90% משכנתא: האם מדובר בצעד טוב לשוק?
יש שיאמרו שזה קורה עקב תוכנית מחיר למשתכן שלא ממריאה ומביאה לשינויים המיוחלים בשוק הנדל"ן ויש שיישבעו שזהו סממן נוסף לעונת הבחירות שהייתה. בין כך ובין כך, שר האוצר משה כחלון ושר הכלכלה אלי כהן מקדמים בימים אלו תוכנית שתאפשר לזכאים לכך לרכוש דירה ראשונה (מקבלן או יד שנייה) באמצעות 90 אחוז משכנתא. ואם זה נשמע מוכר למישהו, אז הוא צודק, לא מדובר על פטנט חדשני במיוחד שכן הצעת החוק להגדלת המשכנתא ל-90% לרוכשי דירה ראשונה קודמה ללא הצלחה בכנסת הקודמת על ידי ח"כ אורלי אבוקסיס ומי שהיה חתום עליה אז, היה השר לשעבר אביגדור ליברמן.
90% משנתכא: נעים להכיר
אז מה זה אומר בכלל 90 אחוז משכנתא, האם זה טוב או אולי רע ולמי מיועדת התוכנית? ראשית, דירה ראשונה במימון של 90 אחוז משכנתא משמעותה שעבור דירה בשווי מיליון ₪ יצטרכו הזכאים להביא הון עצמי של 10% בלבד. כלומ,ר 100 אלף ₪ בלבד ואת שאר 900 אלף השקלים הם יוכלו לקבל כהלוואת משכנתא מהבנק. בכך, ינוטרל בעצם החסם המשמעותי, הצורך בהון עצמי גדול יחסית, המונע נכון להיום ממשפחות רבות לעבור לדירה בבעלותן. לשם השוואה, נכון להיום, הקריטריון לקבלת משכנתא הינו 25%-30% הון עצמי ביחס לעלות הדירה.
על פי התוכנית החדשה-ישנה, המימון יינתן לרכישת דירה ראשונה מקבלן כמו גם דירות יד שנייה, עד למחיר דירה של 1.3 מיליון שקלים. מדוע מוגבלת האופציה לדירות בסכום מקסימלי זה? מכיוון שמחירה של דירה ממוצעת כיום עומד על כ-1.4 מיליון ₪ ועבור דירה ראשונה שהיא לרוב דירה קטנה יותר בשטחה, הסכום הוא נמוך יותר. יתירה מכך, בדיוק בגלל משבר סאב הפריים האמריקאי שמרחף באוויר נקבע כי סכום המקסימום של הדירות יהיה מוגדר וסגור על מנת להימנע מהשתוללות של הלוואות משכנתא. האוכלוסיות שייהנו מההטבה, אם היא אכן תאושר בממשלה, יהיו בדומה לקריטריונים של מחיר למשתכן – זוגות צעירים ורווקים מעל גיל 35.
לקריאה נוספת
- מס שבח: כל מה שלא ידעתם ולא העזתם לשאול
- קנייה נכונה: הכל על קניית דירה ראשונה
- הכל על מכירה וקניי של דירה בו זמנית
האם מדובר בפתרון חסר תקדים?
לכאורה מדובר על פיתרון נדל"ני מיטבי הדואג לאלו שאין ידם משגת, ועל הדרך גם יוריד את מחירי השכירויות. יחד עם זאת, מומחים רבים טוענים כי מדובר בתוכנית מסוכנת שתוביל לקריסתן הכלכלית של משפחות רבות, ובמקרים בהם מכל סיבה שהיא בני הזוג לא יעבדו ולא יהיה ביכולתם לשלם את החזר המשכנתא החודשי הגבוה מאוד. העלאת הריבית בתקופה האחרונה, לדברי אותם מומחים, היא רק סימן אחד לכך למסוכנותה של התוכנית שיכולה לייצר אצלנו משבר סאב פריים ישראלי (הגבלת עלות הדירה ל-1.3 מיליון ₪ לא מרגיעה אותם) בדומה למה שהתחולל בארה"ב כאשר אזרחים רגילים בעלי משכורות ממוצעות רכשו עוד ועוד דירות בהשקעות פרועות. לבסוף כשהריביות עלו, הם לא הצליחו לעמוד בהחזרים החודשיים והשוק נפל ואיתו כל אותם המוני אמריקאים תמימים.
יש הטוענים כי במקרה המקומי שלנו, המשבר הכלכלי אליו יוביל המהלך החדש לא יגיע עקב השתוללות הלווים שירכשו עוד ועוד דירות אלא מקלות הראש בה יקנו אותן הזכאים בחסות האשליה שההלוואה העצומה תיתן להם, למרות שבפועל הם לא יוכלו לעמוד בהחזרים החודשיים לבנקים, החזרים שיעלו עם העלייה הצפויה בריביות במהלך השנים הבאות.
בשורה התחתונה
לא בטוח כלל שהתוכנית תאושר, כפי שקרה אגב עם תוכנית מע"מ אפס של שר האוצר לשעבר יאיר לפיד. אולם, אם אכן זה יקרה ותשקלו להשתמש בה, קחו בחשבון מצב בו הריביות עולות ואיתן ההחזרים החודשיים ובדקו האם רציונאלית תוכלו לעמוד בכך. אם התשובה חיובית, הרי שזהו צעד טוב עבורכם ותוכלו סוף סוף להפסיק לבזבז את כספכם על דירות השכירות עם המחירים המאמירים. ואם לא, אולי פשוט לא כדאי לקחת את הסיכון שהרי מי יודע אולי אחרי הבחירות הקרובות הבאות יהגו השרים תמריצים כלכליים שמרניים יותר.
