"אישור זכויות? נסח טאבו? למה צריך שמאי? מה זה אישור עקרוני? – אין לי מושג על מה אתה מדבר, בסך הכל פנינו אליך כדי לרכוש דירה"
רוב רובם של הלקוחות המגיעים למשרדנו אינם מכירים את המושגים הבסיסיים, אשר מהווים את אבני הדרך בטרם רכישת נכס. עבור חלקם מדובר בשפה זרה, אחרים אינם מבינים את חשיבות ההקפדה על סדר הפעולות הנכון בטרם התקשרות כזו או אחרת עם מוכר הדירה.
אומנם, לכולם ברור כי מדובר בעסקה היקרה בחיי הזוג הצעיר, עסקת חייהם, אך לצערנו, איש לא "הכשיר" או לימד אותם איך לבצע נכון רכישה של נכס.
התהליך אותו אנו עוברים עם לקוחותינו, מעניק להם ידע בסיסי הכרחי בנדל"ן ומצייד אותם במידע אשר יכול לחסוך להם כסף רב בעסקה היקרה בחייהם. התהליך משנה אצלם את התפיסה המוטעית, לפיה מוצאים דירה, נותנים מקדמה ואז מחפשים חבר (עורך דין) "שיתפור" את העסקה במינימום עלויות.
"ציר הזמן" הנכון, אותו אנו בונים ללקוחותינו, שונה לחלוטין מהתפיסה הרווחת – המוטעית. הוא מעניק להם כלים נכונים, שבאמצעותם רכישת הדירה הופכת להיות כדאית יותר.
אז מהו "ציר הזמן" הנכון?
ראשית, אנו מקיימים פגישה ראשונית עם הלקוח, בה אנו מקבלים מידע רב על הלקוח עצמו ומידע ראשוני על הנכס הפוטנציאלי שהוא מבקש לרכוש.
המידע שאנו מעוניינים בו הוא: מהו ההון עצמי לרכישת הדירה, מה שווי הנכס, מה שכר הנטו המשותף של בני הזוג ומהן ההוצאות הממוצעות שלהן – זאת, על מנת לקיים בחינה ראשונית של יכולת ההחזר שלהם בגין המשכנתא המבוקשת. מהי משכנתא? משכנתא זו ההלוואה אשר לרוב ניתנת ללקוחות כאשר הבטוחה להחזרתה היא שעבוד הנכס אותו הם מבקשים לרכוש.
המידע בקשר למחיר הנכס, והאם מדובר בדירה ראשונה של הרוכשים, הוא חשוב, הואיל ויש לבצע תכנון מס נכון ולבחון האם הרוכשים זכאים לפטור ממס רכישה.
עם תוצאות הבחינה הראשונית, שלעיתים מהווה גם בניית תמהיל ראשוני נכון של המשכנתא, אנו פונים לקבל עבור הלקוח אישור עקרוני למשכנתא ורשימת שמאים מוסכמים של הבנק.
חשוב להבין, כי הדרישה לקבלת אישור עיקרוני מהבנק ובחירת שמאי מוסכם, שיבדוק את הנכס עוד בטרם ההתקשרות בהסכם הרכישה, היא כתוצאה של מקרי עבר, בהן שמאים מטעם הבנק מצאו פגמים בנכס ו/או אי התאמות בין הצהרות המוכר ללקוחותינו, בטרם הרכישה.
בשלב זה, אנו נתקלים בשאלות. למשל, מדוע עלינו לקחת שמאי?
התשובה פשוטה: ממילא הבנק מחייב בדיקת הנכס באמצעות שמאי בטרם יעביר הוא את הכסף (עלות שמאי מטעם הבנק נעה סביב 600 – 1000 ₪). לפיכך, אנו ממליצים ללקוחות לבצע את אותה הבדיקה, אשר ממילא מתחייבת ע"פ הבנק, בטרם הרכישה. כאשר חוות דעתו של השמאי, תהיה ממוענת בסופו של יום גם לבנק.
בד בבד, מקיימים בדיקה רישומית של הנכס, באמצעות אישור הזכויות של הנכס.
אישור הזכויות, הוא למעשה תעודת הזהות של הנכס, וממנו אנו מקבלים את המידע הקנייני הכרחי בגין הנכס המבוקש כגון: מהות הזכויות בנכס, בעלי הזכויות הנכס וההערות ו/או השעבודים אשר קיימים (אם קיימים) על הנכס.
את אישור הזכויות ניתן להוציא מהטאבו (נסח טאבו) במידה והנכס רשום בטאבו, ברשות מקרקעי ישראל (רמ"י) או בחברה המשכנת.
כמו כן, נבחן את תיק הבית המשותף, בהתמקדות על ההצמדות המוצמדות לדירה ומיקומן.
את הבחינה והניתוח של אישור הזכויות אנו מבצעים יחד עם הלקוחות, תוך השוואה בין המידע שנמסר להם מהמוכרים למצב הרישומי בפועל. ההקפדה על הבחינה והניתוח ההשוואתי מונעת מקרים בהם ללקוחות נמסר מידע לא מדויק על הנכס.
בד בבד, אנו פונים למחלקת ההנדסה ברשות הרלוונטית, בבקשה לקבל את תיק הנכס, במטרה לבחון את היתר הבניה, תשריט (מפת תכנון הבניין) וכל מסמך רלוונטי אשר יעניק אינדיקציה למצבה התכנוני של הדירה.
בדיקה נוספת אותה אנו ממליצים לבצע, היא בדיקת מצבה התכנוני של הדירה באמצעות אדריכל, כדי למנוע מצגי שווא של המוכרים. אומנם בהסכמי המכר אנו מקפידים ודורשים לקבל הצהרה מטעם המוכרים בקשר למצב הדירה, למשל, היעדר רטיבות ו/או פגמים אותם המוכרים טורחים לעיתים להסתיר, אך יחד עם זאת חשוב לבצע את הבדיקות הנכונות כדי למזער את הסיכון.
לאחר שקיבלנו את כל המידע הרצוי אנו פונים לעריכת הסכם המכר, אך חשוב להבין, כי הסכם המכר אינו אקורד הסיום של הליווי שלנו. הליווי נמשך באמצעות רישום הערות אזהרה עבור הלקוחות, רישום המשכנתא עבור הבנק, דיווח לרשויות המס בגין העסקה ולבסוף קבלת המפתח ורישום סופי של הנכס על שם הרוכשים.
אנו מאמינים שליווי צמוד תוך הקפדה בלתי מתפשרת לביצוע רכישה נכונה של הנכס, תמנע נזקים עתידיים מלקוחותינו ותחסוך כסף מיותר ועוגמת נפש.
עו"ד מיכאל שיטרית
הכותב הוא עו"ד מיכאל שטרית, שותף ומייסד במשרד עורכי הדין "מיכאל שטרית", מומחה בליווי עסקאות בתחום המקרקעין והנדל"ן, מרצה בתחום יזמות ונדל"ן ב"מכללת פסגות".
כל הכתוב לעיל מוגש כמידע כללי, אינו בא להחליף את הוראות החוק והתקנות ואינו בא להחליף ייעוץ משפטי. במקרה של אי התאמה עם הוראות החוק, הנאמר בחוק הוא הקובע. המסתמך על מידע זה עושה זאת באחריותו ועל דעת עצמו בלבד.
