חברת ניהול או ועד? תלוי את מי שואלים
אף על פי שבלא מעט בניינים משותפים פועלות כיום חברות ניהול הלוקחות על עצמן את כל הקשור לתחזוקה – החל מניקיון ועד טיפול בתקלות בשטחים ציבוריים – הרי שיש רבים המעדיפים את ועד הבית הישן והטוב.
בשוטף
כולנו מכירים את הפורמט: משלמים פעם בחודש סכום כסף מסוים ותמורתו מקבלים מדרגות שטופות פעם או פעמיים בשבוע, החלפת מנורות ובקיצור, טיפול שוטף. פעם בשנה או שנתיים נערכת גבייה חד פעמית לצרכים שונים וחד פעמיים, דוגמת זיפות הגג, התקנת אינטרקום או טיפול בתקלות אינסטלציה חמורות. אלא שלמרבה הצער, יש מקרים בהם ועד הבית גובה כסף – אבל לא מתפקד, בלשון המעטה. רצפת המדרגות משוועת לסמרטוט ומים, חלק מהקומות חשוכות ותחזוקת הבניין מקרטעת.
מה עושים? ראשית חשוב לדעת: גם אם וועד הבית שלכם כבר שנים נמצא בתפקיד, הוא עדיין אמור להיבחר מחדש כל שנה על ידי דיירי הבית. לצורך זה מקיימים את האסיפה הכללית בה דנים גם בנושאים השוטפים שקשורים לכולם ומתייחסים לתחזוקת השטחים הציבוריים – חדר מדרגות, לובי, מעלית והכניסה לבניין.
בכל מקרה, ככל שזה נוגע להחלטות חשובות לגבי הבניין (התקנת תיבות דואר בחוץ או דלת חדשה בחדר אשפה), אסור לוועד בית להחליט לבד, חייבים ליידע את כל הדיירים (גם אם לא צריך לגבות מהם כסף) ולערוך הצבעה באסיפה משותפת.
גובה דמי הוועד
גם את גובה דמי הוועד קובעת אסיפת הדיירים, בהתאם להוצאות הנדרשות. אם הבניין שלכם ישן וזקוק לתחזוקה שוטפת מקיפה יותר, אז אוספים יותר כסף. מן הראוי, שמי שמתגורר בדירות גדולות יותר, ישלם יותר מאלה שמתגוררים בשטח מצומצם, אם כי לרוב זה לא משהו שאוכפים בדרך כלל וכך כל הדיירים משלמים את אותו סכום. דמי הועד מיועדים רק לתחזוקה השוטפת של הבניין – ניקיון מדרגות, תחזוקת גינה, החלפת נורות בחדרי מדרגות לפי הצורך, ריצוף, תיקון והתקנת אינטרקום ותיבות דואר ועד להחלפת נורות בחדרי מדרגות.
לא באחריות הוועד
כשמדובר בפעולה לצרכים אישיים. למשל, תחזוקת גינה ששייכת לאחת הדירות לא אמורה להיכלל בדמי הוועד, כמו גם חיבור אישי לחשמל, שלא קשור לשטח ציבורי. כמובן שהדיירים שחוששים משימוש לא נאות בדמי הוועד יכולים בכל רגע לבקש דיווח לגבי ההוצאות בחשבון הבנק השייך לבניין המשותף, לשם מופקדים כספי הוועד.
תפקיד ועד הבית הוא תפקיד התנדבותי ונבחר על ידי רוב דיירי הבניין, אבל אם שמתם לב שוועד הבית שלכם משתמש בכספים שמופקדים אליו לרעה או מנצל אותם לצרכים אישיים, אפשר ואף רצוי לתבוע אותו תביעה כספית ולהגיש אותה למפקחת רישום מקרקעין, כי זכויותיכם כדיירים מופרות במקרה כזה.
לקריאה נוספת
- קבוצת רכישה: הדרך הבטוחה להצלחה
- מחיר למשתכן: האם מדובר בתוכנית אטרקטיבית?
- מס שבח: כל מה שלא ידעתם ולא העזתם לשאול
חברות ניהול
מה עושים כשוועד הבית לא מתפקד או מתפקד "יותר מדי" ומפריע להתנהלות תקינה? יותר ויותר בנייני דירות בוחרים להיעזר בחברות ניהול חיצוניות.
חברות אלו מתפקדות כוועד הבית לכל דבר. חברת הניהול גובה את התשלומים, מבצעת תיקונים, מנקה, אחראית לטיפול בגינה וכדומה. היתרון הבולט ביותר של חברת ניהול הוא הנייטרליות שלה ויכולת טובה יותר לגשר על סכסוכים בין השכנים. כמו כן, מבחינת חברת ניהול, אחזקת הבניין היא "פול טיים ג'וב" מבחינתה ולכן הדברים מתנהלים מהר יותר והבניין נראה מטופח ונקי יותר.
החיסרון של חברת הניהול הוא שדמי חברת ניהול גבוהים ב-50-100 שקלים לדייר ביחס לדמי ועד הבית ובמקרה של חתימה על החוזה נדרשת התחייבות לשנה. בניינים חדשים רבים משתמשים בשירותים של חברות ניהול כבר מההתחלה.
אז מה עדיף?
התשובה, כמובן, היא תלוי את מי אתם שואלים. ככל שבין הדיירים קיימת הסכמה ונכונות לשמור על הבניין מטופח ומתוחזק היטב, כשאין סכסוכים בין השכנים, כשכולם משלמים את דמי וועד בזמן – זה באמת לא משנה.
ובכל מקרה, המלצה כללית: תהיו שכנים טובים – זה יגרום לבניין שלכם להיראות טוב יותר ולכם לחיות בסביבה נעימה יותר. אם אתם מתכננים לעבור דירה, לא תמיד כל המידע זמין לכם באופן מידי, במיוחד המידע שפחות מחמיא על הסביבה, על השכנים וכמובן על ניהול ועד הבית. רוצים לדעת יותר? אתר מדד הנדל"ן מבית יד2 מאפשר לכם לקבל נתונים על השכונה והשכנים עתיידים בכמה קליקים.
