לא אחת פונים אלינו יורשים שקיבלו דירה בירושה עם שוכרים שמתגוררים בה. במצבים כאלה מתעוררות שאלות לגבי זכויות היורשים מול השוכר שמחזיק בנכס, ובמיוחד לעניין פינויו.
האם ליורשים קיימת הזכות לפנות שוכר בנכס שהועבר אליהם בירושה לאור היותם בעלים חדשים של המושכר? האם יש להם אפשרות לפנות שוכר במקרה שהוא מפר את הסכם השכירות? נסקור בקצרה מהן זכויות היורשים והשוכר לפי הסכם השכירות שנחתם במקור מול המוריש ונבחן את המשמעות כאשר טרם התקבל צו ירושה או צו קיום צוואה בנוגע לנכס.
האם ליורשים קיימת הזכות לפנות שוכר בנכס שהועבר אליהם בירושה?
למשרדנו מגיעים לעיתים קרובות לא מעט בעלי דירות שירשו נכס שבו מתגוררים שוכרים. אחת השאלות הנפוצות שאנו נשאלים בהקשר לכך היא אם ליורשי הנכס קיימת הזכות לפנות את השוכר שחתם על הסכם השכירות עם הבעלים המקורי של הדירה (המוריש).
התשובה היא שיורשי הנכס נכנסים למעשה "בנעליו" של המוריש לעניין הסכם השכירות אל מול השוכר, ולמעשה כל הזכויות והחובות שהיו קיימות לבעלים המקורי אל מול השוכר עוברות ליורשי הנכס (וכך גם מצד השוכר שמחויב כעת כלפי היורשים).
יורשי הנכס יידרשו להוציא צו ירושה או צו קיום צוואה כדי להעביר את הזכויות בנכס על שמם. יורשי הנכס אינם רשאים להחליט באופן שרירותי שהם רוצים לפנות את השוכר כי בא להם. ככל שהושכר עומד בתנאי הסכם השכירות, היורשים אינם רשאים לפגוע בזכויות השוכר לפי הסכם השכירות. שונים הדברים כאשר השוכר מפר את הסכם השכירות. ככל שיש עילת פינוי "אמיתית" כגון, אי תשלום דמי שכירות על ידי השוכר או סירוב לפנות את הנכס בסיום תקופת השכירות. אז רשאים היורשים להגיש תביעה לפינוי מושכר כנגד השוכר.
חשוב לנו להדגיש: גם כאשר קיימת תחושת דחיפות, הדרך לפינוי שוכר היא משפטית; פעולות חד-צדדיות (“דין עצמי”) עלולות לסבך את בעלי הנכס. לכן במצבים של אי-תשלום דמי שכירות, סירוב להתפנות מהמושכר או במקרה בו השוכר מנצל את שינוי הזהות אצל המזכיר כדי לחמוק ממילוי חובותיו (למשל טרם התקבל צו ירושה/קיום צוואה) אין לפעול בדין עצמי ומומלץ להתייעץ בהקדם עם עו"ד המתמחה בפינוי מושכר כדי לבחור מסלול פעולה נכון.
"נכס שהתקבל בירושה מקנה זכויות למשכיר, אך גם חובות. היורש מקבל את הנכס, אבל גם את מערכת היחסים המשפטית שנלוותה אליו. על היורש/המשכיר החדש לנהוג בדיוק כאילו היה המשכיר מהיום הראשון שבו נחתם הסכם השכירות", אומר עו"ד אלי מור.
מהן זכויות היורשים והשוכר לפי הסכם השכירות בנכס שהועבר בירושה והאם הם מחויבים להסכם השכירות עליו חתם המוריש?
כפי שציינו לעיל, היורשים למעשה נכנסים בנעליו של המוריש לעניין הסכם השכירות. השוכר מצדו ממשיך להיות חייב בהוראות הסכם השכירות כפי שהן, רק שבשלב זה כל ההתנהלות היא מול היורשים. כך למעשה, שני הצדדים מחויבים להסכם השכירות שעליו חתם המוריש. כמובן שהצדדים מחויבים לכל הסכם השכירות. יחד עם זאת, נפרט בקצרה לאילו זכויות ונקודות עיקריות חשוב לשים לב (מבחינת היורשים וגם השוכר):
1. תשלום דמי השכירות: ליורשים קיימת הזכות לקבל את דמי השכירות מהשוכר באותו סכום בדיוק שהיה מגיע לבעל הדירה טרם פטירתו. רצוי שהשוכר ימציא המחאות חדשות לפקודת היורשים (ככל שיש מספר יורשים ניתן לחלק את התשלום בין היורשים בהתאם לחלק היחסי שלהם בדירה).
2. ביטחונות: חשוב מאוד לזכור שגם את הביטחונות שניתנו לבעל הדירה המקורי יש להסב לטובת היורשים. מומלץ לבקש מהשוכר שימציא בהקדם ביטחונות חדשים כגון ערבות בנקאית ושטר חוב לטובת היורשים, כך שלא ייווצר מצב שבו במקרה של הפרה מצד השוכר, היורשים יישארו עם ביטחונות ישנים שלא בטוח באופן ודאי שניתן להיפרע מהם.
גם לשוכר נשמרות הזכויות והנקודות העיקריות שחשוב לשים לב מבחינת השוכר הן:
1. הזכות להמשיך לגור בנכס עד לסיום תקופת השכירות: מכיוון שהיורשים מחויבים להסכם השכירות שנחתם במקור, הם צריכים לאפשר לשוכר את הזכות לגור בנכס עד לסיום תקופת השכירות שנקבעה בהסכם. בסיום תקופת השכירות, יהיו היורשים רשאים להגיע להסכמות חדשות עם השוכר, בין אם מדובר על עזיבת הנכס או הארכת תקופת השכירות.
2. הזכות לשלם דמי שכירות בסכום זהה: גם כאן, עקב העובדה שהיורשים מחויבים להסכם השכירות, לשוכר קיימת הזכות להמשיך עד סיום תקופת השכירות לשלם את אותו סכום של דמי השכירות ששילם גם לפני כן. היורשים לא יכולים להחליט על דעת עצמם שהם מעלים פתאום את הסכום כי "בא להם".
מה קורה כאשר טרם התקבל צו ירושה או צו קיום צוואה בנוגע לנכס והאם קיימת ליורשים האפשרות לדרוש מהשוכר תשלום או פינוי?
אחרי שהבנו האם ומתי קיימת ליורשים הזכות לפנות שוכר מנכס שהועבר אליהם בירושה ומהן זכויות היורשים והשוכר לפי הסכם השכירות המקורי שנחתם עם המוריש, נשאלת השאלה מה קורה כאשר השוכר הפר את הסכם השכירות מול המשכיר המנוח וכעת המשכיר נפטר אבל טרם התקבל צו קיום צוואה או צו ירושה? האם במצב כזה קיימת ליורשים האפשרות לדרוש מהשוכר את תשלום דמי השכירות או את פינוי הנכס?
אז נסביר: בעיקרון, המצב החוקי האולטימטיבי גם מבחינת היורשים וגם מבחינת השוכר שבנכס הוא שהיורשים צריכים להרשם כבעלים של הדירה בהתאם לירושה. אך, לעיתים הליך הוצאת צו הירושה או צו קיום הצוואה יכול לקחת מספר חודשים, שבהם הצדדים צריכים לפעול מול שוכר בעייתי – מה עושים?
במקרה כזה מומלץ להגיש בקשה דחופה למתן צו קיום צוואה או צו ירושה ובמקביל לפעול משפטית מול השכור לפינויו מהמושכר תוך התבססות על הבקשה למתן צו ירושה שהוגשה. ביצוע נכון של שתי הפעולות המשפטיות הללו יכול להביא לפינוי השוכר גם אם טרם ניתן צו ירושה או לכל הפחות, מייד לאחר שניתן.
קיבלתם נכס בירושה עם שוכר? כך תפעלו נכון
במרכז המשפטי לפינוי שוכרים נהוג לעבוד במתודולוגיה המכונה "שיטת 3 השלבים" (ת.מ.ך – תביעה, מימוש, כסף): תחילה הגשת תביעה לפינוי מושכר, לאחר מכן מימוש פסק הדין בהוצאה לפועל לפי הצורך, ובהמשך טיפול גם בהיבטי הכספים והנזקים. מטרת השיטה היא פעולה ממוקדת שמקדמת פינוי יעיל וחוסכת נזקים מצטברים לבעלי הנכס.
פינוי שוכר מנכס שהועבר בירושה הוא נושא שיכול להיות מורכב, ובכל מקרה מחייב הבנה של ההיבטים המשפטיים הכוללים לרבות בעניין הסכם השכירות. כפי שציינו לעיל, היורשים אינם רשאים לפנות את השוכר בכוח היותם בעלים חדשים של המושכר, אלא רק אם קיימת להם עילת פינוי שמצדיקה הגשת תביעה לפינוי מושכר.
אז אם ירשתם נכס שמתגוררים בו שוכרים או אם אתם מתמודדים עם שוכר שמסרב להתפנות, אנו מזמינים אתכם לפנות אלינו להתייעצות אישית, מקצועית ודיסקרטית, על מנת לבחון את זכויותיכם ולהתאים פתרון משפטי מדויק למצבכם.
*המאמר פורסם מטעם המרכז המשפטי לפינוי שוכרים, העוסק מאז 2008 באופן ממוקד בתחום פינוי מושכר וייצוג בעלי נכסים מול שוכרים בעייתיים. בראש המרכז עומד עו"ד אלי מור.
תמונה: FREEPIK
