פי גלילות: האם מדובר באיזור הבא להשקעה?
כשמטבע הביטקוין זינק במאות אחוזים בסוף שנת 2017 תוך שהוא מעניק רווחים אדירים למשקיעים, היו כאלו שתפסו את הראש ואמרו לעצמם: איך לא השקעתי בזול והתעשרתי. גם כשלפני עשור ומעלה אנשים קנו דירות בתל אביב בזיל הזול במונחים של היום, היו אנשים שפספסו את העסקאות האלו והיום מתחרטים בגדול.
השאלה האם ומתי להשקיע תהיה כנראה השאלה הנצחית בעולם ההשקעות. זאת מאחר שביסוד איתור ההשקעות הטובות ביותר יש תמיד מעבר לממד הרציונאלי והשכלתני לצד ממד הימורי משהו. אם אתם נמנים כיום על אלו המבקשים להשקיע את כספם ומתרחקים מהבורסה המתנדנדת ושוק הדיור הבועתי, הרי שיש שיגידו שההשקעה הטובה לשנת 2018 טמונה בשכונה החדשה – פי גלילות בתל אביב. אז לפני שתגידו איך לא ידענו ואיך לא שמענו, אספנו לכם את כל הפרטים שאפשר לספר על השכונה המסקרנת המתוכננת בסביבת רמת השרון – צפון תל אביב. אם היא שווה את הסיכון, את זה ניתן לכם להחליט לבד.
קצת מספרים
מתחם פי גלילות, ששטחו כ-1,886 דונם, שייך מוניציפלית לעיריית רמת השרון והוא כולל את שטחי מחנות צה"ל ואת חוות מיכלי הגז הענקית שפונתה לפני 14 שנה. כיום, המתחם משמש בעיקר חברות ליסינג והשכרת רכבים. על פי תוכנית הבנייה, אותה אישרה לאחר עשור של דיונים הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב, צפויות להיבנות במתחם כ- 9800 דירות, 790 אלף מ"ר של שטחי תעסוקה ומסחר וכ־500 אלף מ"ר שטחי ציבור. בשטח נוסף המצוי בחלק הדרומי של המתחם (ובשטחה המוניציפלי של עיריית תל אביב) מתוכננות להיבנות עוד 3000 דירות אך תוכנית זו אינה מקודמת כעת עקב התנגדות העירייה.
ביורוקרטיה
על אף ההישג הגדול בעצם אישור התוכנית בוועדה המחוזית, הרי שגם לאחר שהתוכנית תקבל תוקף עדיין אי אפשר יהיה להתחיל בבנייה בשל חלוקת המתחם לשלושה מתחמים נפרדים, שעבור כל אחד מהם נדרשת הכנת תוכנית מפורטת. חלוקה זו נועדה לאפשר לקדם כל מתחם בנפרד בלי המתנה להשלמת ההליכים במתחמים האחרים, וזה לא נגמר שם. גוף נוסף שמעכב את התחלת הבנייה הוא חברה קדישא שכ-20 אחוז מהשטח הופקעו לטובתו לפני כארבעים שנה במטרה לבנות במקום בית עלמין. אז נכון אמנם שהתוכנית שונתה כעת לטובת מגורים ומסחר אך חברה קדישא לא מוותרת בקלות ודורשת פיצוי כספי או לחילופין קרקע אחרת בקרבת מקום.
משקיעים ורוכשים המתעניינים בהשקעה במתחם יופתעו לגלות שלא ניתן לרכוש דירות פיזיות במתחם אלא רק "זכות לדירה", בדומה למשהו המוצע בתוכניות מחיר למשתכן, זאת מכיוון שהליך האיחוד והחלוקה במקום טרם בוצע. כך, אם תרכשו זכות לדירה לא תדעו באיזה בניין, באיזה קומה ואיזה נוף תראו מחלון הדירה שלכם. יתירה מכך, כמו במקרים אחרים של הפשרת קרקעות, ישנם לא מעט שמאים המזהירים מפני רכישה זכות לדירה שכן השטח שתרכשו יוכל להיות מיועד בהמשך למבנה ציבור, משרד עסקים או אפילו שטח ירוק פתוח.
זכות לדירה
בכל מקרה, אם החלטתם לקחת את ההימור ולקנות זכות לדירה במתחם פי גלילות הרי שנכון לעכשיו המחירים הם בסביבות ה-850 אלף ₪ ל"זכות לדירה" וכ-7600 ₪ למ"ר (לצורך ההשוואה המחירים באיזור לב ת"א מגיעים היום כבר ל-30-40 אלף למ"ר) ומומחים שונים מעריכים כי כבר כיום שווי דירה ממוצעת במתחם הינו כ-2.5 מיליון שקל, כלומר מדובר על השקעת נדל"ן מעולה. מצד שני, קחו בחשבון שישנם מומחים סקפטיים יותר שטוענים כי מדובר בהערכת שווי מנופחת ולא ריאלית לאזור שכן מחירי דירות דומות בתוך רמת השרון עצמה, נמוכים בלפחות 20 אחוזים משווי יקר זה.
בשורה התחתונה
ההשקעה בפי גלילות יכולה להתברר בדיעבד כהשקעת זהב אבל לפני שאתם עושים מהלכים בנושא ומתפתים למראה הערכות השווי המפתות כדאי לכם להתייעץ עם כמה שיותר מומחים – עורכי דין המתמחים במקרקעין וסוכני נדל"ן שיבהירו עבורכם את התמונה האם ומתי מתחם פי גלילות צפוי להיבנות ומה תקנה לכם בדיוק ה"זכות לדירה" במתחם המסקרן.
