שמאות מקרקעין- כל מה שחשוב לדעת

שמאות מקרקעין – כמה הגדרות קצרות

כמעט כולם מכירים את המונח "מקרקעין", אך לא רבים מודעים למורכבות המפתיעה של הגדרתו. מה זה מקרקעין? קרקע? כן. מבנים שבנויים על קרקע זו? גם. אבל לא רק. מקרקעין מתייחס גם למה שנטוע על הקרקע וגם למה שמחובר אליה באופן קבוע. למה הכוונה ב"קבוע"? זו היא דוגמה לשאלה, שסביבה יש מורכבות לא קטנה. "שמאות" הוא כידוע מונח שמתייחס לפעולה ולמקצוע, של הערכת שווי נכסים שונים. "שמאות מקרקעין" (או "שומת מקרקעין") היא הערכת שווי מקרקעין.

מתי דרושים שירותי שמאות מקרקעין?

שירותי שמאי מקרקעין דרושים במקרים רבים. בין הנפוצים במיוחד:

• לקראת מכירה או רכישה – שמאות מקרקעין מסייעת להעריך במדויק שווי של נכס, שאותו אתם מעוניינים למכור. לחילופין, הדבר עשוי לסייע להערכת שווי נכס שמתעניינים לרכוש.
• כאשר זקוקים למשכנתא – מומלץ להשתמש בשירותיו של יועץ משכנתאות בכדי לקבל משכנתא מבנק, דרושה הערכת שמאי לשווי הנכס. לשם כך יש לפנות לשמאים, מתוך רשימה שהבנק מספק. שמאים אלה נוטים להעריך את השווי באופן נמוך יחסית, אשר יקל על הבנק למכור את הנכס, במקרה שלא יצליחו להחזיר את ההלוואה. גם שכר טרחת השמאי במקרה זה נקבע על ידי הבנק. 
• חלוקה בין בעלי נכס – כאשר בעלי נכס או מי שמקבלים אותו בירושה או מעיזבון, מעוניינים בחלוקה.
• הערכת השלכות "תכנית פוגעת" – הערכה של מידת הפגיעה הערך הנכס, אשר עשויה להיגרם עקב מימוש "תכנית פוגעת". מונח זה, מתייחס לתכניות לשינוי בסביבת הנכס, למשל במסגרת תכנית מתאר מקומית.

כאמור, שמאות מקרקעין עשויה להתבטא במצבים רבים נוספים. למשל לקראת פרויקט תמ"א 38 או אפילו לקראת הנפקת מניות חברה בבורסה.

מה בודקים?

עבודת שמאי המקרקעין מורכבת מפרטים רבים שיש לקחת בחשבון. בין השאר, מדובר על פרטים כגון

• הסביבה – מיקום ומאפיינים שונים של הסביבה שבה נמצא הנכס. אלה עשויים להעלות את ערכו או להיפך.
• נתונים בסיסיים – מגוון נתוני בסיס, כנקודת מוצא להערכה. כגון גודל ומספר החדרים, קומה (לגבי בית בבניין משותף), הימצאות מעלית, חנייה ועוד.
• מצב – המצב הכללי של הנכס. האם הוא עבר השבחה או אולי דווקא התיישן והתבלה, באופן שמוריד מערכו.
• דירות מקבילות – המחיר בו נמכרו דירות דומות, אשר מסייע לקבל סדר גודל ריאלי של המחיר.
• פרטים טכניים שונים – כגון זכויות בנייה שיש לגבי לאותו הנכס.
• חוקיות וחריגות – היבטי עמידה בתקנות וחוקים. זיהוי של חריגות שונות, כמו למשל חריגות בנייה, ליקויים שונים בדירה או מבחינת הרישום בטאבו.

התועלות עבורכם

בעזרת שירותי שמאי מקצועי, תוכלו לקבל:

• הערכת שווי מדויקת וריאליסטית. חשוב לציין, שלא מדובר במדע מדויק. עם זאת, כל הנקודה היא שמקצוען בתחום זה מסייע להתקרב ככל הניתן, להערכות המדויקות ביותר.
• מקסום רווחים במכירה וצמצום הוצאות ברכישה.
• העלאה לפני השטח, של נקודות רלבנטיות וחשובות, אשר לא הייתם מודעים להן.
• צמצום טעויות יקרות.
• שיפור התאימות לחוק והסתבכויות עתידיות אפשריות סביב נושא זה.

כמה מילים על הכדאיות

הערכות שמאי מקרקעין הן לעתים הכרח ובמקרים אחרים לא. בכל מקרה, להערכות אלה יש השלכות כספיות גדולות ולא רק כספיות. לכן, מומלץ מאוד שלא למהר לוותר על שירותי שמאי או על בחירה בשמאי ברמה גבוהה.