העיר התחתית: משכונה מוזנחת לפוטנציאל נדל"ני אדיר
איזור חיפה תחתית נחשב במשך שנים לאיזור מוזנח יחסית עם מחירי דירות זולים במיוחד – בטח לא איזור שמשך את עיניהם של משקיעי הנדל"ן. ובאמת, השכונות הסמוכות לנמל חיפה, כמו שכונת ואדי סאליב, היו די שוממות בעשור האחרון ללא ביקושים משמעותיים לדירות – וגם המספרים דיברו בעד עצמם: אם בשנת 2010-2011 מחירה הממוצע של דירת 2 חדרים בעיר התחתית של חיפה עמד על כ- 200 אלף ש"ח, הרי שבשנת 2014 אותה דירה עלתה במעט לשווי של 280 אלף ₪ וכיום דירה כזו שווה כ-400 אלף ₪ בלבד. ביחס לעליית המחירים הארצית לא מדובר כמובן על בשורה גדולה, אבל כל זה כנראה עומד להשתנות בקרוב: אם הכל יתקדם לפי המתוכנן, בתוך שנים ספורות יושלם בבירת הצפון אחד מפרויקטי הבנייה הגדולים בישראל בעשור האחרון – פרויקט חידוש נמל העיר. תקציבים לבניית הנמל כבר הוקצו ומה שהיה פעם אזור שומם ומתיישן צפוי להפוך לאזור תוסס וחדשני עם עליית מחירים דרמטית.
כיצד הכל התחיל
הכל החל בשנת 2012, אז נהגתה לראשונה תוכנית התחדשות נמל חיפה שזכתה לשם היומרני משהו "ברצלונה בישראל" על שם הקונספט עליו היא נשענת – שדרת הרמבלה המפורסמת בברצלונה. בשנת 2016, ולאחר ארבע שנים של בירוקרטיות והתנגדויות, אישרה המועצה הארצית לתכנון ובנייה את תכנית ההתחדשות שצפויה להפוך את האיזור למקום בילוי ופנאי שוקק חיים ואף תיצור חיבור בין העיר לחוף הים, באיזור שהיה סגור לציבור במשך שנים רבות. ההסכם שנחתם בזמנו בין שרי האוצר והביטחון ורשות מקרקעי ישראל כולל את חידוש חזית הים העירונית ובנייה של שטחי מסחר, תיירות, מלונאות, פנאי, ומשרדי הייטק, לצד הקמתן של כ-1000 דירות במתחם (500 מתוכן בחזית הים).
ומה קרה בפועל?
במסגרת התוכנית נקבעו שלושה שלבי ביצוע. השלב הראשון שהחל כבר ב-2016 כלל את הסבתו של האנגר ענק בגודל של 10,000 מ"ר, למתחם פנאי ונופש ועל פי ההערכה כבר בשנת 2019 צפויים להיפתח בתי הקפה הראשונים על קו המים ותוך כשלוש שנים עבודתו תסתיים. שתי הפעימות הנוספות תחלנה בתוך שלוש שנים וחמש שנים.
במסגרת ההסכם התחייבה המדינה לממן את הפרויקט בהיקף חסר תקדים של למעלה מ-1.3 מיליארדי שקל כאשר אישור ההסכם מאפשר לעיריית חיפה לקדם תוכניות שהכינה לבניית קרוב ל-8000 יחידות דיור על קרקעות המדינה (500 דירות מתוכן בחזית הים העירונית כאמור ולמעלה מ-7000 נוספות בפרויקטים שונים בעיר). התוספת הגדולה של יחידות הדיור החדשות אמורה לחזק את אזור העיר התחתית וליצור תמריץ להתחדשות עירונית באזורים סמוכים. התוכנית אף העניקה עדיפות לפיתוחם של שטחים פתוחים לציבור הרחב – מרחב להולכי רגל, טיילת חוף, כיכרות ורחבות המתחברים למרקם העירוני המתחדש.
לסיכום
החיבור בין העיר לים מתאפשר עקב תוכנית לשיקוע מסילת הרכבת העוברת בקטע המרכזי שבין בית המכס ועד כיכר בן גוריון. שיקוע המסילה יסיר את המחיצה הקיימת בין העיר לים, וייצור בעצם "שער כניסה" ראשי להולכי רגל בקצה שדרות בן גוריון, המהוה את ציר התיירות הראשי של העיר. על ציר זה ייבנו 113 אלף מ"ר של שטח מסחרי. עם השלמתה של התוכנית היא תעמיד את חיפה בשורה אחת עם ערי חוף רבות בעולם כמו ברצלונה, סן פרנסיסקו, סלוניקי והמבורג, אשר התמודדו בהצלחה עם אתגר דומה של הפיכת נמל תעשייתי לשטח ציבורי חי ומשגשג ועל פי גורמים בענף הנדל"ן אזור העיר התחתית יהפוך לסנסציה נדל"נית עם מחירים שיזנקו מעלה בצורה דרמטית.
