השאלה הזו לא רק כלכלית, היא הרבה יותר מזה. היא נוגעת לחלום, לאיכות חיים, לשקט הנפשי ולעתיד של מי שקונה את הבית. נתוני יד2 מהחודשים האחרונים, מעלה תמונה מורכבת אך גם מאוד מעניינת והיא יכולה לעזור להבין את הלבטים ולקבל החלטה חכמה ומבוססת.
מה עומד מאחורי הפרמיה של דירה חדשה?
רבים שואלים את עצמם למה בכלל דירה חדשה אמורה להיות יקרה יותר מדירה ישנה. הרי בסוף, מדובר במ"ר של קירות ובית למגורים. עד שנת 2020 הפער הזה היה לעיתים שלילי: כלומר, דירות חדשות נמכרו במחיר נמוך יותר. אלא שמשנת 2021 החלה מגמת עלייה: הציבור הישראלי החל להעדיף דירות חדשות והביקוש עשה את שלו. במקביל, מחירי הבנייה האמירו.
בממוצע, בין השנים 2015 ל־2024 המחיר למ"ר בישראל קפץ ב־60% מ־15,000 ₪ ל־23,200 ₪ ומספר הדירות החדשות עלה בקצב מהיר יותר לעומת הישנות.
אבל לא הכול שחור־לבן. רבים לא יודעים שכיום, בזכות מבצעי מימון אטרקטיביים (כמו מודל 20/80 שבו רק 20% משולמים עכשיו, והיתרה רק בעוד 3 שנים ללא ריבית), חלק מההפרש במחיר "נמחק" בפועל.
במילים פשוטות: המחיר הנקוב גבוה, אבל המחיר האפקטיבי שתשלמו על דירה חדשה לעיתים נמוך יותר ממה שנדמה.
לשמור על ערך הדירה לאורך זמן
מי שכבר קנה דירה ישנה מכיר את התחושה: אחרי כמה שנים, ערך הדירה מתחיל לרדת. הצנרת מתיישנת, החזית כבר לא בוהקת, הבניין לא עומד בתקן של בניינים חדשים והמחיר יורד בהתאם.
לעומת זאת, דירה חדשה מחזיקה את ערכה לאורך שנים. למעשה, בעשור הראשון כמעט ולא נרשמת ירידת ערך. גם אחרי עשור, הירידה היא מזערית, בערך חצי אחוז לשנה.
ומה זה אומר? זה אומר שמי שחושב כבר היום על היום שאחרי – על האפשרות למכור את הנכס בעתיד או להשכירו, ייהנה מדירה שעדיין תהיה אטרקטיבית בשוק גם כעבור שנים.
מעבר לכך איכות החיים שמציעה דירה חדשה: מעלית, חניה, מערכת מיזוג, מפרט טכני משודרג – כל אלו מעניקים לדירה חדשה יתרון ברור על פני דירה ישנה, הן למגורים והן להשקעה. העלות השוטפת לתחזוקה נמוכה יותר והנכס קל יותר להשכרה.
למעשה ההפרש במחיר משתנה לפי נתח גאוגרפי וגודל הנכס, כאשר דירות קטנות מושפעות יותר מביקושים של זוגות צעירים ומשקיעים. דירות גדולות יציבות יותר ומעידות על ביקוש קבוע מצד משפחות. כאשר לדירות של 120+ מ"ר ישנה פרמיה ניטרלית (באזורים מסוימים בדגש על חיפה, ירושלים וב"ש) ושמירה על ערך על פני זמן .
מה אומרים הנתונים בשטח?
כאן התמונה מעניינת מאוד. בערים: חיפה, תל אביב, באר שבע, ירושלים וקרית שמונה, חלה עלייה משמעותית במספר הדירות החדשות ודירות יד שנייה המוצעות למכירה. שוק הנדל"ן שם הפך לידידותי יותר עבור הקונים. כלומר, יש היצע גדול יותר ויש מקום למיקוח.
לעומת זאת, בערים כמו פתח תקווה, הרצליה, הוד השרון ואופקים, המצב מאוזן יותר. בשווקים האלה לא רואים יתרון ברור לאף צד, מה שדורש מהקונים להיות ממוקדים ולדעת מה הם מחפשים.
בקרית שמונה והוד השרון, מי שמתעניין דווקא בהשכרה, ימצא שוק נוח מאוד לשוכרים, הודות למספר גבוה של דירות זמינות להשכרה.
ומה בנוגע לרווח מהשכרת הדירה? כאן התמונה משתנה מאוד בין הערים. בתל אביב ובחיפה, למשל, התשואה מהשכרה נמוכה יחסית (סביב 2%), בעוד שבבאר שבע, עיר שידועה כאבן שואבת למשקיעים, התשואה גבוהה במיוחד ומגיעה ל-3.8%.
בדקנו מספר ערים, באופן מדגמי, כדי לבחון את המצב:
תל אביב – העיר שממשיכה להוביל את שוק היוקרה. עלייה של 64% בהיצע הדירות החדשות ו־29% בדירות יד שנייה לעומת שנה שעברה. הדירות המבוקשות: בעיקר 3 חדרים (42%), במחיר ממוצע של כ־4.28 מיליון ₪. שוק השכרה בעיר מאוזן, אבל שוכרים משלמים לא מעט, כ־8,100 ₪ לחודש לדירת 3 חדרים.
חיפה – שוק נגיש יותר:, עם עלייה של 26% בהיצע דירות חדשות ו־24% בדירות יד שנייה. גם כאן עיקר הביקוש הוא לדירות 3 חדרים (40%), אך במחיר ממוצע של כ־1.3 מיליון ₪. מחיר השכרת דירה (3 חד׳) תעלה כ־2,500 ₪.
באר שבע – הפתעת השוק למשקיעים עם זינוק של 55% בהיצע דירות חדשות ושל 7% ביד שנייה, עם תשואה מצוינת: 3.8% הכי גבוהה מבין הערים הגדולות שנבדקו. גם כאן הדירות המבוקשות: 3 חדרים (40%), במחיר ממוצע 860 אלף ₪. עלייה מרשימה בהיצע דירות חדשות להשכרה +94% לעומת השנה הקודמת, כאשר מחיר השכירות הממוצע הוא 2,650 ₪ לדירת 3 חדרים.
ירושלים – עלייה של 53% בדירות חדשות ו־13% ביד שנייה, עם ביקוש לדירות 4 חדרים (45%), במחיר ממוצע של כ־3.23 מיליון ₪. דירת 3 חדרים להשכרה תעלה כ־5,500 ₪.
קרית שמונה – שוק קטן אך דינמי ובו עלייה חדה של 67% בדירות חדשות ו־125% ביד שנייה, עם תשואה סטנדרטית של 3.3% ודירות 4 חדרים המבוקשות ביותר (46%), במחיר ממוצע של כ־1.17 מיליון ₪. עלייה אדירה בהיצע להשכרה: +127% בדירות חדשות ו־447% בדירות יד שנייה. דירת 3 חדרים להשכרה עולה כ־2,600 ₪.
הרצליה – שוק מאוזן, איכותי ויקר עם עלייה של 52% בדירות חדשות ו־22% ביד שנייה. הדירות המבוקשות: 5 חדרים, מחיר כ־5.63 מיליון ₪. מחיר שכירות לדירת 4 חדרים עומד על כ־8,850 ₪.
פתח תקווה – עלייה של 46% בהיצע דירות חדשות ו־18% ביד שנייה. הדירות המבוקשות ביותר הן של 4 חדרים, והמחיר כ־2.5 מיליון ₪. מחיר שכירות לדירת 3 חדרים: כ־4,450 ₪.
הוד השרון – יש עלייה של 41% בהיצע דירות חדשות ו־20% ביד שנייה. דירות מבוקשות: 5 חדרים, מחיר כ־4.3 מיליון ₪. מחיר שכירות לדירת 4 חדרים: כ־6,950 ₪.
אופקים – יש עלייה של 19% בדירות חדשות. הדירות הכי מבוקשות: 5 חדרים, מחיר כ־2.45 מיליון ₪.
ושכירות לדירת 3 חדרים עומדת על כ־2,850 ₪.
אז מה מתאים לי?
בסופו של דבר, ההחלטה תלויה בצרכים האישיים שלכם. אם אתם מחפשים בית למגורים לטווח ארוך, כזה שתשמחו להיכנס אליו בכל יום מחדש ויספק לכם איכות חיים גבוהה ושקט נפשי, אין ספק שדירה חדשה היא בחירה טובה עבורכם.
אם אתם משקיעים שמחפשים תשואה גבוהה משכירות, ייתכן שדווקא דירה יד שנייה באזור עם ביקוש גבוה לשכירות (כמו באר שבע או קרית שמונה) תהיה עבורכם משתלמת יותר.
ואם אתם שוכרים דירה, כדאי שתדעו שיש ערים שבהן יותר קל היום למצוא דירה במחיר נוח, כי יש הרבה היצע.
שורה תחתונה
שוק הנדל"ן הוא לא רק מספרים. הוא עולם של רגשות, תחושת ביטחון ואיכות חיים. אין ספק שכשבוחרים בית, לא פחות חשוב מהמחיר הוא להבין מה ירגיש לכם הכי נכון בשנים הקרובות.
הנתונים מראים שיותר ויותר ישראלים נמשכים לדירות חדשות ולא בכדי. השילוב בין איכות, שמירת ערך ומסלולי מימון נוחים הופך את הבחירה הזו לאטרקטיבית מאוד. אבל כמו תמיד, הבית הטוב ביותר הוא זה שמתאים ללב שלכם.
רוצים לבדוק מה קורה בעיר שמעניינת אתכם? >
קרדיט תמונה: shutterstock
