האם מחירי הדירות בארץ במגמות עליה או ירידה?

ב-4-5 השנים האחרונות אנו עדים יותר ויותר לתופעת נביאי הזעם בצורה של כלכלנים, מומחים לדיור, פקידי ממשלה ואחרים המבטיחים כי הבועה עומדת להתפוצץ.

בעוד והבטחות  אלו משוחררות לאוויר, הצעירים דורשי הדיור, מקבלים לרוב החלטה להמתין ל-"פיצוץ הבועה". החלטה זו בשנים האחרונות התבררה לא רק כלא נכונה אלא כטעות מרה ולא נכונה- מכיוון שהמציאות בשטח מראה שהמחירים עלו בעשרות אחוזים.

כטעות- כיוון שעצם ההמתנה גרמה לשחיקת  ההון העצמי של אותן המשפחות. ההון העצמי שבעבר הספיק לרכישת דירה, כבר לא מספיק, או שדורש התחייבות למשכנתא גבוהה.

מה היה  בעשור האחרון כולם יודעים, המחירים עלו בעשרות אחוזים, אך השאלה הנשאלת בפי רוב היא מה צופן העתיד? האם המחירים יעלו? בהמשך הטור אתן לכם מגוון נתונים שיסייעו לכם להגיע לתשובה בעצמכם, ללא עזרתו של כל מומחה, כלכלן, פקיד ממשלתי או נביא זעם.

כמאמר חז"ל: "מיום שחרב בית המקדש הנבואה ניתנה לשוטים". בפסקאות הבאות אשתדל פחות להתנבא, אלא להתבסס על עובדות  שפורסמו בשנים האחרונות ובעזרתן לסייע לכם, להגיע למסקנה המתבקשת בנושא מחירי הדיור ובהתאם לכך לכלכל צעדיכם בעתיד.

כששואלים אותי האם המחירים יעלו או ירדו, אני עונה בפשטות: המחירים ירדו, אבל המחירים גם יעלו. בהסתכלות על מחירי הנדל"ן ב- 5 העשורים האחרונים,  רואים בבירור כי ישנם מחזורים במדד מחירי הדיור, ישנן תקופות בהן הנדל"ן יורד ותקופות בהן הנדל"ן עולה בערכו.

דוגמאות לעליית מחירים אנו לא צריכים לחפש, מספיק להביט על העשור האחרון, המציאות בפני עצמה היא עובדה והוכחה לתקופה של עליית מחירים. ככל הנוגע לתקופות של ירידות מחירים, ניתן להביט על עשור קודם לכן, בין השנים של 1997-2007, השנים שלאחר תנופת הבניה בעקבות העליה של שנות ה- 90, בהן אריק שרון דחף לבניה מאסיבית בכדי לעמוד בלחץ הביקושים.

שני עשורים אלו, די בהם בכדי להצדיק את הטענה שהמחירים עולים אך גם יורדים. עם זאת, בהסתכלות רחבה יותר כדאי להביט על מחירי הנדל"ן לטווחים ארוכים, המגמה השלטת על פני כמה עשורים, מראה כלל  עליה ממוצעת של 2% לשנה בטווחי הזמן הארוכים.

מסקנת הביניים בשלב זה היא, שהמחירים לא תמיד עולים, אך המגמה הכללית הינה עליית מחירים

בהינתן כל הכתוב לעיל, יכול מהאן דהוא לומר: "אמתין לירידת המחירים וארכוש בשפל", זו אכן מחשבה נכונה, גישה זו נקראת 'לתזמן את השוק', עם זאת הוכח כבר במחקרים רבים כי לתזמן את השוק זו משימה קשה עד בלתי אפשרית, למעט מזל, לאלו שיש.

כעת לשאלת השאלות, אז מה יהיה בעתיד והאם אנחנו יכולים להעריך מה יקרה למחירי הדיור?
בכדי לענות לשאלה זו אספתי עבורכם מספר עובדות ואתם נסו להרכיב את התצרף לקבלת התשובה שלכם:

עובדה ראשונה – כיום נכון לשנת 2017 הערכות אומדות את המחסור בדירות לכמות של 135,000 דירות בחסר.
עובדה שנייה – יעד הבניה הממשלתי הוא לבנות כ- 70,000 דירות לשנה, אולם בפועל המציאות אחרת וקצב הבניה השנתי עומד על סביבות ה- 30,000 דירות בשנה, משמע הממשלה לא מצליחה להדביק את היעדים שהציבה לעצמה בעצמה.
עובדה שלישית – אוכלוסיית ישראל היום מונה 8.65 מיליון תושבים נכון לשנת 2017. 

לפי תחזית הלמ"ס לגודל האוכלוסייה אשר פורסם ב- 2012, אומדני האוכלוסייה הם:

לשנת 2024 התחזית אומדת 10 מיליון תושבים.
לשנת 2034 התחזית מעריכה 12 מיליון תושבים.
בשנת 2059 השנה בה מסתיימת הערכת הלמ"ס לאותו הדו"ח, מעריכים כי יהיו בישראל 20.4 מיליון תושבים.

אם לא די בכך, הרי שפעולות הממשלה והאוצר בפרט, בחודשים האחרונות כלל אינם מכוונים להגדלת ההיצע, אלא יותר לכיוון של הטלת מיסים והגדלת הכנסות המדינה ממיסוי, מאשר הקצבת משאבים ואנרגיה לתנופת בניה, לפחות כפי שהייתה בתקופתו של שרון.

לאור כל אלו, מה דעתכם כעת, מחירי הדיור יעלו או ירדו?

הכותב הוא ד"ר אלחנן מגידוביץ'- גורו נדלן