רגע לפני פרויקט תמ"א 38 – בדקתם שאתם הבעלים?

האם הגרושה מדירה 2 רשומה בטאבו כבעלת הנכס, או שהוא עדיין על שם בעלה לשעבר? האם בדירה 7 רשומים היורשים בטאבו וכולם מסכימים להצטרף לפרויקט?

במאמר שלפנינו, תעשה עו"ד רווית סיני סדר בכל מה שקשור להתנהלות הדיירים כשהם מבקשים להצטרף לפרויקט תמ"א 38, במטרה להקל עליהם ולסייע להם לבצע את הפרויקט בצורה היעילה והנכונה ביותר.

פרויקט תמ"א 38 הוא אחת היוזמות המבורכות בענף הבנייה בארץ ומסייע לדיירים רבים לא רק לחזק את הבניין בו הם גרים – למקרה של רעידת אדמה, אלא גם להרחיב את שטחי הדירות. רק שקורה לא מעט פעמים, שלאחר שהדיירים הסכימו סוף סוף להתחיל ביישום של תהליך תמ"א 38 והחליטו על זהות היזם שיבצע את העבודה ומה בדיוק הם רוצים ממנו – מגיעים לשלב החתימה על ההסכם ואז נוכחים לדעת שהרישום אינו תואם את זהות בעל הדירה הנוכחי.

למשל, בני זוג שהתגרשו ולא עדכנו זאת בנסח הרישום, או שבעל הנכס נפטר אך היורשים לא טיפלו בהעברת הרישום על שמם. חשוב שתדעו: עדכון הרישום הוא באחריותכם ועליכם לפעול בהקדם לתיקון הרישום.

בבניין משותף בגבעתיים החליט משה, ועד הבית, לקדם פרויקט תמ"א 38 להריסה ובניה. הוא החתים את כל הדיירים על טופס הסכמה לפרויקט וכל שבעת הדיירים חתמו. לאחר שקיבלו הצעות מיזמים, הם פנו אלי שאהיה עורכת הדין שתלווה את הפרויקט ואז התברר שהחותמים אינם הבעלים היחיד.

בבדיקה עלה שבדירה מספר 2 יש להחתים עוד כחמישה עד עשרה יורשים, שאולי לא יסכימו לתנאי ההסכם והעסקה, ואילו דירה 5 עדיין לא רשומה על שם הדיירת, אלא על שם הגרוש שלה היום.

אז איך ניתן לבצע את הרישום ללא סרבולים או הוצאות מיוחדות? הנה כמה עצות שיועילו לכם:

במקרה של ירושה

כאשר הנפטר לא הותיר צוואה, מגישים לרשם הירושות בקשה לצו ירושה. במקרה זה הנכס אמור להתחלק כפי שקבע חוק הירושה. אם בן הזוג נשאר בחיים הוא יקבל מחצית מהנכס ואם ישנם ילדים הם יקבלו את המחצית השנייה ביחד ובחלקים שווים. כלומר, אם הנפטר הותיר אישה ושני ילדים, הנכס יירשם מחצית על שם האישה ומחצית על שם שני הילדים, כך שכל אחד מהם יקבל רבע מהנכס.

אם המוריש הותיר צוואה, יש להגיש בקשה לצו קיום צוואה והנכס יחולק בהתאם לצוואה. לאחר קבלת הצו, יש לפנות ללשכת רישום המקרקעין לצרפו בהתאם לרשום בצו ולרשום את הבעלים המתאים בנסח הטאבו.

במקרה של גירושין

במידה וישנו פסק דין מבית המשפט לענייני משפחה, או מבית הדין הרבני, המאשר את ההסדר הרכוש בחלוקה של הנכס וכתוב בו מפורשות כי "הדירה תעבור בשלמותה אגב הליך גירושין, לידי אחד מבני הזוג",  יש להגיש את פסק הדין המקורי ללשכת רישום המקרקעין, בליווי הטפסים המתאימים, כגון: שטרות מכר, אישורי מיסים, ייפוי כוח בלתי חוזר וכו'. (במקרה של גירושין אין צורך לשלם מס שבח ו/או מס רכישה כתוצאה מהעברה זו, מכיוון שהליך הגירושין מקנה פטור).

במידה והדברים לא רשומים באופן ברור בפסק הדין – יש צורך בהגשת בקשה "לפסיקתא", במסגרתה יורה בית המשפט להעברת הדירה לידי אחד מבני הזוג, בהתאם למה שנקבע.

בכל מקרה, רק לאחר שכל בעלי הדירות המעודכנים והרשומים חתמו על הסכמתם לתהליך, ניתן יהיה להתקדם באופן יעיל ומעשי בפרויקט תמ"א 38. זכרו תמיד לבדוק שאכן הרישום בנסח משקף את המצב הנוכחי היום.

עו"ד רוית סיני

עו״ד רוית סיני הינה מתמחה בייצוג דיירים בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי

כל הכתוב לעיל מוגש כמידע כללי, אינו  בא להחליף את הוראות החוק והתקנות ואינו בא להחליף ייעוץ משפטי. במקרה של אי התאמה עם הוראות החוק, הנאמר בחוק הוא הקובע. המסתמך על מידע זה עושה זאת באחריותו  ועל דעת עצמו בלבד.