המדריך לרכישת דירה מקבלן

כל מה שאתם חייבים לדעת לפני הצעד הגדול

 

אחרי שנים רבות של חלומות, מחשבות ושאיפות, הגעתם סוף סוף למצב בו אתם יכולים לרכוש דירה אותה תהפכו לבית נעים וחמים. ולא מדובר "רק" בבית ישן, אלא בדירה חדשה מקבלן. נכון, ההתרגשות גדולה אך יש לרסנה כיוון שלצעד כה גדול מבחינה כלכלית, ישנן השלכות מרחיקות לכת על חייכם. בנוסף, דירה חדשה לא מבטיחה בשום אופן אפס ליקוים וטעויות.

בטרם תזמינו את המובילים ותצטלמו במרפסת הדירה אוחזים בקוקטיילים אקזוטיים, יש לא מעט דברים שתוכלו לעשות על מנת להבטיח קנייה מושכלת ובטוחה. אחד מהם הוא לקרוא את המדריך הקצר הזה, אשר מצביע על חמש נקודות חשובות בעת רכישת דירה מקבלן.

הישארו במסגרת התקציב

כאשר קונים דירה מיד שנייה, אין הרבה הפתעות הקשורות לגודל הדירה או למצבה הפיזי. לעומת זאת, קבלנים יכולים להציע מגוון דירות בפרויקט. אל תתפתו לשדרג את דירתכם תמורת "רק 200,000 ₪".
לעיתים, הפיתוי יכול להיות גדול, אך אם אין לכם את היכולת הכלכלית לעמוד בכך, הישארו במסגרת התקציב.

במידה ואתם מתכננים ילד נוסף, שווה לבדוק עלות רכישת דירה גדולה יותר, אולם יש לעשות זאת רק לאחר בדיקה מעמיקה הכוללת חישוב הון עצמי, עזרה מההורים (במידת האפשר), הסכום המתקבל ממכירת הדירה הישנה (אם יש כזו) והתייעצות עם מומחה למשכנתאות. אחרי הכל, לא תרצו להגיע למצב בו הבנק לוקח את דירתכם בגלל פיגור בתשלומים.

בדקו את אמינות הקבלן 

מילה של קבלן שווה הרבה, אך אין להסתמך עליה בעיניים עצומות. עליכם לוודא כי הקבלן שלכם מופיע בפנקס הקבלנים הרשומים, כי הוא אוחז בסיווג המתאים וכי יש לו היתר לבנות את מספר הקומות הרלוונטי לפרויקט בו אתם מעוניינים. אין פה מקום לתירוצים או לעיכובים.

מעבר לכך, בדקו האם מותר לקבלן לבנות את הפרויקט על הקרקע המדוברת. נציין כי אם מדובר באדמה השייכת למנהל מקרקעי ישראל, הרי שיש לוודא חוזה חכירה (או אישור זכויות), ואם מדובר בקרקע פרטית יש לבדוק נסח טאבו (עלות סמלית של 10 ₪).

הפרטים הקטנים של המפרט הטכני

על מנת שתוכלו להבין בצורה הטובה ביותר מה בעצם אתם מקבלים ועל מה בכלל אתם משלמים, עליכם לקרוא היטב את המפרט הטכני. קיימים מספר אלמנטים בסיסיים שאמורים להיות כלולים במחיר הדירה, ביניהם נקודות מים (כולל במרפסת ובחדר כביסה), דודי חשמל (דודי שמש יכללו בדרך כלל רק בקומות נמוכות), מתגים חשמליים וגם הזזה של נקודות המים והחשמל.

חשוב לדעת: בשלב המשא ומתן יש למפרט חלק מרכזי ביותר מבחינתכם, כיוון שניתן בשלב זה ללחוץ על הקבלן ולדרוש שלל שיפורים ותוספות שיכולים לחסוך לכם סכומי כסף משמעותיים ביותר. בין השאר, מומלץ להתמקח על מטבח משודרג, מזגנים, תוספת נקודות חשמל ומים, פרגולות ועוד.

רגע לפני שחותמים על חוזה

שיטת ה"סמוך" הישראלית היא ידועה ומוכרת, אך לא כדאי להסתמך עליה בעת רכישת דירה. חשוב להקפיד שהחוזה יציין את המחיר הסופי, כולל הנחה ותשלומים אחרים כמו מע"מ, הוצאות פיתוח, חיבור לחברת חשמל, למים ולגז, דוד שמש וחנייה (יש לדרוש שרטוט מפורט של החניון וציון מקום החנייה שלכם).

מדובר בהליך ארוך טווח ואין לכם רצון להיכנס לקשיים ומאבקים משפטיים שאינם מחויבי המציאות. מעבר לכך, יש לוודא כי סעיף הפרת החוזה יהיה דו-צדדי ולא יהיה רלוונטי רק מצדכם. אם הקבלן לא יעמוד בהתחייבויותיו כלפיכם, יהיה עליו לשלם פיצוי מוסכם.

דירה חדשה ותקינה

העובדה כי מדובר בדירה חדשה, איננה מבטיחה שתקבלו אותה ללא בעיות או תקלות. לכן בטרם תיכנסו לדירה, נהוג לקיים "פרוטוקול מסירה". זהו נוהג שבמסגרתו תיפגשו עם הקבלן או נציג מטעמו, תסרקו את הדירה ותיווכחו שאכן קיבלתם את מבוקשכם כפי שסוכם בחוזה. מכיוון שאתם לא מומחים, ככל הנראה, כדאי להיעזר באנשי מקצוע חיצוניים שיוכלו לזהות בעיות שייעלמו מעיניכם (גם פוטנציאל עתידי לבעיות הוא נושא חשוב).

בכל מקרה, גם אם נעזרתם באנשי מקצוע וגם אם לא, חיוני שתתעדו (רצוי בצילום) כל בעיה או ליקוי שתגלו. אתם לא רוצים לעסוק בעניינים כאלו עם כניסתכם לדירה, אך תהיה לכך חשיבות במידה ולא תהיה ברירה אלא לפנות לאפיקים משפטיים בהמשך הדרך. תוכלו למצוא מגוון פרויקטים חדשים של חברות הבניה המובילות בישראל ביד1.