השאלה הזו לא רק כלכלית, היא הרבה יותר מזה. היא נוגעת לחלום, לאיכות חיים, לשקט הנפשי ולעתיד של מי שקונה את הבית. נתוני יד2 מהחודשים האחרונים, מעלה תמונה מורכבת אך גם מאוד מעניינת והיא יכולה לעזור להבין את הלבטים ולקבל החלטה חכמה ומבוססת.
מה עומד מאחורי הפער במחיר של דירה חדשה?
רבים שואלים את עצמם למה בכלל דירה חדשה אמורה להיות יקרה יותר מדירה ישנה. הרי בסופו של דבר, מדובר באותם מטרים רבועים של קירות, בית הוא בית.
עד 2020, הפער הזה אפילו נטה לעיתים להיות שלילי, כלומר, דירות חדשות נמכרו בפחות מדירות ישנות. אבל מאז 2021 המגמה השתנתה: הביקוש לדירות חדשות זינק, והמחירים טיפסו בהתאם. גם עלויות הבנייה המריאו, מה שהוסיף עוד נדבך ליוקר.
בין 2015 ל־2024, המחיר למ"ר בישראל קפץ בכ־60%, מ־15,000 ₪ ל־23,200 ₪, וההיצע של דירות חדשות צמח בקצב גבוה יותר מזה של דירות יד שנייה.
אבל זה לא כל הסיפור. דווקא עכשיו, בזכות מסלולי מימון אטרקטיביים, כמו מודל 20/80 (20% היום, והיתר בעוד 3 שנים, ללא ריבית), חלק מהפער הזה למעשה "נמחק" בפועל.
במילים אחרות: המחיר המפורסם אולי גבוה, אבל העלות האמיתית שתרגישו בכיס על דירה חדשה יכולה להיות נמוכה ממה שחשבתם.
לשמור על ערך הדירה לאורך זמן
אם רכשתם דירה ישנה, כנראה אתם מכירים את זה מקרוב: עם השנים, הערך מתחיל להישחק. הצנרת מתבלה, המראה החיצוני מאבד מהברק, והבניין כבר לא עומד בסטנדרטים של בנייה חדשה, בהתאם גם המחיר בשוק יורד.
מנגד, דירה חדשה שומרת על ערכה לאורך זמן. בעשור הראשון כמעט ואין ירידת ערך וגם לאחר מכן מדובר בירידה מתונה מאוד – פחות מחצי אחוז בשנה בממוצע.
למה זה חשוב? כי מי שחושב קדימה, על השכרה עתידית או מכירה, נהנה מנכס שנשאר אטרקטיבי גם אחרי שנים. השוק מזהה את היתרונות של דירות חדשות, והביקוש נשאר יציב.
אבל זה לא רק עניין של מספרים. איכות החיים בדירה חדשה כוללת: מעלית, חניה, מיזוג מובנה, מפרט טכני מתקדם וכו', איכות חיים זו משדרגת את החוויה היום־יומית וגם הופכת את התחזוקה לזולה ויעילה יותר.
והתוצאה? דירה שקל יותר להשכיר ולהחזיק.
חשוב לדעת: הפער במחיר בין דירה חדשה לישנה משתנה לפי מיקום וגודל. דירות קטנות מושפעות יותר מביקוש של זוגות צעירים ומשקיעים, בעוד שדירות גדולות שומרות על יציבות בזכות ביקוש קבוע מצד משפחות. במיוחד באזורים כמו חיפה, ירושלים ובאר־שבע – דירות של מעל 120 מ"ר נהנות מפרמיה ניטרלית ויציבות גבוהה לאורך זמן.
מה אומרים הנתונים בשטח?
כשבוחנים את השטח מתקבלת תמונה מורכבת אך מרתקת. בערים כמו חיפה, תל אביב, באר שבע, ירושלים וקריית שמונה נרשמה לאחרונה עלייה ניכרת במספר הדירות החדשות וגם בדירות יד שנייה שמוצעות למכירה. התוצאה: שוק נדל"ן פתוח יותר, תחרותי יותר ובעיקר ידידותי לקונים. יש יותר היצע, ויש יותר מקום למיקוח.
לעומת זאת, בערים כמו פתח תקווה, הרצליה, הוד השרון ואופקים המצב מאוזן. אין יתרון מובהק לדירות חדשות או ישנות, והקונים צריכים להגיע ממוקדים, עם רשימת צרכים ברורה – כדי להבין איזו דירה מתאימה להם באמת.
ומה עם השכרה? בקריית שמונה והוד השרון, למשל, השוק נוח מאוד לשוכרים, הודות למלאי גבוה של דירות זמינות להשכרה – מה שמאפשר יותר בחירה, פחות לחץ, ולעיתים גם מחירים גמישים יותר.
לגבי תשואה למשקיעים – כאן הפערים בין הערים בולטים. בתל אביב ובחיפה, לדוגמה, התשואה מהשכרה נמוכה יחסית – סביב 2% בלבד. מנגד, בבאר שבע, עיר שמושכת משקיעים כבר שנים, התשואה גבוהה במיוחד ומגיעה לכ־3.8%.
בדקנו מספר ערים, באופן מדגמי, כדי לבחון את המצב:
תל אביב – העיר שממשיכה להוביל את שוק היוקרה. עלייה של 64% בהיצע הדירות החדשות ו־29% בדירות יד שנייה לעומת שנה שעברה. הדירות המבוקשות: בעיקר 3 חדרים (42%), במחיר ממוצע של כ־4.28 מיליון ₪. שוק השכרה בעיר מאוזן, אבל שוכרים משלמים לא מעט, כ־8,100 ₪ לחודש לדירת 3 חדרים.
חיפה – שוק נגיש יותר:, עם עלייה של 26% בהיצע דירות חדשות ו־24% בדירות יד שנייה. גם כאן עיקר הביקוש הוא לדירות 3 חדרים (40%), אך במחיר ממוצע של כ־1.3 מיליון ₪. מחיר השכרת דירה (3 חד׳) תעלה כ־2,500 ₪.
באר שבע – הפתעת השוק למשקיעים עם זינוק של 55% בהיצע דירות חדשות ושל 7% ביד שנייה, עם תשואה מצוינת: 3.8% הכי גבוהה מבין הערים הגדולות שנבדקו. גם כאן הדירות המבוקשות: 3 חדרים (40%), במחיר ממוצע 860 אלף ₪. עלייה מרשימה בהיצע דירות חדשות להשכרה +94% לעומת השנה הקודמת, כאשר מחיר השכירות הממוצע הוא 2,650 ₪ לדירת 3 חדרים.
ירושלים – עלייה של 53% בדירות חדשות ו־13% ביד שנייה, עם ביקוש לדירות 4 חדרים (45%), במחיר ממוצע של כ־3.23 מיליון ₪. דירת 3 חדרים להשכרה תעלה כ־5,500 ₪.
קרית שמונה – שוק קטן אך דינמי ובו עלייה חדה של 67% בדירות חדשות ו־125% ביד שנייה, עם תשואה סטנדרטית של 3.3% ודירות 4 חדרים המבוקשות ביותר (46%), במחיר ממוצע של כ־1.17 מיליון ₪. עלייה אדירה בהיצע להשכרה: +127% בדירות חדשות ו־447% בדירות יד שנייה. דירת 3 חדרים להשכרה עולה כ־2,600 ₪.
הרצליה – שוק מאוזן, איכותי ויקר עם עלייה של 52% בדירות חדשות ו־22% ביד שנייה. הדירות המבוקשות: 5 חדרים, מחיר כ־5.63 מיליון ₪. מחיר שכירות לדירת 4 חדרים עומד על כ־8,850 ₪.
פתח תקווה – עלייה של 46% בהיצע דירות חדשות ו־18% ביד שנייה. הדירות המבוקשות ביותר הן של 4 חדרים, והמחיר כ־2.5 מיליון ₪. מחיר שכירות לדירת 3 חדרים: כ־4,450 ₪.
הוד השרון – יש עלייה של 41% בהיצע דירות חדשות ו־20% ביד שנייה. דירות מבוקשות: 5 חדרים, מחיר כ־4.3 מיליון ₪. מחיר שכירות לדירת 4 חדרים: כ־6,950 ₪.
אופקים – יש עלייה של 19% בדירות חדשות. הדירות הכי מבוקשות: 5 חדרים, מחיר כ־2.45 מיליון ₪.
ושכירות לדירת 3 חדרים עומדת על כ־2,850 ₪.
אז מה מתאים לי?
בסופו של דבר, אין תשובה אחת נכונה אלא החלטה שמתבססת על הצרכים והחלומות האישיים שלכם. אם אתם מחפשים בית שילווה אתכם לאורך זמן, כזה שכיף לחזור אליו בכל ערב ושיספק לכם איכות חיים, נוחות וביטחון – דירה חדשה היא בחירה מצוינת.
מצד שני, אם אתם משקיעים שממוקדים בתשואה משכירות, ייתכן שדווקא דירה יד שנייה במוקדים עם ביקוש גבוה להשכרה, כמו באר שבע או קריית שמונה, תספק לכם את התמורה הטובה ביותר.
ואם אתם עדיין בשלב של שכירות, כדאי לדעת: יש ערים שבהן הרבה יותר קל למצוא היום דירה במחיר נוח, פשוט כי ההיצע שם גדול. שווה לבדוק ולבחור בתבונה.
שורה תחתונה
שוק הנדל"ן הוא לא רק מספרים. הוא עולם של רגשות, תחושת ביטחון ואיכות חיים. אין ספק שכשבוחרים בית, לא פחות חשוב מהמחיר הוא להבין מה ירגיש לכם הכי נכון בשנים הקרובות.
הנתונים מראים שיותר ויותר ישראלים נמשכים לדירות חדשות ולא בכדי. השילוב בין איכות, שמירת ערך ומסלולי מימון נוחים הופך את הבחירה הזו לאטרקטיבית מאוד. אבל כמו תמיד, הבית הטוב ביותר הוא זה שמתאים ללב שלכם.
רוצים לבדוק מה קורה בעיר שמעניינת אתכם?
קרדיט תמונה: shutterstock
