תיווך רגיל או בבלעדיות?
מדי שנה, בין החודשים מאי לספטמבר היא מתרחשת. לא, לא מדובר על תקופת נדידת העופות או שינוי כיוון להקות הדגים באוקיינוסים אלא על עונת עסקאות הנדל"ן למגורים.
כן, למעלה מ-60% מהעסקאות הנדל"ן לקניית ומכירת יחידות דיור נסגרות בטווח חצי השנה של עונת האביב – בואכה סוף הקיץ. אם גם אתם חוככים בדעתכם אם למכור את הדירה בסוף החורף הבא, והדבר היחיד שמרתיע אתכם מהמהלך זה חוסר הרצון להיכנס ל"כאב ראש" הזה, הרי שלשם כך בדיוק קיים עולם תיווך הנדל"ן והמתווכים יוכלו לחסוך לכם זמן וכסף רבים. איך עושים את זה ובמה זה כרוך?
תיווך רגיל
אז ככה. בבואנו לשכור את שירותיו של מתווך אנו יכולים לעשות זאת בשתי דרכים – תיווך רגיל או תיווך בבלעדיות. משמעותו של תיווך רגיל תהליך בו אנו מסתייעים במהלך קניית או רכישת נכס נדל"ני בשירותיהם של מתווכים.
אלו פונים אלינו או אנחנו אליהם אבל בשורה התחתונה אנחנו לא מחויבים לאף מתווך. אם אחד המתווכים יצליח להביא לנו את הקונה המיוחל, הרי שהוא זה אשר יזכה בנתח דמי העמלה, ויתר המתווכים, על אף שפעלו לפרסום הדירה ואולי אף הביאו מספר מתעניינים לביקור בדירה יצאו בידיים ריקות. במקרה בו הקונה הגיע דרכנו ישירות וכלל לא דרך המתווכים, לא נצטרך לשלם להם ולו שקל אחד.
לכל הדירות להשכרה בלוח נדלן יד2>>>
תיווך בבלעדיות
תיווך בלעדי הוא קצת יותר מורכב והוא דורש מאיתנו אמון במתווך האישי שלנו שרק מולו נעבוד ובידיו נפקיד את הנכס היקר ביותר שלנו – הדירה. על מנת לפשט את הדברים, נסביר כי תיווך בבלעדיות הינו התקשרות במסגרת חוזה בין בעליו של נכס העומד למכירה לבין מתווך הדירות.
במסגרת החוזה מסכימים השניים כי המתווך יפרסם את דבר מכירת הדירה ואם הוא יצליח להביא קונה לדירה, במסגרת תקופת הבלעדיות בחוזה, הרי שרק הוא ואף לא מתווך אחר, יזכה לתשלום שנקבע בחוזה (דמי העמלה שהוסכמו בין הצדדים).
המוכר מתחייב מצידו שלא להעביר את הדירה לידיו של מתווך אחר. נקודה חשובה נוספת בתיווך בבלעדיות היא שבכל מקרה, בין אם הרוכש הגיע באמצעות המתווך ובין אם לאו, הוא יקבל את דמי העמלה, במידה שהעסקה נחתמה בתקופת הבלעדיות.
כן, שמעתם נכון, גם אם לצורך הדוגמא הקונה היה לבסוף קרוב משפחה או חבר של המוכר, שהגיע אליו דרך הקשר האישי ביניהם, וכלל לא דרך המתווך, הרי שעדיין במסגרת החוזה יחויב המוכר בתשלום למתווך.
אם אתם שואלים איך זה יכול להיות ולמה החוק דאג כ"כ לדמי המתווך אז אתם צריכים להבין יותר לעומק את עבודתו הקשה של המתווך הבלעדי: עם החתימה על החוזה, המתווך הבלעדי מגיע לביקור פיזי בדירה, מעניק למוכר טיפים כיצד לשפר את נראות הדירה על מנת למקסם את המחיר שהוא יוכל לדרוש עליה וזה אומר למשל שיפוץ, צביעה או לעיתים סידור בסיסי של הבית.
בנוסף, המתווך יכול לקשר את בעל הנכס עם בעלי מקצוע אטרקטיביים שהוא מכיר דוגמת שיפוצניקים, אינסטלטורים, צבעים וכיו"ב. בשלב הבא, יושבים המתווך ובעל הדירה וקובעים ביחד תוך ניתוח מושכל של השוק ומצב הנכס, מה יהיה המחיר המבוקש. כך שלמעשה, מבחינת המתווך, תיווך בבלעדיות הינו סוג של תיווך "במשרה מלאה" בו הוא נדרש ללוות את המוכר לאורך כל הדרך החל מהשלב של הכנת ושיפור נראות הדירה, דרך איתור הקונים והבאתם אל הדירה ולבסוף, בביצוע המשא ומתן בנושא התשלום.
נקודה חשובה במיוחד בהקשר לעבודת המתווך הבלעדי היא הפרסום המקיף שהוא מעניק לנכס בקרב קהלי היעד, בטח בהשוואה לפרסום המוגבל שיכול להפיק בעל הדירה הממוצע. המתווכים לא רק מפרסמים את הנכס באמצעות שלט מפתה במרפסת, או בעיתונים ובלוחות הנדל"ן האינטרנטיים דוגמת יד 2 המוביל, אלא גם בדרכים יצירתיות ומכירתיות יותר של יום "בית פתוח" למתעניינים או הפצת מודעות פרסום בדואר בכל האזור.
בשורה התחתונה
על אף שלל יתרונות שיטת התיווך בבלעדיות, מרבית המוכרים בישראל מעדיפים שלא לתת אמונם רק במתווך בלעדי יחיד ועובדים עם מספר מתווכים במקביל. למעשה, זו תפיסה שלא תמיד נכונה מאחר שידוע כי לעיתים התפזרות משמעותה התרחקות מהמטרה.
אם כן החלטתם ללכת על תיווך בבלעדיות, הרי שמומלץ לכם לשכור את שירותיו של מתווך מוכר וידוע שיוכל להעניק לכם המלצות מלקוחות קודמים. מומלץ גם להגביל את תקופת הבלעדיות כך שלא תצטרכו להיות מחויבים לו זמן ממושך ויהווה הגבלה עבורכם.
