מס שבח: כל מה שלא ידעתם ולא העזתם לשאול

האותיות הקטנות: מס שבח

אז החלטתם למכור את הדירה הקטנה שלכם ולעבור לדירה גדולה יותר. אחרי חיפושים לא מעטים ופנייה לכל המכרים והחברים שיפקחו עיניים מצאתם דירה שמצאה חן בעיניכם במחיר הוגן ואתם מתחילים להריץ עניינים ולקבוע ביקור בנכס. פתאום אחד מחבריכם זורק באוויר את השאלה האם בדקתם את גובה מס השבח שתשלמו, ואתם קופאים במקום ולא מבינים מאיפה נפל עליכם "המס" הזה וכמה זה הולך לעלות.

מי אתה מס שבח?

אם גם עבורכם המושג "מס שבח" מעורר תהיות, חששות ובעיקר מבליט את חוסר הידע שלכם בכל הקשור לעסקאות נדל"ן, הרשו לנו להרגיע אתכם. רוב הסיכויים שלא תצטרכו לשלם מס שבח גם אם יש לכם כבר דירה ואתם שואפים לשפר את מצבכם ולעבור לדירה גדולה יותר או שכונה יוקרתית יותר.

ראשית, הסבר קצר: מס השבח הינו מס אותו משלם בעל דירה על הרווח אותו עשתה הדירה ממועד קנייתה ועד למועד בו הוא מוכר אותה. עד לרפורמת האוצר בשנת 2014 ניתן פטור ממס השבח (שיעור של 25% מהרווח על הדירה) לבעלי דירות (ללא קשר למספר הדירות שבבעלותם) אשר מכרו דירה אחת בטווח של ארבע שנים ומעלה מיום קנייתה. בעצם היה מדובר על מעין הטבה לרוב הציבור שמחזיק בדירה אחת, ואחת לכמה שנים משפר דיור וקונה דירה משודרגת. גם עבור אלו שהחזיקו שתי דירות ויותר, העניק החוק יכולת למכור דירה בטווח של ארבע שנים, וליהנות מהפטור. בעצם עד לשנת הרפורמה הפטורים מהמס היו כל כך מרובים עד שהוא נחשב בעיני רבים כמס ספרים ותו לא.

כאמור, בשנת 2014 נעשתה רפורמה של האוצר בנושא ובמסגרתה הוכנסו שינויים משמעותיים במיסוי עסקאות מקרקעין. בין השאר הוחלט על ביטול הפטורים הגורפים ממס השבח: ביחס לבעלי דירה יחידה נקבע כי מס השבח יחול רק על בעלי דירה אשר מוכרים אותה בטרם מלאו שנה וחצי ממועד קנייתה על ידם. עוד נקבע כי בעלי שתי דירות ומעלה המוכרים את אחת מדירותיהם יישאו במס השבח ולא יינתן להם הפטור של תקופת ה-4 שנים מאז מכירת הדירה הקודמת.

בנוגע למיסוי עצמו נקבע כי שיעור המס בחוק יישאר על 25%, אבל הרווח על מכירת הדירה יהיה רווח יחסי (רווח ליניארי) שיחול מ-2014 ואילך. כלומר, ייעשה חישוב שייחס את הרווח לשתי תקופות – התקופה שבה לא חל מס שבח (ועל החלק הזה יישמר הפטור) והרווח בתקופה שבה חל מס שבח ועל התקופה הזו יהיה רווח חייב במס.

איך מחשבים את המס?

אדם שרכש לדוגמא דירה שנייה להשקעה ב־1990 במיליון ש"ח וימכור אותה במהלך 2018 כששוויה הוא 1.8 מיליון ש"ח, ישלם מס שבח על התקופה שחלה משנת 2014 ועד יום המכירה (לענייננו שנת 2018) – השנים שבהן בוטל הפטור המלא, דהיינו על ארבע שנים מתוך 28 שנים. כלומר, אם בשנת 2014 הדירה הייתה שווה כבר 1.5 מיליון ₪, המס בשיעור 25% יוחל רק על 300 אלף השקלים שהם השבח אותה עשתה הדירה בין 2014 ל-2018 (כך שהוא ישלם בפועל מס בגובה 75 אלף ₪). על שאר הרווח אותה עשתה הדירה לא יוטל המס.

למי נתונים פטורים מהמס?

על פי רפורמת האוצר, החל מה-1.1.2014 חלים פטורים מתשלום מס השבח במקרים הבאים: מוכר דירה יחידה שהיה בעליה לפחות 18 חודשים; בעל דירה יחידה המחזיק בנוסף בדירה אותה קיבל בירושה (בכפוף לסייגי החוק); אדם המוכר שתי דירות בו זמנית (זאת בתנאי שמכירת שתי הדירות נועדה לצורך רכישת דירה אחת חלופית במקומן) ואדם המוסר דירה ולא מקבל תמורה עבורה – כמו במצב של העברת דירה במתנה לקרוב משפחה.

מס שבח: עוד צעד קטן והדירה שלכם

לסיכום

בשורה התחתונה עניין מס השבח הוא מורכב ומסובך למדי כך שבמידה ויש לכם מספר דירות ובכוונתכם למכור אחת מהן, מומלץ לפנות לייעוץ משפטי אצל עורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין. במקרים מסוימים הייעוץ הזה יוכל לחסוך לכם מאות אלפי שקלים וזה בהחלט לא דבר של מה בכך.

התחלתם לחפש את הדירה הבאה שלכם להשקעה או למגורים? כדאי שתציצו בלוח יד2 לפני!