לוקחים משכנתא? הכירו את מסלולי המשכנתא הנפוצים ביותר!

משכנתא: כל המסלולים שאתם חייבים להכיר

כל מי שרוכש דירה (ולפעמים כבר בשלב החיפוש) יפגוש בשלב כזה או אחר את עולם המשכנתאות ומושגיו.
לכולנו די ברור שהעולם הזה מעט מורכב, חדש לרובנו וגם מאוד מבלבל – אתם תפגשו שם מושגים חדשים כמו: תמהיל משכנתא, מסלולי משכנתא, בטחונות, ריביות, מדדים ועוד.

אין ספק שכדאי לקרוא, ללמוד ולהרחיב את ידיעותיכם בנושא על מנת שהמשכנתא שלכם תהיה טובה וכלכלית לאורך זמן ואחד הנושאים החשובים ללמוד עליו הוא מסלולי המשכנתא, אותם נציג בפוסט שלפנינו.

מסלול משכנתא – מה זה בכלל?

בניגוד להלוואה רגילה שלוקחים מהבנק אשר לרוב ניתנת במסלול אחד בלבד, בעולם המשכנתאות ישנם מסלולי משכנתא רבים שנהוג לשלב ביניהם בלקיחת המשכנתא (השילוב הזה, ד"א, נקרא תמהיל משכנתא) – את השילוב האופטימלי ביניהם ניתן לחשב בעזרת מחשבון משכנתא.

לכל מסלול יש מאפיינים משלו והוא בעצם שונה מהמסלול הקודם לו או הבא אחריו.

אנו נוטים להשתמש במשכנתא מכמה סיבות:

1. בנק ישראל מחייב אותנו בחלק מהמקרים (ישנן מגבלות והנחיות שמכריחות אותנו להשתמש במסלולים מסוימים ומגבילות משימוש עודף במסלולים אחרים).

2. אנו לא רוצים "לשים את כל הביצים בסל אחד" ולכן אנו רוצים לפזר סיכונים.

בחירת מספר מסלולי משכנתא לכדי תמהיל משכנתא, בעצם שקולה לבניית תיק השקעות בו בוחרים מספר מניות אותן נרכוש והן ירכיבו את תיק ההשקעות שלנו.

על מנת לעזור לכם ולהתחיל לעניין אתכם בנושא, אנו נציג כאן (במילים פשוטות עד כמה שאפשר) את חמשת מסלולי המשכנתאות הנפוצים ביותר בישראל.

מהם מסלולי המשכנתא הנפוצים?

מסלול ראשון: מסלול פריים

מסלול הפריים הינו מסלול בעל ריבית משתנה, שעשויה להשתנות כל חודש וחצי – זאת מכיוון שהריבית נקבעת על בסיס ריבית בנק ישראל (שמתפרסמת אחת לחודש וחצי) ואם ריבית בנק ישראל תעלה אז באופן אוטומטי ריבית הפריים תעלה באותו השיעור.

הפריים עצמו יהיה תמיד במרווח של 1.5% מעל לריבית בנק ישראל (לדוגמא, כיום, ריבית בנק ישראל עומדת על 0.1% וריבית הפריים על 1.6%).

יתרונות מסלול הפריים

• גובה הריבית שנשלם יחסית נמוך לשאר המסלולים.
• ניתן יהיה לפרוע את המשכנתא ללא עמלות פרעון מוקדם (למעט 60 ש"ח עמלה תפעולית והודעה מראש של 10 ימים).
• הקרן לא צמודה למדד המחירים לצרכן.

חסרונות מסלול הפריים

• הריבית עשויה לעלות בכל רגע נתון ולהעלות לנו אוטומטית את ההחזר החודשי.
• בנק ישראל מגביל אותנו להשתמש במסלול זה בעד ⅓ מסך המשכנתא.

מסלול שני: מסלול קבועה לא צמודה (קל"צ)

מסלול בו הריבית היא קבועה לאורך כל הדרך ואפילו לא צמודה לשום מדד אחר – על כן, זהו המסלול היחיד בו ההחזר החודשי שלנו יישאר יציב לאורך כל תקופת המשכנתא – דבר שיקנה לנו ביטחון רב ויציבות.

יתרונות מסלול קבועה לא צמודה:

• החזר חודשי יציב לאורך כל התקופה.
• מגן עלינו מפני עליות ריבית ומדדים לאורך השנים.

חסרונות מסלול קבועה לא צמודה

• הריבית שלו יחסית גבוהה לעומת שאר המסלולים (מכיוון שהבנק מתמחר מראש את המדד בתוכו)
• אין בו נקודות יציאה, ולכן – אם נרצה לפרוע אותו (או למחזר אותו) לפני סוף התקופה, ייתכן ונידרש לשלם עמלת פירעון גבוהה

מסלול שלישי: קבועה צמודה

זהו מסלול מאוד דומה למסלול הקודם (הקל"צ), וגם פה הריבית נשארת קבועה לאורך כל תקופת ההלוואה.
ההבדל הגדול בין המסלולים הוא שבמסלול זה הקרן של המשכנתא צמודה למדד המחירים לצרכן ולכן ההחזר החודשי ככל הנראה יעלה במהלך השנים (מול החלופה הקודמת בה ההחזר נשאר יציב, אבל מראש מעט יותר יקר).

יתרונות מסלול קבועה צמודה

• ריבית קבועה לאורך כל תקופת ההלוואה.
• העלייה בהחזר החודשי יחסית מתונה.

חסרונות מסלול קבועה צמודה

• הריבית שלו יחסית גבוהה לעומת שאר המסלולים (למעט מסלול הקל"צ שהוא גבוה יותר).
• אין לו נקודות יציאה, ולכן – אם נרצה לפרוע אותו (או למחזר אותו) לפני סוף התקופה, ייתכן ונידרש לשלם עמלת פירעון גבוהה.
• ההחזר שלו יעלה עם השנים.

מסלול רביעי: משתנה כל חמש שנים צמודת מדד

במסלול זה תקבלו נקודת יציאה כל חמש שנים ללא קנסות (דבר שמאפשר גמישות), יחד עם זאת הריבית שלו אינה קבועה והיא משתנה אחת לחמש שנים (דבר שישנה בעקבותיו את ההחזר החודשי לטובה או לרעה). בנוסף לשני הדברים הללו הקרן שלה צמודה למדד ולכן ככל הנראה ההחזר החודשי יעלה עם השנים.

יתרונות מסלול משתנה צמודה

• יש נקודת יציאה ללא קנס כל חמש שנים.
• ריבית יחסית נמוכה מול החלופות האחרות (למעט ריבית הפריים).

חסרונות מסלול משתנה צמודה

• הריבית שלו תשתנה בעוד חמש שנים וייתכן שתעלה את ההחזר החודשי.
• הקרן שלו צמודה למדד ולכן ההחזר החודשי יעלה עם השנים.

מסלול חמישי: משתנה כל חמש שנים לא צמודת מדד

זהו בעצם מסלול מאוד דומה למסלול הקודם, עם שינוי אחד שבו הקרן אינה צמודה למדד.

יש לזכור שאמנם הקרן לא צמודה למדד ולכן ההחזר החודשי לא יעלה בגלל הסיבה הזו, אבל מנגד הוא יכול לעלות מכיוון שהריבית שלו תשתנה בעוד חמש שנים (וייתכן לרעה). כמו כן, גם גובה הריבית יהיה גבוה מהמסלול הקודם על מנת לבטח את הבנק מפני עליות מדד עתידיות.

יתרונות מסלול משתנה לא צמודה

• הקרן אינה צמודה למדד.
• יש נקודת יציאה ללא קנס כל חמש שנים.

חסרונות מסלול משתנה לא צמודה

• הריבית שלו גבוהה יותר ממסלול המשתנה הצמודה.
• הריבית שלו תשתנה בעוד חמש שנים וייתכן שתעלה את ההחזר החודשי.

לסיכום

נוכחתם לדעת שיש לא מעט מסלולי משכנתאות ולכל אחד מהמסלולים יש מאפיינים שונים במעט מהמסלולים האחרים. מכיוון שמדובר בהחלטה כלכלית גדולה וחשובה, חשוב מאוד לעשות שיעורי בית וללמוד על המושגים וההבדלים בין המסלולים השונים בכדי שתוכלו לבחור את הטובים ביותר עבורכם.

משכנתאמן הוא אתר המשכנתאות הגדול בישראל – בו ניתן למצוא את המידע המקיף ביותר על עולם המשכנתאות בישראל לרבות מדריך משכנתא מקיף, להתייעץ ועוד.