האם אשדוד הפכה למעצמת התחדשות עירונית?

אשדוד: מגוון פרויקטים של התחדשות עירונית

אם עד לפני מספר שנים נחשבה העיר רמת גן למלכת התמ"א 38 הבלתי מעורערת הרי שבשנתיים האחרונות ערים נוספות דוגמת הרצליה וקרית אונו עלו על מסילת ההתחדשות העירונית ורשויות התכנון מעניקות בהן היתרי בנייה לפרויקטי תמ"א 38 ופינוי נרחבים ביותר.

אחת הערים הבולטות ביותר בהקשר לכך היא עיר החוף הדרומית אשדוד. העיר, אשר ניחנה ברצועת חוף יפהפייה, מסעדות ומקומות בילוי רבים, לצד גישה קלה לתל אביב וראשון לציון הפכה זה מכבר לפנינת נדל"ן של ממש ולאבן שואבת עבור יזמי ההתחדשות העירונית.

מה קורה בפועל?

ואכן – הנתונים מדברים בעד עצמם. אם בתחילת שנת 2013 הוגשו כ- 6 בקשות בלבד לתוכניות תמ"א 38 ברובעים הוותיקים ואלה אושרו על ידי וועדות התכנון, הרי שמאז אותה שנה נרשם זינוק חד ביותר באישור הבקשות ע"י עיריית אשדוד. נדגיש כי רק בשנה האחרונה הוגשו כ- 254 בקשות לביצוע תמ"א 38, שמטופלות בעירייה בסטטוס של אישורי ועדה ועד הכנה לטופס 4 לקראת אכלוס.

מנתוני מומחי אתר יד2 עולה כי באשדוד מקודמים עשרות פרויקטים במסגרת תמ"א 38 כאשר מבין ערי הפריפריה אשדוד נחשבת לאחת הערים המובילות ביותר בהיקף הפרויקטים הללו. מפילוח הפרויקטים בעיר עולה כי רובם המוחלט מקודם במסלול של חיזוק הבניין ותוספת על הקיים כאשר כ-60% מהם נמצאים כבר בשלב הבקשה להיתר בנייה וכ-40% מהם קיבלו את ההיתר ונמצאים בשלבי ביצוע שונים. עוד עולה מהנתונים כי עיקר פעילות התמ"א בעיר מרוכזת ברובע א' (22%), ברובע ו' (21%) וברובע ד' (16%).

מיהן השכונות המתחדשות ביותר?

מבחינת התשואה אותה אפשר להשיג עבור כל דירה, ניתן לראות בנתונים כי דירות בפרויקטים של תמ"א 38 נמכרות במחירים גבוהים משמעותית בהשוואה למחירי דירות בבניינים שאינם בתהליך התחדשות. כך לדוגמא, בפרויקט הכלנית 28-30 ברובע ח' בעיר נמכרה בשנת 2017 דירת 3 חדרים בעלת שטח של 61 מ"ר במחיר של 18,000 למ"ר ולעומת זאת שנה אחרי, ב-2018  דירה זהה בפרויקט העובר תמ"א 38 מתומחרת במחיר של 21,390 ₪ למ"ר, כלומר פער של 21 אחוז במחיר.

דוגמאות נוספות למגמה הן פרויקט אריה אליעזר 14 ברובע ד' בעיר. נציין כי המחיר למ"ר בדירות המוצעות בפרויקט עלה ב-16 אחוזים מאז ביצוע התמ"א 38, ואילו מחירי הדירות בפרויקט האשכול 6 עלו ב-11 אחוזים מאז ביצוע השדרוג. העלייה במחירי הדירות בפרויקטי ההתחדשות העירונית לעומת מחירי הדירות הישנות באותו אזור מביאה איתה לעלייה כללית במחירי הדירות ברובעי העיר, וכך ניתן לראות בנתוני יד 2 כי מחירי דירות בנות 3-3.5 חדרים ברובע א' המתחדש עלו בשנת 2018 ב-5% לעומת שנת 2017.

בהשוואה לכך, מחירי דירות דומות ברובעים ג' ו-ח', בהם לא חלה עדיין תנופת התחדשות, דווקא ירדו ב-2% ב-2018.

התחדשות עירונית: רבעי העיר במגמת עלייה

מחפשים את הדירה הבאה שלכם? היכנסו ללוח יד2 ומצאו את הדירה הבאה שלכם באשדוד.

הכל עניין של מגמה

המגמה חוזרת על עצמה גם בדירות בנות 4 חדרים שמחירן עלה ברובע א' המתחדש ב-7% כשברובע ד' המתחדש המחירים עלו ב-5%. הדברים בולטים במיוחד על רקע הקיפאון במחירים בשנים אלו בשכונות כמו רובע י"ב ורובע ט"ו, כשניתן לראות שחלה ירידה חדה גם במהלך בשנת 2018 כמו רובע הקריה (הסיטי) שרשם השנה ירידת מחירים של 5% לעומת שנת 2017.

נראה אפוא כי לאור הבקשות ההולכות וגדלות לביצוע פרויקטי תמ"א 38 בכל רחבי העיר, מחירי הדירות באשדוד ילכו ויאמירו בשנים הקרובות ושכונותיה הישנות והמוזנחות ישנו את פניהן לטובת מגדלי מגורים חדשים ואטרקטיביים. אז – מי קופץ על הרכבת?