לדו"ח סיכום הנדל"ן המלא של יד2
עפ"י נתוני משרד האוצר, מספר העסקאות שבוצעו בשנת 2024 הסתכמו בכ- 92K עסקאות, מתוכם מעל 51K דירות יד שנייה וכ- 41K דירות חדשות. מגמת הגידול בשוק הושפע בעיקר מביקוש ער לדירות חדשות (מבצעי קבלנים וביקוש לדירות עם ממד). סך הכל, בשנת 2024 חלה עלייה של 47% בעסקאות דירות חדשות ושל 20% בעסקאות דירות יד שנייה, ביחס לאשתקד.
עוד עולה, כי חלה עלייה בשיעור רוכשי דירה ראשונה בהשוואה למשדרגי דירה קיימת. בקרב המשקיעים מספר העסקאות אמנם עלה מעט, אך ניכר כי הריבית הגבוהה והתשואה הנמוכה עדיין השפיעו.
הזדמנויות ואתגרים בשוק הנדל"ן
שנת 2024 כללה כמה אתגרים לא פשוטים, בין הבולטים בהם:
- אי ודאות בטחונית במשק – גרמה לעיכוב בהחלטות קנייה
- תנועת אוכלוסיה בעקבות המלחמה – מהדרום והצפון לפנים הארץ
- ריבית גבוהה שהכבידה על החזר המשכנתאות
- אינפלציה אשר הקטינה את כוח הקנייה של משקי הבית
- מחסור בעובדים אשר פגע בקצב והתחלות הבניה
- עליית מחירי חומרי גלם שהקשתה על יזמים וקבלנים
לצד אתגרים אלו, היו גם הזדמנויות בשוק הנדל"ן :
- הירידה באבטלה הובילה לתחושת ביטחון והגדילה את כוח הקנייה
- עוגן של ביטחון – בתקופה של חוסר ודאות, דירה סימלה עבור רבים כעוגן ביטחון ולכן המשיכו לחפש דירה לרכישה
- מבצעי המימון של קבלנים ויזמים רבים עודדו רכישת דירות
- הסתגלות לגובה הריבית – בניגוד לעליות תכופות בריבית בשנת 2023, בשנת 2024 הריבית הייתה כמעט ללא שינוי, דבר שהוביל להסתגלות לגובה הריבית
- השקעה בתשתיות – תשתיות כמו הרכבת הקלה העלו ביקושים באזורים נגישים
- תמריצים – חלה תאוצה ותמריצים להתחדשות עירונית
התפלגות ביקוש והיצע לפי מספר חדרים ואזור
הביקושים הגבוהים היו לדירות 3-4 חדרים ולדירות של עד 2.5M, בהתאם לכך מגמת המחירים. מחיר דירת 4 חדרים עלה ב- 6.8%, מחיר דירות 3 חדרים עלה בכ- 5% ואילו מחיר דירת 5 חדרים עלו בכ- 3% בלבד. עוד עולה, כי בערים הנמצאות במרחק גדול יחסית מהמרכז (חדרה, קריות, מודיעין וכו'), נרשמו ביקושים גבוהים ביחס להיצע ואילו ברבות מערי המרכז הביקושים היו נמוכים יחסית.
מחירי הדירות בכל אזורי הארץ, מלבד יהודה ושומרון ובקעת הירדן, עלו ביחס לאשתקד, כאשר העלייה הגבוהה ביותר חלה באזור הצפון בשיעור של 7.5%, בעיר ירושלים חלה עלייה של 5.8% ובחדרה, זכרון והעמקים ב- 5.4%
מי הם מחפשי הדירות?
נתוני יד2 מראים כי היקפי החיפוש באונליין משמעותיים מאוד – מעל 350 מיליון צפיות במודעות במהלך 2024. מה שמעיד על צרכן דיגיטלי ומתוחכם, שבודק ומשווה וגם מתבסס על מידע לפני קבלת החלטה. סקר יד2, אשר נערך בחודש ינואר 2025 במטרה ללמוד על מאפייני מחפשי הדירות, העלה כי קבוצת הגיל הגדולה ביותר של מחפשי הדירות היא של בני 40-49 ועומדת על 31%.
הקבוצה השנייה בגודלה היא בני 30-39 ועומד על 23%. מאפיין נוסף מתייחס לרמת ההכנסה, כאשר הקבוצה המובילה, בשיעור של 30%, נמצאת קצת מעל לרמת ההכנסה הממוצעת במשק והקבוצה השניה בשיעור של 23%, נמצאת ברמת הכנסה ממוצעת במשק.
31% מכלל המשיבים הינם בעלי תואר ראשון ו- 24% בעלי תואר שני. מאפיין נוסף של מחפשי הדירות נוגע למספר הילדים במשפחה, כאשר 37% מהם בעלי משפחה הכוללת 2-3 ילדים עד גיל 18 ואילו לרובם 39% אין כלל ילדים עד גיל 18. בסה"כ 68% מתוכם נשואים עם ילדים ורק 12% רווקים. כמו כן, נבדקה גם זיקתם של מחפשי הדירות לדת ונמצא כי 44% חילוניים, 27% מסורתיים ו- 14% חרדים.
מרבית התקציב, אותו הגדירו מחפשי הדירות, היה 2-3 מיליון ש"ח (31%), אצל 20% מתוכם התקציב נקבע בסכום של מעל 4 מיליון ש"ח ואצל 18% נקבע תקציב של 3-4 מיליון ש"ח. נתון נוסף שעלה מן הסקר קובע את מטרת הרכישה: 83% למטרת מגורים ו- 17% למטרת השקעה, כאשר יותר ממחציתם (54%) בחרו לגור בדירה בעיר/יישוב שבהם הם מתגוררים, 28% בחרו לגור בעיר/יישוב קרוב למקום מגוריהם הקודם ואילו 17% בחרו לגור רחוק ממקום המגורים הנוכחי שלהם.
אז מה חשוב שיהיה באזור ובדירה?
אחד המאפיינים המשמעותיים עבור מחפשי הדירות ביחס לאזור הדירה הוא איכות השכונה (40%), המאפיין השני בחשיבותו הוא מחיר טוב של הדירה (32%) והשלישי הוא סביבה שקטה (30%).
יתר המאפיינים החשובים למחפשי הדירות, בסדר יורד הם: נוף יפה מהבית, סביבה חברתית, קרבה לחברים ו/או משפחה, קירבה לבית הכנסת, קירבה למוסדות חינוך, איכות בתי הספר באזור, קירבה למקום העבודה וקירבה לתחבורה הציבורית. שני המאפיינים שדורגו בסדר חשיבות הכי נמוך היו קירבה למקומות בילוי וקירבה לפארקים ומתקני פנאי.
מחפשי הדירות מייחסים חשיבות רבה להימצאות ממ"ד בדירה (42%), מאפיין זה נמצא כמשמעותי ביותר. הפרמטרים החשובים הנוספים היו: חניה (30%), מרפסת שמש (25%), גינה/חצר (24%), גודל החדרים ודירה משופצת (20%), הרבה אור בדירה וקומת הדירה בבניין (17%). שני מאפייני הדירה שדורגו הכי נמוך היו תשתיות (6%) ומספר השירותים בבית (5%).
מה צפוי לנו ב- 2025 בשוק הנדל"ן?
1.השפעת גורמים כלכליים ובטחוניים – במידה ובנק ישראל יוריד את הריבית במהלך שנת 2025, הדבר עשוי להוביל לגידול בביקוש ורכישת דירות, מאידך אם הריבית תישאר גבוהה או תעלה, הקונים יתקשו לממן קניית דירות והביקוש לדירות להשכרה יעלה.
המשך אי הוודאות הבטחונית בשנה זו, יגביר את הביקושים באזורים המרוחקים מגבולות הארץ. מנגד שקט ביטחוני פרויקטים תחבורתיים, כדוגמת הרחבת קווי רכבת, יגדילו ביקושים באזורים אלו.
2.שינויי היצע – הירידה בהתחלות הבנייה הנובעת מעליות מחירי חומרי הגלם והמחסור בכוח העבודה, ימשיך להשפיע על היצע הדירות, כמו כן צפויה האטה בקצב מסירת דירות שבנייתן הואטה.
3.מדיניות ממשלתית – במידה והממשלה תספק תמריצים נוספים לרוכשי דירה ראשונה, הביקוש לדירות, בעיקר חדשות, ימשיך להיות גבוה.
נראה כי מחירי הדירות ימשיכו לעלות בצורה מתונה, מאידך במידה והביקושים לקנייה יקטנו, הביקוש לשכירות יעלה, דבר שיגרום למחסור בדירות להשכרה וכתוצאה מכך עלייה חדה יותר במחירי השכירות.
לדו"ח סיכום הנדל"ן המלא של יד2
קרדיט תמונה: shutterstock
