כמו שאתם בוודאי יודעים ומרגישים בשוק – בשנה האחרונה, מדד מחירי הדירות בישראל עלה ב-5.6% ובחינה מעמיקה מראה כי העליות מתמקדות בדירות יד שנייה, ולא בדירות חדשות הנרכשות מקבלנים. מחוז המרכז מוביל בעלייה של 7.5% במחירי הדירות, ואחריו מחוז הדרום עם עלייה של כמעט 6% במחירים.
בחודש מאי 2021 נרשם גם שיא בנטילת משכנתאות בישראל – 9.5 מיליארד שקל, כאשר שנת 2021 צפויה להיות השנה השלישית ברציפות שרושמת שיא בנטילת משכנתאות. היקף המשכנתאות מעידה על הביקושים הגוברים לדירות כאשר הציבור הישראלי לוקח גם אחוז גבוה יותר של משכנתאות מסוכנות.
במסגרת ניסיון לצנן את שוק הדיור, פורסמה טיוטה של בנק ישראל אשר צפויה למנוע מהבנקים לתת הלוואות מובטחות במשכנתא למימון ההון העצמי לרכישת דירה על-ידי שעבוד דירה קיימת וזאת כדי למנוע מינוף יתר.
כזכור, בהתאם להוראות שנקבעו על-ידי החטיבה לפיקוח על הבנקים בבנק ישראל, הבנקים בישראל רשאים לתת עד 75% מימון משווי הדירה למי שזו דירתו היחידה, עד 70% מימון משווי הדירה הנרכשת למי שמשפר דיור (כלומר שברשותו דירה אחת והוא עתיד לרכוש דירה אחרת תוך התחייבות למכור את דירתו הקיימת) ועד 50% מימון משווי הדירה הנרכשת למשקיעים (כלומר, למי שברשותו לפחות דירה אחת, הוא רוכש דירה נוספת ואינו מתכוון למכור את דירתו הקיימת או דירותיו הקיימות).
רוכשי הדירות נדרשים להשלים את יתרת התמורה בעבור דירת המגורים באמצעות הון עצמי. אולם בפועל, רוכשים רבים משעבדים את הנכסים הקיימים שלהם ולמעשה מצליחים לקבל מימון בשיעור גבוה מ-75% / 70% / 50% לטובת רכישת דירות חדשות.
מדובר בניסיון לצנן את שוק הדיור, לאחר מספר צעדים שדחפו את משקיעי הנדל”ן לשוב ולהשקיע בישראל לאחר שנים שבהן משקיעי נדל”ן רבים פנו לחו”ל; לפני מספר חודשים, בנק ישראל הסיר את מגבלת נטילת הלוואה על בסיס פריים ושינה אותה משליש לשני שליש ולפני כשנה מס הרכישה למשקיעים (החל מהדירה השנייה ואילך) צומצם מ-8% ל-5%.
רוכשים רבים אינם מודעים בדיוק להיקף המשכנתא שהם יכולים לקחת, ולרוב בטוחים ש-"יהיה בסדר". לכן, כדאי תמיד לבדוק עם הרוכשים ולהתעניין כיצד הם מתכוונים לממן את הרכישה והאם הם מתכוונים לקחת משכנתא על הנכס הנרכש או גם לקחת משכנתא על נכס קיים ובאילו היקפים. בערך 1/3 מרוכשי הנדל"ן בישראל הם משקיעים, וחלקם נוטה גם למשכן נכסים קיימים, ולכן שאלות מקדמיות אלו יכולות להיות ההבדל בין רכישה מוצלחת לבין רוכש שאין באפשרותו לממן את קניית הנכס.
כרגע טרם אושר מהלך זה והוא מצוי בטיוטות, אולם אם יאושר – הדבר יתבטא בהעלאת הריביות עבור ההלוואות, שכן במקום לשעבד נכסים קיימים ולקבל הלוואות לצרכי דיור בתנאים נוחים למדי, המשקיעים ייאלצו לפנות לקבלת הלוואות לכל מטרה בריביות גבוהות יותר.
הכותב הינו עו"ד אוהד שפק המתמחה בתחום הנדל"ן ומיסוי
