רגע לפני שחותמים: מהם הסעיפים החשובים בחוזה שכירות?

חובות עבר, הביטחונות הנדרשים, האחריות לתיקון ליקויים ועוד כמה סעיפים שצריך לשים אליהם לב בחוזה לשכירת דירה. אז מהם הדברים שצריך לבדוק לפני חתימה?

שוכרים דירה? אלה הדברים שאתם צריכים לבדוק

החלטתם לשכור דירה? יופי, שיהיה במזל. אבל עם הדירה מגיע גם עניין חתימת החוזה עם בעלי הדירה. לא, אין צורך להיבהל כי החוזה מגן לא רק על בעלי הנכס אלא גם עליכם – השוכרים. לכן, גם אם החוזה נראה לכם ברגע הראשון עמוס מאוד, עם המון סעיפים ופרטים, הרי שזה דווקא לטובה. ככל שהחוזה יהיה מפורט וברור יותר, כך יימנעו מחלוקות בעתיד. רק שכמובן חשוב מאוד לעבור היטב על כל הסעיפים בחוזה כדי לוודא שלא מסתתרים שם “מוקשים”, ולכן הכנו לכם מדריך קצר שיסייע לכם לחתום על החוזה בלב שלם ולהיכנס בשמחה לדירה ששכרתם. מוכנים? אנחנו מתחילים!

כמה עניינים חשובים

רגע לפני חתימת החוזה, על הצדדים להזדהות, לבדוק את פירוט התשלומים וסוגי הבטחונות שיש להעביר לבעל הבית:

  • זיהוי המשכיר: המשכיר יבקש מכם מסמכים מזהים, ואתם צריכים לעשות בדיוק את אותו דבר. במלים אחרות, השוכר חייב לוודא לא רק את זהותו של המשכיר אלא גם את בעלותו על הנכס המושכר.
  • פירוט התשלומים: בנוסף לגובה שכר הדירה המסוכם ופירוט של התשלומים במידה ונקבעו כאלה, צריך לשים לב אם החוזה כולל גם תשלומים אחרים החלים על השוכר. מדובר, בדרך כלל, בתשלומים השוטפים עבור צריכה אישית (למשל, חשמל, מים וגז) וכן תשלומים שוטפים קבועים (למשל, ארנונה, דמי ועד בית או תשלום לחברת הניהול של הבניין).
  • פירוט הביטחונות: פרט לדמי שכר הדירה ואמצעי התשלום (מזומן, צ’קים, אשראי וכדומה), החוזה צריך לכלול את הביטחונות שאתם מעניקים למשכיר. כך, למשל, אם אתם מוסרים לבעלי הדירה צ’קים הרשומים לפקודת מוסדות שונים כגון העירייה או חברת החשמל, יש לציין זאת בחוזה ואף לרשום את מספרי הצ’קים.
  • סוגי הביטחונות: זהו אחד מהסעיפים החשובים ביותר בחוזה לשכירת דירה, שלא פעם מוביל ל”פיצוץ” העסקה כולה. ישנם כמה סוגים של ביטחונות שהמשכיר עשוי לדרוש מהשוכרים, ואף לבצע שילוב של כמה מהם כדי “לבטח” את עצמו ככל הניתן. בין האפשרויות: ערבות בנקאית, שטר ביטחון בסכום מסוים עם חתימה של מספר ערבים, או מסירת סכום מזומן מיד עם חתימת החוזה.
  • חובות עבר: סעיף חשוב מאוד שצריך לשים אליו לב. יש לוודא שעל הדירה המושכרת לא חלים חובות שונים שנוצרו על דיירים קודמים, למשל חוב לעירייה בגין ארנונה שלא שולמה, חוב לוועד הבית וכדומה. החוזה צריך לכלול סעיף המציין שהשוכרים מקבלים לידיהם את הדירה כשהיא “נקייה” מחובות.

    במקרה שנדרשת ערבות בנקאית, יש להגביל את גובה הערבות ולציין בחוזה שהמשכיר מחויב להודיע מראש לשוכרים על כוונתו לממש אותה. גם את שטר הביטחון יש להגביל בסכום ולא להשאיר אותו “פתוח”.

מצב הנכס

עניין נוסף שצריך לבדוק הוא מצב הנכס, כיצד אתם מקבלים אותו, מה קורה במקרה של ליקויים והאם הוא מגיע עם ריהוט? אל תפחדו לשאול:

  • מצב הנכס: יש לציין בחוזה את המצב שבו מקבלים השוכרים את הדירה. כך, למשל, אם בדירה כבר ישנם ליקויים מסוימים (קיר מקולף, חלון סדוק וכדומה) צריך לפרט זאת בחוזה. כדי למנוע ויכוחים מיותרים בעתיד, הנה טיפ קטן ופשוט: לפני החתימה על החוזה מצלמים את הדירה, בנוכחות הבעלים. צילומים כאלה, שניתן לצרפם לחוזה, בהחלט עשויים לסייע למנוע עוגמת נפש.
  • הפריטים בדירה: כל פריט הנמצא בדירה ונותר בה לשימושכם כמשכירים צריך להופיע בחוזה, בין אם מדובר בפריט גדול יותר כמו סלון, מקרר ומזגן, ועד לפריט הקטן ביותר כמו מנורה או שולחן. בנושא זה מקובל שהשוכרים, כלומר אתם, נושאים בכל עלות לנזק שייגרם לפריטים כתוצאה מטיפול רשלני, ואילו המשכיר אחראי לכל הקשור לבלאי טבעי. במלים אחרות, אם שברתם בטעות את השולחן או שהכלב שלכם כרסם את הספה – האחריות היא שלכם; אבל אם דוד השמש “הלך לעולמו” – משכיר הדירה אחראי להחלפתו.
  • איך מטפלים בליקויים: כדי למנוע ויכוחים בזמן אמת, כלומר כשקורה משהו לא טוב בדירה כמו נזילת מים שהיא באחריות המשכיר, יש לציין בחוזה איך וגם תוך כמה חייב בעל הנכס לטפל במפגע שנוצר. ישנם בעלי דירה שמעדיפים לעבוד עם רשימה של בעלי מקצוע מטעמם שרק הם רשאים לטפל בתיקון של ליקויים, וישנם משכירים שמעדיפים שהשוכרים יזמינו איש מקצוע לפי בחירתם כדי לטפל בבעיה ולהתקזז מאוחר יותר על התשלום.
  • ביטוח דירה: סעיף נוסף בעל חשיבות גדולה. יש לוודא האם לדירה המושכרת יש ביטוח ואם כן מאיזה סוג (ביטוח מבנה, ביטוח תכולה וכדומה), ומהם היקפי הכיסוי של הפוליסה והתנאים שבהם ניתן להפעיל אותה. יש לכם ספק? התייעצו עם סוכן הביטוח שלכם.

לקריאה נוספת

חידושים והמצאות

מה קורה אם תרצו להישאר שנה נוספת בדירה? אילו תנאים חייבים שיהיו מצוינים בחוזה בכדי ששני הצדדים יהיו שבעי רצון? הנה הם לפניכם:

  • סיום מוקדם של השכירות: הסעיף הקובע כיצד ובאילו תנאים ניתן לסיים את חוזה השכירות לפני המועד המקורי. הסעיף צריך לציין כמה זמן מראש על השוכרים או המשכיר להודיע זה לזה על הרצון לסיים את החוזה, ובאיזה אופן תוגש הודעה כזו, למשל באמצעות הודעה טלפונית או הודעה בכתב. כמו כן, יש לשים לב לתנאים שדורש המשכיר במסגרת ההודעה המוקדמת. כך, למשל, משכירים רבים מחייבים את השוכרים למצוא בעצמם דיירים שיחליפו אותם ויקבלו עליהם את תנאי החוזה. צריך לשקול אם חובה שכזו מתאימה לכם.
  • אופציה לחידוש חוזה: סעיף המציין האם לשוכר עומדת האפשרות להאריך את החוזה מעבר למועד המקורי, וכן את התנאים להארכה כזו (למשל, האם גובה שכר הדירה יישאר בתוקף גם לשנה נוספת, או יעלה בכמה אחוזים).
  • הפרה יסודית של הסכם השכירות: הסעיף המציין מה ייחשב כ”קו אדום”, כלומר מעשה או מקרה שבגינו ניתן לבטל את חוזה השכירות ולהביא אותו לסיום מיידי. פעמים רבות הסעיף הזה מנוסח באופן כללי, דבר הפועל לטובת המשכיר, ולכן כדאי לנסות לדאוג שהוא יהיה מפורט ככל הניתן. למשל, להסכים שאי תשלום דמי השכירות במועד נחשב כהפרה יסודית.

וטיפ אחרון: תמיד טוב שעוד זוג עיניים יעברו על החוזה לפני החתימה, וטוב עוד יותר אם העיניים האלה יהיו של עורך דין או של שמאי. אז אם יש לכם חבר או קרוב משפחה שהוא בעל ידע משפטי או בעל ידע בתחום הנדל”ן ומוכן להקדיש כמה דקות לקריאת החוזה שלכם, הוא בהחלט עשוי “לעלות” על בעיות שפספסתם או לשפר את החוזה בכמה הערות קטנות אבל חשובות. בהצלחה!