אז אפשר לעשות את זה נכון, גם בלי מיליונים בבנק. איך? תעקבו אחר השלבים והטיפים הבאים:
שלב 1: הגדרת צרכים – מה באמת חשוב לכם?
צרכים משתנים בין יחידים, זוגות ומשפחה צעירה. התחילו בצרכים הכרחיים, אלו שלא תוכלו לוותר עליהם ואז כתבו את הצרכים המשניים שלכם, אלו שנחמד שיהיה אבל תוכלו להסתדר גם בלעדיהם. שאלו את עצמכם:
- כמה חדרים אתם צריכים?
- באיזה אזור אתם רוצים לגור?
- האם קומה, חניה או מעלית הם קריטיים עבורכם?
שלב 2: הגדרת התקציב האמיתי שלכם
טיפ מפתח: קחו בחשבון את כל ההוצאות הנלוות – לא רק את מחיר הדירה.
הכינו טבלת אקסל פשוטה עם כל ההוצאות הנלוות, כולל אקסטרה של לפחות 5% מהעלות הכוללת, תמיד יצוץ משהו לא צפוי. בין היתר, תכללו ברשימה שלכם את ההוצאות:
- מס רכישה (לדירה ראשונה ייתכן פטור חלקי או מלא)
- עורך דין
- בדק בית או שמאי
- ריהוט והובלה
- שיפוצים ותיקונים
- פתיחת תיק משכנתא
שלב 3: בירור זכאות ומענקים
אם אתם זכאים – אל תוותרו על זה, מדובר בעשרות אלפי שקלים. כדאי שתבדקו:
- האם אתם זכאים למחיר למשתכן או דיור בהישג יד
- האם אתם עומדים בקריטריונים להלוואות מועדפות ממשרד הבינוי והשיכון
- הטבות במס רכישה או הטבות במס שבח
- ייתכן שמגיע לכם מענק אזורי אם אתם קונים בפריפריה
שלב 4: כמה באמת אתם יכולים לקבל מהבנק?
משכנתא לדירה ראשונה לרוב מאפשרת מימון של עד 75% מערך הנכס, אבל זה תלוי ביכולת ההחזר שלכם.
טיפ: אל תתחייבו לדירה לפני קבלת אישור עקרוני מהבנק למשכנתא. זה מסמך שמאשר לכם את גובה הלוואה המשוער וכדאי לקבל אותו ממספר בנקים.
שימו לב שהחזר החודשי שלכם לא יעלה על 30%-35% מההכנסה נטו ואל תשכחו לבדוק גם את עלויות ביטוח החיים והנכס, שאתם נדרשים לעשות לקבלת המשכנתא.
שלב 5: איפה לחפש?
וודאי יש לכם עיר מועדפת שאתם מעוניינים לגור בה, אבל כדאי להתחיל את החיפוש בראש פתוח ולשקול גם ערים או אזורים מסוימים שמאפשרים לכם לעמוד בתקציב שלכם ומציעים פתרונות טובים. זה גם הזמן לבדוק את ערך הדירה לקנייה, עפ"י עסקאות שבוצעו באזור במחשבון yadata. באותה הזדמנות תוכלו לבדוק גם כמה משלמים שכירות על דירה באזור. כך תוכלו לחשב גם את התשואה שלכם לאורך זמן ולדעת כמה אתם יכולים להרוויח ממנה בעתיד.
נסו לשאול את עצמכם שאלות כמו:
- האם שווה לחפש בפריפריה עם פוטנציאל עלייה (לוד, קריית שמונה, עפולה, דימונה)?
- האם כדאי לגור בעיר רחוקה יותר אבל שיש בה פתרונות ניידות גבוהה כמו רכבת קלה, תחבורה נוחה, כביש מהיר וכו?
- האם עדיף דירה קטנה במרכז או גדולה בפריפריה?
- האם שווה לשקול דירה עם חריגות בנייה שדורשת הסדרה ולקבל הנחה?
טיפ: בדקו אזורים שסמוכים לקווי רכבת או לתשתיות תחבורה עתידיות – זה מקפיץ ערך תוך כמה שנים.
שלב 6: איך לחפש?
אתם יכולים לחפש ביד2, דירות יד שנייה ולסנן את התוצאות לפי מחיר, גודל, מספר חדרים וכו', וגם לסנן את התוצאות לפי דירות שמחירן ירד. אפשרות זו תציג בפניכם דירות שעלו במחיר מסוים ומאז הפרסום מחירן ירד.
אופציה נוספת היא לחסוך את כל כאב הראש ולתת לאיש מקצוע מיומן שיעשה במקומכם את כל הבדיקות. מתווך נדל"ן מקצועי מכיר לעומק את השכונה, מהרכב האוכלוסייה, דרך רמת החינוך ועד לתכניות עתידיות כמו פיתוח תחבורתי או התחדשות עירונית ויודע לזהות הזדמנויות שמתאימות בדיוק למצב הכלכלי ולצרכים שלכם. מעבר לכך, הוא יספק מידע קריטי שלא רואים במבט ראשון, כמו שינויים בתב"ע או מוקדי רעש עתידיים, שיכולים להשפיע משמעותית על איכות החיים וההשקעה.
במקביל תבדקו גם דירות חדשות במבצעים, כך תקבלו תמונה מלאה של כל האפשרויות שלכם.
שלב 7: ביקור ובדיקה של הנכס
לכו לראות את הדירה גם בשעות היום וגם בשעות הערב. זה חשוב כי יש דברים שכדאי לראות באור יום ואחרים חשוב לבחון בשעות הערב.
מה לבדוק?
- מצב הצנרת והחשמל
- רעשים מהשכנים או מהרחוב
- נזילות, רטיבויות, סדקים
- מצב הבניין – ועד בית פעיל? מעלית? חניה?
- אור טבעי, כיווני אוויר, שכנים
מומלץ מאוד: להביא שמאי/בודק מקצועי. העלות תתגמד מול תיקונים של עשרות אלפי שקלים שאולי תפספסו לבד.
שלב 8: ניהול מו”מ חכם
אתם לא חייבים לשלם את המחיר שמופיע במודעה. לפעמים הוא שם רק כדי לבדוק את השוק.
טיפים למו”מ:
- בדקו עסקאות דומות באזור ב- yadata
- תבואו עם אישור עקרוני – זה מראה רצינות
- אל תפחדו ללכת אם התנאים לא נוחים – זה קלף מיקוח
שלב 9: החתימה – עם עורך דין, לא לבד
לא חותמים בלי ליווי משפטי. נקודה.
מה לוודא:
- שהנכס רשום בטאבו או בחברה משכנת
- שאין עיקולים, שעבודים, חובות
- שהסכם המכר כולל את כל מה שהובטח לכם – כולל תיקונים, ריהוט אם סוכם, לוח תשלומים ברור
שלב 10: שיפוץ, מעבר והתארגנות
אל תתכננו לעבור ביום שאתם חותמים. השאירו מרווח לשיפוצים קלים והובלה רגועה.
טיפ תקציבי:
אם התקציב מוגבל – עשו קודם רק את מה שחייבים (צנרת, חשמל, רטיבויות) ואת השאר השאירו להמשך. ריהוט יד שנייה באיכות טובה יחסוך לכם אלפי שקלים וגם באותה הזדמנות תתרמו את חלקכם לשמירה על הסביבה.
לסיכום – מה באמת חשוב?
- תכנון מוקדם
- בירור זכויות
- בחירה חכמה של אזור
- בדיקה מקיפה של הנכס
- ליווי משפטי ומשכנתא מאושרת
- המון סבלנות ואיפוק
שורה תחתונה: הבית הראשון שלכם לא חייב להיות מושלם. הוא צריך להיות נכון עבורכם עכשיו, בטוח, משתלם ועם אופק לצמוח. רוצים שנלווה אתכם בתהליך, ללא עלות? דברו איתנו.
קרדיט תמונות: shutterstock
