מחיר למשתכן: האם אתם עומדים בקריטריונים?
עם כניסתו לממשלה הנוכחית בבחירות 2015 הצהיר משה כחלון בשבתו כשר אוצר "חברתי" כי תוכנית הדגל שלו לפיתרון מצוקת הדיור והורדת המחירים בשוק הינה הרחבת תוכנית מחיר למשתכן (שפורמט ראשון שלה כבר החל לפעול בסוף שנות ה-90) בה ישווקו עשרות אלפי דירות בשנה לזכאים בין השאר גם באיזורי הביקוש של מרכז הארץ. העיקרון הבסיסי של שיטת מחיר למשתכן הינו קביעת מחיר הקרקע מראש ויציאה למכרז קבלנים המתחרים על מחיר הדירה הסופי לזכאים. באופן כללי, מי שהציע את מחירי הדירות הנמוכים ביותר זכה במכרז והדבר מתבטא במחירים הנמוכים בעשרות אחוזים ממחירי השוק.
מחיר למשתכן: האם התוכנית אטרקטיבית?
קהל היעד העיקרי בתוכנית החדשה היו זוגות נשואים או רווקים מעל גיל 35, שלא הייתה בבעלותם דירה ב-5 השנים האחרונות. עקב הביקוש שעלה במידה ניכרת על ההיצע, בחירת הרוכשים במסגרת "מחיר למשתכן" נעשית עד היום באמצעות הגרלה. תוכניתו של שר האוצר ורצונו האותנטי להצליח היכן שקודמיו כשלו גרמו להתלהבות ציבורית ותקשורתית ונדמה היה כי סוף סוף בועת הנדל"ן תחל להתכווץ ולחזור למימדיה הטבעיים. מאז אותן הצהרות חלפו שלוש שנים ונראה כי התוכנית שהחלה כבשורה הכלכלית הגדולה של הממשלה הנוכחית מתבררת כאכזבה לא קטנה, מה שגורם לזוגות צעירים רבים שהחלו למשוך ידיהם ולוותר על הסיכוי לזכות.
יתרונות תוכנית מחיר למשתכן
אז מה קרה לתוכנית מחיר למשתכן? האם היא מילאה אחר יעדיה מבחינת שר האוצר ומה הם בעצם יתרונותיה למול חסרונותיה עבור הזוג הצעיר והנבוך השוקל האם להירשם לתוכנית או לא? נתחיל בנקודות החיוביות, יתרונותיה הגדולים של התוכנית נוגעים למימד הכספי הנוח שלה: מחירן המוזל של הדירות ושיעור מימון המשכנתא הגבוה אותו ניתן לקבל. הדירות בתוכנית, וזו בעצם עיקר הבשורה של מחיר למשתכן, נמכרות בהוזלה משמעותית שיכולה להגיע בחלק מהמקרים לכ-30-40 אחוזים פחות ממחיר הדירות בשוק החופשי. היתרון השני נוגע כאמור למשכנתא להן זוכים הזכאים, שכן התכנית מאפשרת לקבל אחוזי מימון משכנתא גבוהים (יותר ממקסימום 75 האחוזים שנקבעו על ידי בנק ישראל) על אף שלזכאים יש הון עצמי נמוך יחסית. יתירה מכך, השיעור המקסימלי של מימון המשכנתא בתוכנית נקבע על פי שווי השוק של הדירה שהוא כאמור גבוה בעשרות אחוזים ממחירי דירות דומות בשוק החופשי.
ומה לגבי חסרונות?
על אף נקודות אור רבות שמציעה התוכנית, זכאים רבים נחשפו עם זכייתם בדירה לחסרונותיה הגדולים של השיטה שהמהותי ביניהם הינו סטנדרט הבנייה הנמוך בו נוקטים הקבלנים. הדבר נובע כמובן ממחיר המכירה הקבוע והזול יחסית איתו צריך הקבלן הזוכה להתמודד ולכן הוא מנסה לחסוך בעלויות הבנייה בדרכים מגוונות, בין אם מדובר בשימוש בחומרי בנייה פחות איכותיים ועבודה פחות איכותית. לעיתים, הדבר מתבטא בתכנון לקוי של הדירות המביא למחסור בכיווני אויר או כניסה מצומצמת של אור שמש לדירה.
חיסרון נוסף נוגע לעובדה כי הדיירים זוכים בהגרלה ב"דירה על הנייר" ובמרבית הפעמים אינם יודעים כלל היכן ממוקמת הדירה שזכו (והאם המיקום מתאים להם), מה יהיה מפרט ותמהיל הדירה וכיו"ב. למעשה, הזכאים נדרשים לחתום על חוזי הדירות לפני שהם רואים את ההסכם מול הקבלן, דבר שערורייתי בכל קנה מידה. נקודה שלילית נוספת לתוכנית היא מגבלת מכירת הדירות לתקופה בת חמש שנים מיום האכלוס. משמעותו של הדבר שאם דיירים בבניין או במתחם הבניינים ירצו לעבור דירה בתום אותן חמש שנים, קרוב לוודאי שהם ייתקלו בהיצף של דירות למכירה בשכונה מה שיפגע בערך דירתם בשוק החופשי.
בשורה התחתונה
לסיכום, על אף חסרונותיה הלא מעטים, תוכנית מחיר למשתכן מצליחה בפרויקטים מסוימים להעניק לזוכיה את מה שהם ייחלו לו – דירה מוזלת בתנאי מימון נוחים. יחד עם זאת, חשוב לוודא שהאינטרסים שלכם נשמרים ובוודאי לא לחתום על חוזה לפני שראיתם אותו. האם הפרויקט יביא להורדת מחירי הדיור בישראל רק ימים יגידו אך לאור ביטולים רבים מצד זוכים בתוכנית שנרתעו ממפרט לקוי של דירות, נראה כי הדרך לשם לא תהיה קצרה.
