדל"ני גדול. המשקיעים גילו את הפוטנציאל בשכונה כבר לפני 6-7 שנים, אך כיום גם אנשים רבים שעזבו את ת"א לערי הלוויין ורוצים לחזור, או כאלו שגרים בעיר, אך במקומות שהפכו יקרים מדי, מגלים עניין בשכונה. אין להתפלא מעניין זה, וזאת לאור המחירים העומדים על 20-21 אלף שקלים למטר במגוון פרויקטים של התחדשות עירונית, בעיקר בצד הגובל בדרך הטייסים, כגון רחוב מעפילי אגוז.
הדבר המרכזי שעתיד להתפתח ויזניק את השכונה לצמרת הוא השקעה עירונית – בתי ספר ייחודיים, מוזיאון, או דומיהם יכולים להפוך את המקום לפנינה אמיתית. לאור כך, העירייה הוכיחה שהיא יודעת ליזום הקמת מבני חינוך ותרבות ברמה גבוהה במקומות הנחוצים ואין סיבה שזה לא יקרה גם כאן. ואכן, העירייה מתכננת להעביר את מכללת אפקה להנדסה מצפון העיר לתחום השכונה. מובן כי מעבר כזה יביא עמו השלכות חיוביות, כגון הגירת סטודנטים ואוכלוסייה חזקה נוספת, פתיחת בתי קפה, פאבים ומקומות בילוי נוספים. כל הנ"ל צפויים לגרום לעליית מחירים משמעותית.
יפו ג' ו-ד': אין כמו יפו בלילות
שכונות יפו ג' ו-ד' הן על תקן היפהפייה הנרדמת של תל אביב. נכון, מי שקונה נכס בשכונה איננו מצויד רק בראייה קצרת טווח, אבל הסבלנות צפויה להשתלם ובגדול, לאור הפוטנציאל האדיר הגלום בה. למען האמת, לא בטוח שיש צורך בהמתנה ארוכה, בטח אם בוחנים את עליות המחירים החדות שהשכונות הללו חוו לאחרונה. אם כיום רמת המחירים לדירת 3 חדרים בצפון יפו, בעיקר באזור הנמל, יכולה להגיע ל-40 אלף ש"ח למ"ר, הרי שביפו ג' אנחנו מדברים על 22,000 שקלים למ"ר. תוכנית ת.א. 5000, הידועה כתוכנית המתאר של עיריית תל אביב, מדברת על עיקר ההשקעה האסטרטגית של העיר בשכונות של יפו בדרום-מזרח העיר. בין השאר, מתוכננת הקמת שכונת מכבי יפו (בשטח שבו שכן מגרש הכדורגל של מכבי יפו). מדובר בשכונת מגורים חדשה שתבנה על שטח של כ-150 דונם ותכלול כ-1,460 דירות חדשות בבניינים בני 8-15 קומות, שחלקן ייצאו במכרזי מחיר למשתכן וחלקן יוקצו לדירות בהשכרה ארוכת טווח.
בנוסף לכך, תוכנית מבואות יפו באותו אזור, שהינה תוכנית אב של עיריית תל אביב יפו, קבעה לפני מספר שנים מדיניות תכנון ובינוי על שטח של 1,000 דונם. על פי תכנית האב, תתאפשר תוספת של מאות דירות חדשות במתחמים שונים באזור בהם מתחם בזק ושכונת פארק החורשות.
כמובן שגם השכונות הגובלות בבת-ים נהנות מהפריחה הנדל"נית בעיר זו, שהתחזקה בצורה דרמטית בשנים האחרונות.
עיון מעמיק בת.א. 5000 מוביל למסקנה כי מלבד התוכניות להסעת המונים (הקו האדום של הרכבת הקלה יעבור בצמוד לשכונה), עיריית ת"א עומדת להשקיע רבות בתשתיות של יפו ג' ו-ד' – בכבישים, בבתי ספר, במבני תרבות ובפתרונות של התחדשות עירונית. וכך, משקיעים רבים, למרות המסים והגזירות המוטלים עליהם, רוכשים נכסים בשכונה.
בנוסף, באופן יחסי ליפו, השכונות אינן צפופות ומשופעות בשטחים ירוקים וגם מאופיינות במיעוט דיירים על שטחים גדולים, דבר המעודד התחדשות עירונית מאסיבית.
לסיכום
כאשר אנחנו שומעים את צמד המילים "תל אביב" ישר עולים במוחנו רחובות ושכונות במרכז העיר. בכל הקשור לנדל"ן והתחדשות עירונית, נראה שאיזור מרכז תל אביב יקר במיוחד – ולכן, השקעה בשכונות הדרומיות והמזרחיות יכולות להוות אלטרנטיבה מצוינת למי שמעוניין להשקיע או לשפר דיור בעיר הלבנה.
מחפשים דירה למגורים או להשקעה בדרום תל אביב? לחצו כאן ומצאו את הדירה הבאה שלכם!
