בתשובתי לשאלה ארצה להתייחס לשתי אוכלוסיות, מחד רוכשי הדירות למגורים ומאידך רוכשי הדירות להשקעה.
התשובה הקצרה על השאלה בכותרת היא, כן! לקנות!
לא משנה מהו פלח האוכלוסיה אליו אתם שייכים, ההמלצה הגורפת היא לרכוש אם יש בידכם האמצעים. עם זאת, את הרכישה יש לבצע בזהירות ותחת מעטה השיקולים הנכון.
לכאורה, נראה כי ההמלצה לרכוש נשמעת נועזת לימים אלו, בעיקר כשיש רעשי רקע בנושא ירידת מחירים הממשמשת ובאה.
כמאמר הפתגם "הנבואה ניתנה לשוטים" אף אחד לא באמת יודע לומר אם תהיה ירידה, כמה ומתי. לפיכך, אני מציע להתייחס לשוק כפי שהוא בהווה, עם הערכה זהירה כלפי העתיד, משום שהעתיד אינו ניתן לחיזוי.
העובדות בשטח מראות, כי כנראה לא תהיה ירידת מחירים בעתיד הנראה לעין, אפילו פקידי האוצר נשמעים פחות נחרצים ושינו את המנגינה בשבועות האחרונים באומרם ש"אינם מוכנים להתחייב לירידה במחירי הדיור" אכן, הם לא יכולים להתחייב לירידת מחירי הדיור, כאשר הפעולות שהם נוקטים אינן קשורות לירידת מחירי הדיור.
בשנים האחרונות, משפחות רבות החליטו להמתין עם מהלך רכישת הדירה למגורים, משום שהיתה אוירה של ירידת מחירים, עם הציפיה לירידה גדלה האכזבה מאי התממשותה, דבר שגרם למשפחות רבות להישאר מחוץ לשוק, בעוד ומחירי הדירות עלו, המשכורות והחסכונות בבנקים פשוט נשחקו.
כתוצאה מכך, הם יכולים להרשות לעצמם דירות בסטנדרט נמוך יותר או נאלצים להתפשר, משום שכספם אינו מספיק לדירת החלומות.
אני ממליץ לא לוותר על דירת החלומות, אלא פשוט לדחות את החלום קצת- דירת החלומות אינה צריכה להיות דירתכם הראשונה.
ניתן לרכוש דירה טובה המספקת את צרכיכם ועם השנים לשדרג לדירת החלומות.
למשפחות בניגוד למשקיעים, אין רלוונטיות להתנהגות השוק.
משפחות רבות עושות את הטעות באומרן, לפני שנה מחירי הדיור היו זולים בכך וכך אחוזים, לכן נמתין עד לירידה.
החשיבה הזו אינה כלכלית ואינה נכונה, היא בעיקר מבטאת תקווה שלא תתממש.
משפחות צריכות להביט על עיסקת רכישה לא כעיסקה כלכלית, מהסיבה שעבורם דירת מגורים זו הוצאה המתבטאת ב: תשלומי משכנתא, שיפוץ, תיקונים, שדרוגים, חשבונות וכו'. הדירה אינה מספקת צורך כלכלי, אלא יותר צורך קיומי כמקום מגורים למשפחה.
לפיכך, אם משפחה רכשה בית והיא שמחה ומרוצה ממנו, זה ממש לא רלוונטי אם מחיר הבית שלה עלה או ירד, הבית משמש אותם למחיה ולא כמטבע עובר לסוחר. נכון, זה כיף לדעת שערך דירתכם עלה, אבל אין לכך משמעות, כי כאשר תרצו לשדרג, תגלו כי הדירות אליהן אתם מכוונים גם עלו במחיר, משמע ההפרש שתצטרכו להשלים גדל אף הוא.
המלצתי למשפחות, ברגע שמצאתם דירה המספקת את צרכיכם, הסביבה מתאימה לילדים ואתם מסוגלים לעמוד בתשלומים מבלי להיחנק, ריכשו אותה, התנתקו מסגנון החשיבה של המשקיע חשיבה זו אינה מתאימה לכם, מכיוון שאינכם קונים להשקעה, אלא למחייה ובניית בית.
המשקיעים לעומת זאת, מביטים על הרכישה, כעיסקה כלכלית.
הם מחפשים את שורת הרווח. המציאות משתנה לאור חוקים והוראות שעה, ולכן גם המשקיעים משנים את גישתם.
בעבר משקיעים רבים עבדו על עסקאות תשואה ונהנו ממחיר דירות נמוך יותר עם שכירות גבוהה יחסית שהתבטאה בתשואות אטרקטיביות.
כיום, לאחר שמחירי הדירות עלו בשיעורים של עשרות אחוזים, התשואה נשחקה.
שחיקה זו הביאה לשינוי אסטרטגיה, חלקם עברו לצורת רכישה למטרות עליית ערך.
המשקיע יודע שהתשואות על הדירות ותזרים המזומנים החודשי נמוך, אך עקב חוסרים בצד ההיצע, הם מודעים כי החזקה של נכס לשנים ארוכות תתבטא בעלייה בערכו, כך שעליית הערך בעתיד, מפצה על התשואה הנמוכה בהווה.
בנוסף, נכסים אלו מהווים תעודת ביטוח כנכס להורשה לילדים, או כהכנסה לגיל הפנסיה, לאחר שתמו תשלומי המשכנתא עם השנים.
משקיעים מתוחכמים, שירצו להגדיל הכנסה בבגורתם, יקחו משכנתא הפוכה על הנכסים ויהנו מרווחה כלכלית בעודם מזדקנים.
לסיכום, בסקירות נדל"ן שונות שנעשו עפ"נ 5 העשורים האחרונים, ניתן לראות כי אכן היו גלי ירידת מחירים, אך המגמה הכללית הינה תמיד כלפי מעלה.
שוק הנדל"ן בעיקר במדינה שאינה משופעת בעתודות קרקע כישראל, על פני טווחי זמן ארוכים הנדל"ן עולה בערכו.
המשקיעים הסבלניים, ירכשו וימתינו, למשפחות אני ממליץ, להיכנס לשוק כי רק כך יוכלו להבטיח לעצמם את השמירה על ערך כספם עם הרוגע של בעלות על קורת גג למשפחה, מרכיב פסיכולוגי שמאוד חשוב לעם היושב בציון.
הכותב הוא ד"ר אלחנן מגידוביץ'- גורו נדלן
