האם קבוצת רכישה היא הדרך הבטוחה להצלחה בנדל"ן?

בקרב הציבור הרחב, הצירוף "קבוצת רכישה" בהקשר של דירות, מעורר שתי אסוציאציות עיקריות, מנוגדות למדי – סיכוי אל מול סיכון. הסיכוי מתייחס לאפשרות של רכישת דירה חדשה במחיר נמוך משמעותית ממחיר השוק, בעוד שהסיכון מתייחס לאפשרות של כניסה להרפתקה שסופה אינו ידוע.  אבל מהי בעצם קבוצת רכישה?

מהם היתרונות והחסרונות שלה? מה צריך לדעת לפני שמצטרפים לאחת כזאת? וחשוב מכל, מה לעשות על מנת לוודא שמארגני הקבוצה הם האנשים הנכונים למשימה. נקודה זו עשויה להיות ההבדל בין עסקת חייכם לבין נפילת חייכם.

קבוצת רכישה ביד2 – לכל הנכסים היכנסו עכשיו לאתר יד2>>>

מהם יתרונות קבוצות הרכישה?

 קבוצת רכישה עוסקת באנשים פרטיים שהופכים למעין יזמים, רוכשים קרקע ובונים פרויקט מגורים באופן עצמאי. אז איפה נמצא פה היתרון?

יזם קונבנציונלי המבקש להקים פרויקט מגורים נושא בעלויות רבות, אשר הכוללות בין היתר את רכישת הקרקע, עלות הפיתוח, הוצאות בנייה, מתן ערבויות וכיו"ב. בנוסף לכך, מחיר השוק של הדירה מגלם את הרווח היזמי. ובכן, משום שחברי קבוצת הרכישה הם היזמים, המשמעות היא שהרווח היזמי מתקזז מעלות הדירה – עובדה המוזילה משמעותית את מחיר הדירה ביחס לדירות במחיר שוק.

מעבר לרווח הכלכלי, בכל הקשור לקבוצות רכישה קטנות (עד 50 דירות), ההתאגדות בקבוצת רכישה מאפשרת גם לכל החברים לדעת מי מנהל יחד איתם את התהליך, מיהן הנפשות הפועלות בכל שלב ושלב וכמובן מי יהיו שכניו בפרויקט העתידי. נכון שאין בחיים דבר כזה 100% הצלחה, אבל ההיכרות המוקדמת חוסכת צרות רבות ומפחיתה עד מאוד אפשרויות של "נפילה" על שכנים מהגיהינום. נסייג כי סוגיה זו כמעט ואיננה רלוונטית לקבוצות רכישה בינוניות וגדולות.

מהם חסרונות קבוצות הרכישה?

 החיסרון העיקרי ברכישת דירה דרך קבוצת רכישה הוא אי הוודאות במספר תחומים קריטיים, בעיקר בכל הקשור למועד קבלת הדירה, לעלות הסופית שלה ולעלויות נוספות שלא נלקחו מראש בחשבון.

על פי דו"ח של משרד המשפטים שפורסם בתחילת השנה, מארגני קבוצת הרכישה הקטנות (עד 50 דירות) הם מסוכנים במיוחד לרוכשים. הדו"ח מצביע על כך שמשך הבנייה עד להשלמת הפרויקט גבוה ביותר מ-50% בהשוואה לקבוצות רכישה בינוניות (50-100 דירות).

בנוסף, בקבוצות רכישה קטנות הוצאות הבנייה הן בעלות הסטיה הגבוהה ביותר ביחס למחיר שהוגדר בתקציב הראשוני של הפרויקט. לשקט נפשי, כידוע, קשה להדביק תג מחיר. מעבר לכך, קבוצות רכישה לא תמיד מתנהלות בשקיפות מיטבית והיו מקרים בהם מארגני הקבוצה הסתירו מידע חשוב משאר החברים. ועוד לא דיברנו על סיטואציות בהן מארגני הקבוצות פשוט לא עושים את עבודתם נאמנה ולא מספיקים לבחון כהלכה את כלל רכיבי הפרויקט.

מעבר לעניינים פרסונליים, קיימים חסמים פיננסיים כמו למשל המימון היקר. החל משנת 2010, בהתאם להחלטת בנק ישראל, הסיווג של קבוצות רכישה בכל הקשור למימון הוא כשל יזמים ולא כשל אנשים פרטיים, מה שמייקר במידה ניכרת את הריבית. בשל חוסר הוודאות הנלווה לקבוצות רכישה, אליו נוסף הסיווג הנ"ל, נוצר מצב בו בנקים לא תמיד ששים לממן קבוצות רכישה.

בצר להם, חברי הקבוצה נוטים לפנות למקורות מימון חוץ-בנקאיים יקרים. לעיתים, יוקר זה משמעו עלייה במחיר הדירה עד לרמה המשקפת חוסר כדאיות כלכלית לפרויקט כולו.

מה חשוב לבדוק לפני הצטרפות לקבוצת רכישה?

• מארגני הקבוצה: יש לשאול האם יזם פרטי או חברה עומדים מאחורי הפרויקט; חשוב לדעת איזה ניסיון ניהולי יש להם בעסקים בכלל ובנדל"ן בפרט וכמובן האם ביצעו פרויקט דומה בעבר; רצוי לברר האם בכוונתם ללוות את הפרויקט עד לסיומו, כלומר עד קבלת מפתח לדירה.

• בעל הקרקע: חובה לדעת מה כתוב בהסכם בינו לבין מארגני הקבוצה; יש לברר באיזה סטטוס תכנוני ומשפטי בעל הקרקע צריך להעביר השטח לקבוצה; וכמובן שיש לבדוק האם לבעל הקרקע אמורות להישאר זכויות כלשהם בקרקע.

• תב"ע (תוכנית בניין עיר): – צריך לוודא שהתב"ע תואמת את התכנונים של המארגנים. חוסר תאימות עלול לעכב את הפרויקט ואף לגרום לכך שלא יאושר. בנוסף, יש לבדוק האם יש לתוכנית היתר והאם היא עברה אישור (אפילו ראשוני) בוועדה המקומית או בעירייה.

• עורכי-דין: דינו של פרויקט כה מורכב להיות מלווה בעורכי דין לאורך הדרך, אי אפשר אחרת. בשל תפקידם המרכזי, יש לוודא כי מדובר באנשי מקצוע המנוסים בליווי וייעוץ לקבוצות רכישה.

• ארכיטקטים: מובן כי כל פרויקט בנייה לא יכול לצאת לדרך בלי תכנון אדריכלי. חשוב לדעת מהו הניסיון המקצועי שהאדריכל מביא עמו, מהי רמת הידע שלו לגבי קבוצות רכישה ובאיזו מידה הוא יודע להוציא היתרים ולעבוד מול רשויות המדינה.

• מימון: רוצים לרוץ קדימה? לא תוכלו לעשות זאת ללא אישור ממוסד פיננסי לביצוע ליווי בנקאי. משמעות אישור כזה היא שככל הנראה המתווה הפיננסי קיבל אור ירוק מהבנק המלווה. ואם בבנקים מלווים עסקינן, הרי שיש לבקש משמאי מוסמך של הבנק לראות את התוכנית הכלכלית של הפרויקט.

• לו"ז: בררו מהם לוחות הזמנים במסגרתם יתנהל הפרויקט והאם הם תואמים את הצעת הקבלן, את דו"ח האפס (כלומר התכנית הכלכלית של הפרויקט) ואת חוות הדעת של האדריכל.

הצטרפות לקבוצה רכישה אינה תהליך פשוט ולא מדובר במקסם שווא. יחד עם זאת, בנקיטת אמצעי זהירות נכונים וחבירה לקבוצה המתאימה – מדובר ללא ספק במהלך מוצדק פיננסית ולא אחת גם חברתית.